物业环境管理复习资料_物业环境管理复习重点

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物业环境管理的实质就是要遵循社会经济发展规律和自然规律，采取有效地手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，以使其活动与环境质量达到较佳的平衡，保证住居区良好的工作、生活秩序与创造有么日舒适的工作生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。按照这个总目标，物业环境管理的具体目标有以下几个方面。

建立良性物业区域生态平衡系统；正确处理物业区域社会、经济与环境协调关系；建立健全绿色物业环境管理机制；开展保护环境的宣传教育，构建物业环境文化

物业环境的特点

1物业环境是内部居住环境与外部居住环境的统一体；2物业环境是硬环境与软环境的统一体；物业环境是自然环境与社会环境的统一体。

物业环境是针对主体“物业”而言的周围的地方及其情况和条件，是能对物业的存在和状况起到影响作用的所有相关事务及互相换关系的总和。

物业环境管理的基本原则：环境具有价值原则、全局和整体效益最佳原则、环境与经济综合平衡原则、政府干预和公众参与原则、可持续发展原则。物业环境管理的研究对象的代表观点主要由物业区域环境、物业环境管理理论、物业环境管理机制、物业环境管理的技术方法、物业环境质量评价

居住密度是指单位用地面积上居民和居住建筑的密集程度，通常用单位用地面积所容纳的居民人数和单位用地面积所建造的住宅建筑面积两个标准来衡量。

噪声污染是指对人的工作、学习、生活等正常活动以致人体健康造成妨碍和损害的环境现象。

在物业区域内环境管理运行中包含着企业管理机制的五大内容：约束机制、激励机制、流动机制、效率与公平机制、资本扩张机制。

物业环境文化可以包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面内容。物业环境文化管理的功能可以概括为：引导功能、约束功能、凝聚功能、娱乐功能、激励功能、改造功能六个方面

物业服务公司在卫生管理机构设置上主要有物业环境卫招标托管和自管两种方式 物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理、车辆道路管理、物业环境违章搭建管理。物业环境污染的类型有：生产性污染物、生活性污染物、噪声污染、放射性污染物 物业环境污染的特征有：影响范围广，且不易控制；作用时间长；污染物的浓度经常随时间、空间的变化而变化。物业大气污染的防治：1大气的自净作用；2发展植物净化；3运用先进的科学技术；4加强对大气污染的监测管理。物业水污染的防治：1减少污废水的排放量；2降低所排污水的有害程度；3加强废水处理环节，杜绝任意排放；4加强对水体及其污染源的监测管理

ISO14000系统的主要内容由五基本部分组成：1环境管理系统；2环境审计；3环境标记；4环境业绩评估；5寿命周期评价。企业要认证的为环境管理系统和环保标记。

ISO14000的作用：促进国际贸易；提高企业管理水平，增强企业竞争力。

物业环境管理知识点整理

1.物业环境管理的目标及特点

目标：

（一）建立良性物业区域生态平衡系统；

（二）正确处理物业区域社会、经济与环境协调关系；

（三）建立健全绿色物业环境管理机制；

（四）开展保护环境的宣传教育构建物业环境文化

特点 ：物业环境是内部居住环境与外部居住环境的统一体；物业环境是硬环境与软环境的统一体；物业环境是自然环境与社会环境的统一体

2.解释物业环境、物业环境管理、环境问题、环境问题的实质、环境管理的内涵、环境道德

物业环境是针对主体“物业”而言周围的地方及其情况和条件；是能对物业的存在和状况起到影响作用的所有相关事物及相互关系的总和。物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第四环境。物业环境则是指某宗物业，如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。

物业环境管理主要是指物业服务公司根据物业项目特点及物业服务合同的规定，运用科学的手段和先进的管理技术，执行环境管理职能部门，对物业区域的环境进行的维护和改善的一系列活动。

环境问题是指由于人类活动作用于周围环境所引起的环境质量变化，以及这种变化对人类的生产、生活和健康造成的影响。归纳起来有两大类：一类是自然演变和自然灾害引起的原生环境问题。一类是人类活动引起的次生环境问题，一般分为环境污染和环境破坏两大类。目前被人类认识到的环境问题主要有：全球变暖、臭氧层破坏、酸雨、淡水资源危机、能源短缺、森林资源锐减、土地荒漠化、物种加速灭绝、垃圾成灾、有毒化学品污染等众多方面。环境管理的内涵：环境管理是指依据国家的环境政策、环境法律、法规，从综合决策入手，运用各种有效手段，调控人类的各种行为，协调经济、社会发展同环境保护之间的关系，限制人类损害环境质量的活动以维护区域正常的环境秩序和安全，实现区域社会可持续发展的行为总体。

环境问题的实质：就是经济问题和社会问题，是人类自然的，而且是自觉的建设人类文明的问题。不仅是发展问题，更是安全问题，进而是生存问题。

环境道德是用来约束和规范人们对待生态环境的行为，调整人与人之间对待生态、对待环境的关系，是调整人与自然之间关系的道德规范的总和，其核心是关于人类尊重、爱护与保护自然环境的伦理道德。

