绵阳师范学院.doc可行性研究报告_绵阳可行性研究报告
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绵 阳 市 蘑 菇 街 项 目
2012/11/29 选址研究报告
摘要内容：我们选择的地块是地处绵阳市政府旁边的一块地，把它建设成为商业街的理由是，正处繁华地区，人流密集。此地块现在是一块大约有一万平方米的空地，方方正正，更利于以后铺面的定位与选择。有很宽的地域发展优势，空地面广大，发展空间大，有利于根据人流量选择门面朝向和门面的大小，现城市处于发展期间，在商业街附近有政府、学校、工厂等，在商业街大约一百米处，有条护城河，环境优美。建成后交通和市场环境应该大体满足需求。容易占据市场。，所以商业街是一个很好的商机。
目录：项目总说明······················项目概况与基地分析··············市场环境分析····················项目定位························建设内容························建设方式························进度安排························成本预算························经济效益分析····················环境效益分析····················结论····························
一、项目总说明
1.项目背景：为积极支持绵阳市的灾后重建工作，促进并带动经济发展，把握新一轮商机，我们通过竞标地块的方式获得了这块土地的使用权。
2.通过谨慎的市场研究，我们决定来建设我们的商业街，包括服饰店，小吃店，超市，娱乐场所等。
3.本项目是绵阳市的标志性建设工程，项目的开发建设有助于提高绵阳市的整体形象和竞争能力，为绵阳市注入新的动力。2发展商情况：
项目发展商：商学院2011级4班 开发资质：一级 法定代表人：方川 注册资金：400000 地址：绵阳 企业类型：有限公司
3、项目评价目的本报告对对商业街项目进行可行性评估，其主要评价目的如下.(1)通过投资环境研究分析，把握市场宏观环境。(2)通过市场研究分析，确定项目的市场定位。
(3)通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的设定和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价。
(4)通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，评价项目的资金安全度。
(5)通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析、对项目进行不确定性分析。
(6)为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。(7)为政府进行项目审批提供参考和依据。
4、项目评价依据
（1）中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》
（2）与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规（3）中华人民共和国企业法人营业执照（4）委托方提供的项目开发的有关资料
5、建设必要性
从学校效益的角度分析，作为绵阳师范学院的标志性建筑，将提高学校的能级水平，能够为学生带来更为优质的服务。
从经济效益的角度分析，在一定时期内，学校需求旺盛，本项目的开发建设拥有良好的市场机会，也有较高的盈利空间，因此无论是学校效益还是经济效益分析，本项目的建设有充分的必要性。
二、项目概况与基地分析
1、项目区位
本项目位于绵阳市政府旁边，地处十字路口，长大概120米，宽大约80米，将它作为商业街的建设基地，有超市、服饰店、小吃店、休闲娱乐场所等。主要的建设条件：
1、供水
在旁边的校区东侧有水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2、供电
采用双路供电，在不远处有个工厂，可引入电缆，接入商业街，另一条可由旁边的政府引入。
3、供气
通过附近的天然气中压管向街内输气。项目前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套均由公司统一开发。
4、交通环境
所在地人流车流量都很大，交通便捷，路网完备，处在主要交通干道上。在商业街附近有政府、学校、工厂等，该地周围正在绿化当中，等公共绿地设施建设完备之后形成整体的绿化体系。我们会建设相应的停车场地，提供足够的停车位。在商业街大约一百米处，有条护城河，环境优美。建成后交通和市场环境应该大体满足需求。
5、人口规模
周围不仅有居民住宅小区，还有政府、学校、工厂等。人很多，而且大部分都是年轻人，是商业街的最大消费群体。
三、市场环境分析
板块层面
这里是绵阳市的人流聚集中心，也是一个市级商业中心，与人们的需求息息相关。因此我们选择这个地块进行重点分析。
发展前景
为了改善环境，加快闲置地块的建设和调整，配置了餐厅、小吃，服饰，娱乐等小型的商业中心，从学校经济、形象等方面看，本项目是绵阳市的标志性建筑。
四、项目定位
1、优势
（1）优良的区位条件
商业街地处人流较大的地段，与学校并排，附近有一条清河，水源充足，环境优美。有很好的发展潜力。
(2)发达的交通体系
商业街位于主要的交通干道上，往来人流多，为商业街的发展奠定了基础。
（3）开发难度较低
本项目场地平整，已成为熟地，将降低开发成本，有明显的竞争优势。
（4）存在市场空白点
附近的商业街很少，而且很小，缺少竞争性。
2、劣势
（1）建设周期较长，短期内不可能实现
（2）项目成本高（3）高档配套设施不足
3、机会
商业街的崛起将使绵阳市快速发展，将会引入更多的投资项目，在同等水平的城市将占据较高位置，同时也可让绵阳市的经济效益大为提高。
五、建设内容
