房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程_房地产开发流程简明

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房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

漳州市房地产开发建设手续流程

1、建设项目规划设计审查：方案总平核准（总平、单体方案、综合管网审核）（规划局总工办）

1、委托代理证明书（受托人身份证复印件）以及设计资质证书

2、规划设计审查申请报告1份；

3、已核准的《建设项目选址意见书》及附件(选址范围红线)或《建设用规划许可证》及附件(用地红线图)、《建设项目规划设计条件》或控制性详细规划文件等复印件1份；

4、自有用地须附土地使用证及1∶500数字化地形图复印件各1份；

5、其他有关计委立项、市政府会议纪要等文件复印件各1份；

6、按我局报建深度要求(详见附表一、二)编制的修建性详细规划设计文件、单项工程建筑设计方案文件(A3文本2份、光盘1份)

2、建设项目环境影响（环保局）

1、项目建议书或立项批复

2、项目基本情况概况或项目可行性研究报告

3、环境影响登记表（含行业主管部门预审意见和项目所在地环保局审查意见）（2万平方以下）

4、有资质评价单位编制的环境影响报告表（含行业主管部门预审意见和项目所在地环保局审查意见）（2-10万平方）

5、有资质评价单位编制的环境影响报告书（含行业主管部门预审意见和项目所在地环保局审查意见）（10万平方以上）

6、建设单位申请审批环境影响报告书的报告（10万平方以上）

7、报告书专家评审意见等（10万平方以上）

3、涉外建审办审批（漳州市涉外建审办-安全局）

立项、选址意见书、方案及漳州市涉外建审办认为需要的文件

4、施工图设计

5、施工图审核：

①放样和微机预放样：

1、施工图建施部分图纸1套；

2、施工图中的总平面布置图2套；

3、用地红线图（复印件加盖公章）

4、规划或建设部门的方案（初步）设计批文（规划局审批的总平）（复印件加盖公章）②审图公司审图

1、立项批复或初步（方案）设计批复文件（复印件加盖公章）

2、规划许可证明（复印件加盖公章）

3、经审查批准的规划总平面图（复印件加盖公章）

4、规划红线图（复印件加盖公章）

5、设计/勘察合同正本及支付设计/勘查费凭证（复印件加盖公章）

6、勘查成果审查批准书（复印件加盖公章）

7、设计/勘察单位资质证书（复印件）并加盖设计/勘察单位公章和出图章。

8、设计/勘察单位工商营业执照（复印件）并加盖设计/勘察单位公章

9、全套施工图3套（建筑图每张均盖有设计单位资质章及注册建筑师章，结施图每张均盖有设计单位资质章及注册结构师章，其他专业只盖有设计单位资质章）

10、设计院提供的结构设计软盘、结构计算书、给排水及电气计算书 ③抗震设防认可：（建设局窗口）

1、底层和一层平面图各两张；

2、抗震申请表一式三份（需盖章）；

3、施工图审查批准书和意见书复印件各一份；

4、已审查的底层和一层平面图（校对用）④消防支队消防审核：

1、《建设设计防火审核申报表》（设计单位填报）

2、建设单体红线图或用地红线图（复印件加盖公章）

3、建设施工图蓝图（包括建筑总平面图2张、消防給水总平面图、建筑、水、电、暖通施工图）（除结构外目录有的全要）

4、规划或建设部门的方案（初步）设计批文（规划局审批的总平）（复印件加盖公章）⑤建施总平、立面图会签（规划局总工办）

1、测绘院预放样图

2、建施总平、立面图各2份

3、审图批准书（复印件）

4、消防部门审批文件（复印件）

6、《建设工程规划许可证》：（规划局工程科）（办理程序：受理--踏勘--初审--确认--核发）

1、委托代理证明书（受托人身份证复印件）

2、申请报告1份；

3、规划局总工办会签同意的建施总平、立面图；

4、用地规划许可证及附图的复印件(须持原件核对)；

5、建设工程规划许可证申请表；

6、计委项目批复文件；

7、土地使用权证复印件(须持原件核对)；

8、消防部门审批文件；

9、消防部门批准的总平面图；

10、消防部门批准的单体设计图；

11、设计图纸抗震设防报审表；

12、盖有市建设局项目审批专用章的施工图；

13、市人防办批准文件；

14、环保部门批准文件；

15、审批过的管线总平设计图复印件；

16、涉外建审办审批文件；

17、施工图建施部分图纸2套；

18、施工图中的总平面布置图4套；

19、城市基础设施配套费收缴凭证； 20、测绘院预放样报告书

7、办理工程质量监督

1、建设工程质量监督申报表（一式四份）

2、规划许可证（复印件）

3、中标通知书原件、复印件各一张

4、地质勘察成果批准书（复印件）及地质勘察报告和补充报告一份（须经审查公司审查通过的原件）

5、设计施工图及设计更改一套（须经审查公司审查通过的原件）

6、施工图审查报告书及批准书（复印件）

7、施工合同（复印件）、施工单位资质（复印件）、项目经理证书（复印件）

8、监理单位资质（原件备审）[有监理的工程须提供]

9、监理中标通知书（含有形市场登记证明）或监理合同（原件备审）[有监理的工程须提供]

10、项目监理人员组成一览表（应经监理公司盖章确认并附带总监及专业监理工程师资格证书原件备审）[有监理的工程须提供]

11、施工组织设计和监理规划（复印件）

12、民用建筑节能设计审查备案登记表原件 注：以上复印件均需要原件核对。

8、建筑工程施工许可证

1、建设用地规划许可证复印件一份（漳州市建设局 查验原件）

2、建设工程规划许可证复印件一份（漳州市建设局 查验原件）

3、房屋拆迁许可证复印件一份（漳州市建设局 查验原件）

4、资信证明原件一份（漳州市建设局 不得少于30%-50%）

5、建设工程报建表原件一份（漳州市建设局）

6、中标通知书及书面材料原件一份（漳州市建设局）

7、施工许可申请表原件二份（漳州市建设局）

8、工程质量监督表原件一份（漳州市建设局）

9、工程安全监督表原件一份（漳州市建设局）

10、工程监理合同原件一份（漳州市建设局）

11、法定代表人证明书原件一份（漳州市建设局）

12、项目经理班子情况原件一份（漳州市建设局）

13、工程合同原件一份（漳州市建设局）

14、工程预算书原件一份（漳州市建设局）

15、工程施工组织设计原件一份（漳州市建设局）

16、业主提供图审文件或施工图及技术资料原件（漳州市建设局）

17、廉政责任书原件（国有）（漳州市建设局）

18、散装水泥，工程合同价报备审核表等 漳州市建设局

9、建筑工程竣工消防验收

1、《建筑工程消防竣工验收表》

2、建筑设计消防审核意见书

3、《建筑工程选用消防产品登记表》及产品质量认证证书、产品型式认可证书、产品型式检验报告

5、加盖竣工图章的工程竣工蓝图壹套及施工单位竣工说明

6、公安消防部门核准的设计变更文件

7、施工记录（包括隐蔽工程验收记录、有关检测报告）

8、自动消防设施调试报告

9、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程的自验报告及意见

10、消防工程试运行情况报告

11、消防系统交接及人员培训的情况报告、培训证明

12、消防设施维护管理人员名册及制度。

10、建设项目规划竣工验收

1、规划竣工测量资料

2、地下管线测量资料

3、填写规划验收表

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