3.原则，协调发展理论的核心思想、人居环境科学、健康住区理论的概念、相关特点、特征

协调发展理论概念：是指区域人口、资源、环境、经济和社会系统中诸要素和谐的、合理的、使总效益最优的发展。

核心思想：是自然环境与人类之间的一种平衡，生态系统与经济系统之间的动态平衡。

人居环境科学是一门以人类聚居为研究对象，着重探讨人与环境之间的相互关系的科学。它强调把人类聚居作为一个整体，而不像城市规划学、地理学、社会学那样，只涉及人类聚居的某一部分或是某个侧面。学科的目的是了解、掌握人类聚居发生、发展的客观规律，以更好地建设符合人类理想的聚居环境。人居环境科学理论的核心思想就是要“融贯综合”去看待和处理人居环境问题。主要的是从它所涉及到的相关的学科去吸收智慧，综合人居环境居住问题把它作为一个整体。从生态、文化、社会、技术等各个方面进行系统的、综合性的研究，这个思想渗透了“天人合一”这么一个东方的智慧。

“健康城市” 的概念，健康城市应该是由健康的人群、健康的环境和健康的社会有机结合的一个整体应该能改善环境、扩大社区资源使城市居民能相互支持，以发挥最大的潜能。

健康城市/社区的 11项主要特征：

①：高质量的、清洁的、安全的物质环境（包括居住质量）；②现在是稳定的、今后长期可持续的生态系统；③强烈的、相互支持的、不存在相互剥削利用的社区；④公众高度参与并控制有关公众生活、健康和福利方面的决策；⑤满足所有城市居民的基本需求（例如食品、水、寓所、收入、安全和工作等）；⑥为人们提供各种体验和活力源泉，拥有各种与他人接触、交往和交流的机会；⑦一个多样性的、充满活力的和拥有创新精神的城市经济；⑧延续城市未来与过去、城市居民和其它组织及个人的文化遗产和生物遗产的联系；⑨就协调以上各种城市特征进行讨论；

11高度健康的状态⑩所有人都可以方便地享受最优的公共健康和疾病护理服务；○（高水平的健康比率和低水平的疾

病发生率）。

4.什么是运行机制、物业环境文化（内容及功能）、社区文化

运行机制是引导和制约决策并与人、财、物相关的各项活动的基本准则及相应制度，是决定行为的内外因素及相互关系的总称。各种因素相互联系，相互作用，要保证社会各项工作的目标和任务真正实现，必须建立一套协调、灵活、高效的运行机制。

（一）物业环境文化的内容

环境文化：是由社区成员共同创造、维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体体现。行为文化：是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。

制度文化：与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的规章制度、组织机构等。

精神文化 ：精神文化是社区文化的核心，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。

（二）物业环境文化管理的功能

1引导功能：指社区文化对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用，使之符合社区理想和目标；2约束功能：主要表现在社区文化中制度文化建设；3凝聚功能：一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应；4娱乐功能：指社区文化能起到给人们的消遣提供一种轻松、舒适的环境的作用；5激励功能：社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神；6改造功能：最直接的表现是解决精神方面的社会问题。

将物业管理中的社区文化界定为：社区文化是指在一定的区域范围内，在一定的社会历史条件下，社区成员在社区社会实践中共同创造的具有本社区特色的精神财富及其物质形态。

从物业管理中的社区文化概念出发，社区文化具有自身的一些特点：企业化色彩、有潜在的功利性、具有理性化和世俗化的特征、具有开放性特征。

5.物业环境清洁管理、卫生管理、安全管理、环境污染是怎么回事？

物业环境卫生管理，是指物业服务公司通过日常清洁工作，定时、定点、定人进行各种生活工作垃圾的分类收集、处理和清运，进行环境宣传教育、监督治理和保护物业区域环境的一系列活动。

清洁卫生管理范围：1.共用部位的保洁；2.物业区域服务设施的清洁卫生；3.垃圾的处理

物业安全管理是物业管理的一项重要工作，是物业公司的首要责任，是物业管理公司为保证所管物业区域内财产不受损失，人身不受伤害，用户的工作、生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列安全管理活动。

物业环境污染

是指人们在生产和生活活动过程中，由于有害物质进入生态系统的数量，超过了生态系统本身的自净能力，造成环境质量下降或环境状况恶化，使生态平衡及人们正常的生活条件遭到破坏。

人们在生产和生活过程中，排入大气、水、土壤中的具有毒性、易于扩散，并引起环境恶化、破坏生态平衡及对人身健康有危害的物质，叫做环境污染物。产生有害物质的设备、装置、场所、活动等，被称为污染源。

