1998—中国房地产政策汇集_中国房地产国家政策

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1998年房地产政策

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化：为房产市场建立做准备。调整住房投资结构：引入开发商，鼓励开发商造房。重点发展经济适用房：满足低层次消费需求。

1999 年

实行积极的财政政策，启动住房消费：借钱给购房人

鼓励个人换购住房，免个人所得税：支持新房市场交易，为开发商造的房子找买家 启动房地产市场，免征交易营业税，契税减半：二手房市场开辟，鼓励二手房交易。

2000 年

对住房公积金贷款的个人和银行都免税：进一步鼓励购房

租赁所取得收入税收税率减少：形成租赁市场，体现房产投资价值，鼓励投资。

2001 年

对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展：新房市场进入快速发展阶段 加大房地产开发投资力度，拉动经济增长：越来越多的开发商进入，蛋糕做大 消化积压空置商品房：房产投资价值体现出来了，破房子都有人要了。

2002 年 1 月

制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务：进一步鼓励购房，所有不利于购房的障碍都要扫除 2002 年 3 月

降低住房公积金存、贷款利率，5 年以上贷款利率由 4.59% 降到 4.05% ：这时是买房的黄金时期，为房地产的起飞做准备。2002 年 8 月

央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税：土地的价值体现出来了，开始收土地的口子。

2003 年 6 月

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121 号文件）。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款：泡沫初现，大量开发商涌入想分一块。购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定：二手房市场上活跃的炒房者已成气候，初步打击。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003 年 7 月

出售房屋开始征收房产税：打击炒房，在打击中增加收入，减小炒房者利润空间。2003 年 8 月

出台 18 号文件，促进房地产市场持续健康发展：一般认为 18 文与 121 号文是矛盾的，实际上不是，打击炒作不是为了打击房价。只是告诉开发商，好好造房子，还是有好日子过的。

2004 年 3 月 831 大限提高拿地“门槛”调控开始：继 2003 年 7 月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年 8 月 31 前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“ 8.31 大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。2 004 年 4 月

存款准备金率上调，7% 至 7.5% ：泡沫化是开发商与炒房者共同制造的，开发商通过提价减少炒房者的利润，炒房者也提价争取更多利润，从而加速泡沫化。银根收紧为了同时打击开发商与炒房者。2004 年 8 月

加强土地市场的调控力度，将“毛地出让”逐步变为“熟地出让”：毛地价钱便宜，熟地价钱高，相当于将商品精包装一下，就能卖得高出很多。2004 年 10 月

打压需求，加息，上调基准利率：通过加重别人的负担打压，一箭双雕。2004 年 12 月

严禁非法压低地价招商，严格规范地方政 府土地管理，抑制通过招商带来的土地流失和固定资产投资的增加：土地啊土地。招来的商实际并不为商，而是为了土地。

2005 年 3 月

加息。最低首付款由 20 ％提高到 30 ％，取消住房贷款优惠利率：开发商的躁动抑制住了，专心对付炒房者。

推出中低价普通商品房：缓解自身压力。

居住不满一年出售的房屋，征收增值部分 5 ％的税：打击二手房市场，减少房产转手，准备消灭炒房者。

停止一年内个人住房贷款转按揭，提高第二套贷款利率至 6.73% ：开源节流，稳定现有体系。“旧八条”，房价的涨幅与地方政府官员职升迁直接挂钩：必须抵制泡沫化，但要注意的是涨幅，而不是绝对房价。2005 年 4 月 5 日

副总 理的四点要求：使房产体系稳定下来，房地产市场将成为财富的重要来源。2005 年 4 月 27 日

“新八条”打击炒房，炒地。超 1 年未动工的，征收土地闲置费，2 年则无偿收回：又是为了地。

2005 年 6 月 1 日

个人购房不足 2 年的，交全额营业税：消灭炒房者这一阶层，完成整个体系的清理。2005 年 6 月

禁止期房转让，京城落实调控精神：北京市建委发布《加强住房交易管理有关问题的通知》。《通知》提出了六大稳定房价的措施，其中包括“从 5 月 12 日起，各区县建委不再办理商品房预售转让登记手续； 6 月 15 日在网上公示开发企业同一预售项目的退房、退订情况”等。2005 年 9 月 银监会出台《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212 号文）

规定：自有资金超过 35 ％、四证齐全、二级以上开发资质。

2006 年 4 月 28 日

房贷利率再次上调，调控卷土重来：央行全面上调各档次贷款利率 0.27 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12% 上调至 6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006 年 5 月 17 日

国六条出台，新一轮调大幕开启：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：

一、切实调整住房供应结构。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了 2006 年房地产调控序幕，称之为“国六条”。2006 年 5 月

北京建委于 5 月 30 日下发《关于开展房屋交易市场秩序专项整顿的通知》：检查预售和现售项目未按期自查或整改、群众信访投诉、有关媒体曝光的开发企业或销售机构的违规行为

