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编辑作者：王灵辉
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物业管理法律法规问答
（一）《物权法》 001.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容？
答：所有权、所享有的所有权、产生的共同管理权
026.《前期物业服务合同》的定义？ 答：建设单位与物业买受人签订 093.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定？ 答：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施、合理使用年限；
（二）屋面防水、为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
。119.根据《商品房屋租赁管理办法》，哪些情形的房屋不得出租? 答：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。006.《北京市物业管理办法》中规定的物业管理活动的在区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责？ 答：区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府负责、协助、指导和监督，协调处理纠纷。007.新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准？ 答：建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。008.前期物业服务责任？ 答：建设单位 011.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容？ 答：占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？ 答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？ 答：专有部分达到建筑物总面积50％以上 017.除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？ 答：占总人数5％、专有部分占建筑物总面积5％、申请成立业主大会。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？ 答：30日内，备案： 026.业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定？ 答：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同应当提前三个月告知业主。
029.物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估？ 答: 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门、就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况 034．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对完成物业共用部分交接前收取物业管理费有何规定？
答：在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：
1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；
2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；
3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；
4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。047．信用信息主要包括哪些方面？如何取得、如何发布？ 答：基本信息、业绩信息和警示信息。067．物业服务评估监理业务范围、收费方式和付费主体？ 答：
（一）物业项目交接查验；
（二）物业服务费用评估；
（三）物业服务质量评估；
（四）其他需要评估监理的事项。068．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人有哪些义务？ 相关资料保管期限不得低于5年；物业服务费用评估、物业服务质量评估报告相关资料保管期限不得低于3年 072．物业项目交接的内容和程序？ 答：交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。3． 全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 4． 双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。084.《北京市住宅专项维修资金管理办法》出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定？ 答：售房款的20%、售房款的30%，一次性提取住宅专项维修资金。085.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定住宅共用部位的维修更新、改造范围？ 答：1.屋面防水层2.楼房外墙3.地下室5.增加保温层、6.外墙及楼梯间、公共走廊7.窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维围护墙、院门 8.公共区域门窗或窗纱 086.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围？ 答：1.电梯2.二次供水系统3.避雷设施4.配电设备5.消防系统6.楼内排水（排污）设备7.其他情况。006.电梯使用单位应当采取的安全保障措施？ 答：张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志； 101.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或按时交给物业买受人的物业费用由开发建设单位全额缴纳。102.物业服务企业申报考评的符合条件有：（1）符合规划要求，配套设施齐全：四星项目为住宅小区、工业区建筑面积在5万平米、住宅小区、工业区、8万平米以上，别墅2万平米、大厦、3万平、85%以 041.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？ 答：1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
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3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 5.其他影响建筑结构和使用安全的行为（第五条）。
（十三）《消防法》 112．各资质等级物业服务企业专职技术和管理人员的数量和职业资格要求？
（一）一级资质：20人，（二）二级资质：技术人员不少于20人。职称的人员不少于10人
（三）三级资质：专职管理和技术人员不少于10人，人员不少5人，113．各资质等级物业服务企业承接物业项目的限制？ 答：一级资质、可以承接各种物业管理项目。二级资质、30万平方米、8万平方。三级资质、20万平方米、5万平方米 115.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？ 答：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(一)变动建筑主体和承重结构；
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
128.《电力法》供电企业履行供电义务的规定？ 答：
2、供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电、需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。133.机关、企业事业单位、住宅小区管理单位等应当尽什么样的义务？ 答：为邮政企业投递邮件提供便利。137.《劳动法》对用人单位在劳动安全卫生方面有哪些要求。答；建立安全卫生制度，执行安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，进行定期健康检查。
二、培训要点
（一）《北京市物业管理办法》2010年10月1日实行 012.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？ 答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？ 答：专有部分、建筑物总面积50％以上 017.除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？ 答：占总人数5％、专有部分占建筑物总面积5％、申请成立业主大会。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？ 答：30日内，备案： 042.住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况？ 答：不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修：
1、屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
2、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；
3、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
4、楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；
5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。045．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求？
答：本市实行物业服务合同备案制度。
15日内备案；15日备案手续。15日内房屋行政主管部门备案。应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内 051．依据信用记分结果，项目负责人记分达到3分、5分和15分时，应分别如何处理？ 答：
1、记分达到3分时书面警告；
2、记分达到5分时、记入项目负责人信用信息档案。
3、记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》 052．物业服务企业及项目负责人的信用信息的用途？ 答：信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监督管理的依据。
个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以依法申请查询本办法中企业及项目负责人信用信息。058．安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估的主要类型及要求？ 答：主要类型及要求： 1.人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次安全评估； 3.达到设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进行一次安全评估； 063.危险房屋的处理类别？ 答：全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接： 1． 全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业； 2． 双方协商签订交接协议； 3． 全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 4． 双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。127.临时管理规约的制定主体有哪些？ 答：建设单位。130．临时管理规约的必备条款？
4.7日内、业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面 131．物业管理行业专家的资格条件？
答：综合管理类专家应当具备以下条件：
(四)担任物业服务企业部门经理以上职务；
079.装修人出现擅自变动建筑主题和承重结构的行为时，房屋管理单位的处理方式？ 住房城乡建设行政主管部门 080.针对擅自变动建筑主体和承重结构行为，政府主管部门的处理方式？ 答：住房城乡建设行政主管部门应当首先检查装修施工是否有经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的施工图。经检查没有施工图或施工图不符合要求的，再按照下下列程序属于建筑主体和承重结构（第六条）： 100.管理规约基本内容包括：物业基本情况、物业管理方式、业主共
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