6.重点。ISO14000环境系统的主要内容、4和9的区别（了解即可）、物业企业建立ISO14000的具体步骤、重大环境因素的评价、评价的确立、P229

重大环境因素的规范231

（四）ISO14000环境管理体系运行特征

按照ISO14000标准要求所建立起来的环境管理体系是组织全面管理体系的一个组成部分，包括为实施和保持环境管理所需要的组织机构、策划活动、职责、程序、过程和资源。环境管理体系遵循PDCA循环模式，在为业主服务的过程中，始终遵循计划(Plan)、实施(Do)、检查(Check)、总结再优化(Action)的循环方式。

物业服务企业建立环境管理体系的步骤

第一，体系认证准备阶段；第二，建立完整的组织机构；第三，人员培训；第四，环境评审；第五，体系策划 ； 第六，文件编写；第七，体系试运行第八，企业内部审核 ；第九，管理评审

重大环境因素（组织的活动、产品或服务过程中具有或能够具有重大环境影响的环境因素）的评价

1法律法规符合性判别法:超标5分，接近标准3分，未超标准1分

2相关方环保抱怨（或投诉）与要求判别法 ：强烈（多次）5分，一般（2-3次）3分，轻微1分

3专家综合评定判别法 ：发生频次，影响范围，影响程度等

4环境影响重要性评价依据 ：综合评分

5经营性影响评价依据

7.环境质量管理是什么？居住环境基本理念：安全性、保健性、便利性、舒适性。环境质量评价是怎么回事？ 物业环境质量管理，就是指为了保证人类的生存和发展，而对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量所进行的各项管理工作。

物业环境全面质量管理，是指物业管理企业全体员工和保安部、保洁部与绿化部等部门同心协力，综合运用现代管

理手段和方法，建立完善的质量体系，通过全过程的优质服务，全面地满足业主有关物业环境方面需求的管理活动。物业环境质量管理的全面质量管理具有全员性、全过程、全变化等特点。

8.环境质量评价的基本理念

环境质量评价的对象是环境质量的价值，即环境质量与人类生存发展需要之间的关系。

人是物业的主体，物业环境对居民健康和生活质量有很大影响，因此物业环境建设应以人为本，环境质量指标应能反映居民的需求。

基本理念：安全性；保健性；便利性；舒适性；可持续性。

9.人居环境是什么？人居环境质量是什么？中国人居环境理论框架：核心思想、3个5

规模住区的概念

人居环境，是人类聚居生活的地方，是与人类生存活动密切相关的地表空间。它是人类在大自然中赖以生存的空间，是人类利用自然、改造自然的主要场所，是一个综合的大系统。

人居环境质量是人居环境系统客观存在的一种本质属性，是对特定条件下人居环境系统状态的整体表示。中国人居环境理论框架

核心思想是：融贯综合看待和处理人居环境问题。所谓“融贯”就是先从中国建设的实际出发，以问题为中心，主动地从所涉及的主要的相关学科中吸取智慧，有意识的寻找城乡人居环境发展的新范式，不断地推进学科的发展。“五大前提，五大系统，五大层次，五大原则”构成了人居环境科学的理论框架。

1、五个基本前提：（1）人居环境的核心是“人”。（2）大自然是人居环境的基础。

（3）人居环境是人类活动与自然之间发生的联系和作用。（4）人居环境内容涵盖丰富。

（5）人创造人居环境，人居环境又对人的行为产生深远影响。

2、五大系统：

（1）自然系统，是聚居产生并发挥其功能的基础，是人类安身立命之所，侧重于人居环境有关的自然系统的机制、运行原理及理论和实践分析。

（2）人类系统，侧重于对物质的需求与人的生理、心理、行为等有关的机制及原理、理论的分析。

（3）社会系统，强调人居环境是“人”与“人”共处的居住环境，人居环境在地域结构和空间结构上要适应“人与人” 的关系特点，最终目标是促进整个社会的和谐幸福。

（4）居住系统，强调住房不能仅当作是一种实用商品来看待，必须要把它看成促进社会发展的强有力的工具。

（5）支撑系统，主要指人类住区的基础设施，包括公共服务体系、交通系统以及通讯系统和物质规划等等。它对其它系统和层次的影响巨大，包括建筑业的发展与形式的改变等。

3、五大层次：根据中国存在的实际问题和人居环境研究的实际情况，初步将人居环境科学研究范围简化为全球、国家（或区域）、城市、社区（邻里）、建筑等五大层次。

4、五大原则：通过对全球和中国若干问题的广泛思考，对21世纪中国人居环境问题应当有一个清晰的共识：

（1）正视生态的困境，提高生态意识；（2）人居环境建设与经济发展良性互动；（3）发展科学技术，推动经济发展和社会繁荣；（4）关怀广大人民群众，重视社会发展整体利益；

（5）强调科学的追求与艺术的创造相结合。

规模住区――系指城镇成片开发、建设的居住新区。一般是开发项目规模较大，具备一定城市功能或配套肌能的完整生活住区。一般条件下规模住区由多个独立城市街坊（居住组团）或二至三个以上开放式生活单元构成。