《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》：自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。2006 年 7 月

建设部于 7 月 6 日发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房［ 2006 ］ 165 号)。核心精神： 90 平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。70% 的比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。2006 年 7 月

国家税务总局于 7 月 18 日下发《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》： 20%。2006 年 7 月

国务院办公厅于 7 月 13 日下发《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔 2006 〕 50 号）：设立国家土地总督察及其办公室，向地方派驻 9 国家土地督察局，其中北京局的督察范围为：北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区。2006 年 7 月月 11 日六部委制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171 号文件）。

2006 年 7 月

北京市规划委于 7 月 10 日出台《容积率指标计算规则》（市规发〔 2006 〕 851 号）核心精神： a.层高大于 4.9 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积 2 倍计算； b.层高大于 7.6 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积 3 倍计算；

c.办公建筑、普通商业建筑的标准层高大于一定的高度时，建筑面积也要按倍数计算。2006 年 7 月

北京市建委在 7 月 21 日出台《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》：限购一套、自住。2006 年 8 月月初，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发 [2006]54 号文件）：信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行 212 号文件有关规定。2006 年 8 月

建设部关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知：第一阶段（2006 年 9 月）宣传发动、部署安排阶段；第二阶段（2006 年 10 月 —2007 年 3 月）自查自纠与督查阶段；第三阶段（2007 年 4 月 —2007 年 7 月）总结经验、巩固成果阶段；第四阶段（2007 年 8 月 —2007 年 9 月）推进制度建设、建立长效机制阶段。2006 年 8 月

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》：

方案一：提供准确、完整的房屋原值凭证

应纳个人所得税税额＝ [ 转让收入额（实际成交价格）－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用 ] × 20 ％ 方案二：不提供房屋原值凭证

应纳个人所得税税额＝转让收入额（实际成交价格）× 1 ％。2006 年 9 月

国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》：外汇可直接购房时代就此终结；政策的根本不在限制外资进入房地产，而在监管外资。境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。通过监管，有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进中国国际收支基本平衡。

2006 年 9 月

《北京市规划委关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》（1101 号）：

2006 年 9 月

北京市《关于开展本市房地产交易秩序专项整顿的通知》：各部门要针对目前房屋交易市场中存在的突出问题，包括无证售房、内部认购、囤积房源和哄抬房价、部分中介机构行为不规范、合同欺诈以及发布虚假房地产广告。

2007 年

是进入加息通道后，央行加息最为密集的一年 :3 月 18 日、5 月 19 日、7 月 21 日、8 月 22 日、9 月 14 日，12 月 21 日，央行先后 6 次上调存贷款利率。评 : 一轮接一轮的宏观调控将让银行抽身上岸，也令大批的“地产股”成为新时尚。土地增值税开征

2007 年 1 月 16 日，国家税务总局下发规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为 30 ％－ 60 ％不等。

评 : 作为政府 2007 年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收也意味着 2007 年“调控战”的打响。《物权法》终获通过

辗转 5 年，8 次提交审议，2007 年 3 月 16 日《物权法》终于在“两会”得以通过。《物权法》的核心就是确定财产所有权的归属问题。评 : 物业问题不在流于表面，更深层的问题将会显现出来。“ 24 号令”下保障房回归

国务院总理温家宝 8 月 1 日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“ 24 号文”。

评 : “保障性住房”被提到了前所未有的高度，“重市场轻保障”的住房模式有望得到根本性转变。

第二套房首付提至四成央行、银监会 9 月 27 日共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40 ％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍。

评 : 能令“投资大鳄”知难而退，是否会导致“自住买家”畏难不前，利弊尚在争论之中。

国土部 39 号令出

国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11 月 1 日起正式实施，即 39 号令。评 : “分兵包围，合力围剿”的再发力，将“捂地”的后路一断，旨在令“地产寡头”就范。

物业税有望正式征收

物业税推进工作正在有序展开。10 月 11 日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，包括首批的北京、深圳、重庆等十省市开始物业税“空转”运行。

评 : 物业税一旦开征，对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用。限外政策升级

2007 年 12 月 1 日起施行发改委和商务部联合颁发的《外商投资产业指导目录(2007 年修订)》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

评 : 新“限外令”不再为限房价而限外资，效果则是全面限制外资涉足房地产业的调控力度进一步升级。廉租住房保障办法发布

2007 年 12 月 1 日，建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。评 : 《廉租住房保障办法》将在很大程度上改变目前买房难、住房难的状况。但有一个前提 —— 政策很好地落实。十次上调准备金率

央行宣布，从 2007 年 12 月 25 日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率 1 个百分点至 14.5 ％，这也是今年第 10 次上调准备金率。该标准创 20 余年历史新高。评 : 为“加强银行体系管理，抑制货币信贷过快增长”再添一把火。

2008 从紧的货币政策 弊 , 不利于融资 , 特别是在 07 年大量屯地负债比较高的企业以及中小企业