1、建筑设计：本项目由绵阳师范学院商学院2011级4班建设团队承包设计，具有现代化气息。项目设计符合国家制定的设计规范、规定、规程。本项目立面设计简洁大方合理，全方位解决人们的需求，提高城市的设施水平。
2、建筑结构设计：本项目为五层建筑物。电力设施方面，有独立电源，能尽量满足各个店家的用电需求，给排水方面，各个商店都采用同层排水系统，统一供应净水装置。
六、建设方式
一、公司组织：商学院2011级4班为本次项目的发展商。
二、物质供应：项目所需大部分物资与设备均从国内市场选购租赁。由于是地震后的重建项目，所以有些资金物资可以从政府募集。
三、工程招投标：本项目采用邀请招标形式进行施工总承包，室内室外，装修等分包工程由总分包公司进行招标。
七、进度安排
1、前期工作：
（1）、项目计划开发
至2012年11月20日前完成（2）、初步设计
至2012年11月25日前完成（3）、施工图设计
至2012年11月29日前完成2、施工阶段：
（1）、施工准备阶段
至2012年12月5日前完成（2）、桩基工程
至2012年12月20日前完成（3）、土方工程
2012年12月末完成（4）、地下结构工程
2013年1月20日完成（5）、主体工程
2013年2月10日完成（6）、安装于装修
2013年2月28日前完成（7）、室外总体
2013年3月15日完成3、竣工验收
（1）、2012年4月竣工，等待验收。
八、成本预算
1、建设投资估算：
（1）、土地费用
本项目土地费用包括土地征用费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出、土地出让补偿金及其他费用约合45000元。（2）、前期工程及专业费用
项目的可行性研究、规划、勘察、监理、造价咨询等约合费用8500元。(3)、建筑安装费用
基础工程、房屋主体工程、室内水电安装、通讯等工程费用约25000元。
（4）、设施配套费
休闲娱乐设施、城市基础设施配套费等约5000元。
（5）、管理费用
主要包括人员工资及附加费用、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等共计3000元。（6）、销售费用
取销售总额的2%----5%，约4000元。
2、项目资金筹措
本项目投资的资金来源有：公司自有资金400000，申请银行贷款80000万。
八、经济效益分析分析依据及说明
本财务分析根据国家现行财税制度以及项目经营计划，计算期为2012年11月到2013年4月末，其中项目建设期为3个月。经营方案
根据市场分析和对本项目的功能定位，1#用于饮食区，2#用于体育用品及健身场所，3#用于休闲娱乐场所，4#用于百货超市等等。这些项目都会同一时间分工进行。试运期为3个月
3.项目运营分布
（1）餐饮区主要是中餐，火锅，干锅，随带有一些小吃区域，占地面积为1500平方米，楼层共有5城，一楼用于小吃，二楼用于中餐，三楼用于火锅，四楼用于干锅，五楼是餐饮的办公楼（2）体育用品及健身场所占地面积为2000平方米，楼高为五层，一楼用于体育用品出售场所，二，三，四楼为健身场所，五楼为此项目的办公区
（3）休闲娱乐场所占地面积为1500平方米，五层楼，一楼为滑冰场，二楼为学生酒吧，三楼为KTV，四楼为咖啡厅及茶楼，五楼为办公区
（4）百货超市占地面积为2500平方米，五层，一楼为超市，二楼为男生服装城，三楼为女生服装城，四楼分别是男女鞋城，五楼为办公区。
4.项目税费
(1)营业税及其附加5.55%（《中华人民共和国营业税暂行条例》的土地使用权转让，销售不动产和租赁项目）
(2)企业说的税率33%（《中华人民共和国所得税暂行条例》及其《实施细则》）
(3)盈余公积经按10%提取，公益金按5%提取
九、社会效益分析
本项目将建成绵阳市的商业点，将推动学校经济的发展，提升城市区域地位，给消费者带来巨大的方便，而且也能给社会带来一定的经济效应。
(1)此商业街的建成有利于提升绵阳市在本地区同类城市的地位，打造出具有全方位的商业街。
(2)改善城市环境。现在我们所要开发的地区是一片长满荆棘的草地，所以开发此地可以改善城市环境，美化城市，让城市建筑群看以来更加一体化。
(3)促进商业与文化的交流。增加当地的税收。本地区的开发讲给当地政府带来很大的税收，项目财务表表明，当地基准利率取8%时，所得税项目净现值会很高。
九、环境效益分析
1、施工中的环保
（1）现场施工中，需要使用大量的建筑材料，在装卸，堆放，拌合的过程中会产生大量的粉尘，故建筑的堆放和混泥土的搅拌和应定点，定位，并采取防尘措施，设置挡风板，施工期间尽量选取烟尘较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路保持清洁。湿润，以减少轮胎与地面的摩擦，同时减小车速。
（2）施工做到无噪音及爆炸打桩不在深夜进行，吊装设备噪音满足环境要求。
(3)地块周围设置不高于3米的简易屏障，或者是在机械设备旁树立屏障，减小施工时机械的噪音。
（4）环境措施与工程进度做到“三同时”（5）施工过程中不产生超标准的空气污染。（6）建筑垃圾及时清理，文明施工。
2.使用中的环保
（1）室类卫生间采用污，废水分流系统，排水系统均设置专用通道，污水经化粪池处理后与废水一起排放。（2）室外采用雨，污水飞快、、分流排水系统，雨水排入城市雨水排水管。
（3）设备专人管理，加强保养与维修，保证良好地运行状态和效率。(4)进出基地的车辆限制行驶的路径及速度，禁止鸣喇叭(5)建筑垃圾有清洁车搬运到城市指定堆放点
十、结论
1、可行性研究报告
通过上述中合分析可知，本项目有着巨大的经济效益，社会与环境效益，并能保证资经链的平衡。同时具有较强的抗风险能力（1）本项目建成将极大推动绵阳市的经济，对繁荣城市也有一定的作用。
（2）项目的建设也有利于提供更多工作岗位。
（3）从经济，社会，环境等各个方面的综合分析，该项目具有可行性.2、项目建设
（1）加强前期准备工作，保证如期开工。
（2）加强项目饮食区，体育用品及健身场所，休闲娱乐场所，百货超市之间的有机结合（3）保证品质，建设特设绵阳。
（4）销售对项目至关重要，因此应加强项目的营销工作，另外，还可以调整项目状态来改善目前的财务状况。
（5）利用此项目的建设来提高绵阳知名度，树立良好地科学城形象。
