商品房购买后退房税收分析（材料）_退房税收分析

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关于AAA购房户BB退房涉税建议书

AA：

依据贵公司提供的相关资料，现就贵公司与购房户BB因退房涉税事宜分析及建议如下：

一、购房、退房情况

2009年12月26日AA与BB签订《预售合同》，BB分别购买AA所开发广州市澳中广场708户、709、710户商铺（下称该述房屋）。2009年12月BB交齐首付款，2010年1月银行按揭款到位，至此，已按合同约定向AA付清《预售合同》项下该述房屋全部购房款共计1亿元。

2009年BB购买该述房屋时南向无任何遮挡建筑，2009年底由于广州市重新规划。2012年9月，BB以该述房屋严重挡光，存在瑕疵为由，与AA约定解除上述《预售合同》，并由AA按月向BB指定账户退还该述房屋购房款及利息，截至2015年3月31日，AA已向BB退款共计1.5亿元（其中购房款1亿元，利息0.5亿元）。

AA将按月退还BB房款部分开具红字发票，并冲减当期收入；将退还BB按揭利息部分挂账其他应付款—BB。

2010年BB提出解除合同时，由于退款时间、违约补偿等问题双方还未协商一致，所以退房协议迟迟未签。2014年2月，BB因突发疾病不幸去世，未作出任何遗嘱。广州市市中公证处于2015年7月18日对BB继承人进行公证。

二、退房冲减当期收入，少交当期税金分析。

1、AA当期售房收入税收义务

依据《营业税实施条例》第十二条的规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

依据《营业税实施条例细则》第二十五条的规定： 纳税人转让土地使用权或者销 售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天

从上述条款分析，纳税义务发生时间有两条标准：收取款项或索取款项的凭据。AA当期收到的售房款，依据税法规定应按时缴纳营业税金及附加。

2、存在退房情况下，退房款冲减当期收入交税分析 AA与BB双方有购房协议且在广州市房产交易中心备案。

依据自2005年7月1日施行的《广州市商品房销售合同网上备案和登记办法》，市房地产交易中心和各县级市房产管理部门为所属的商品房销售合同备案和登记机构。

依据该办法第十四条规定：在申请房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款或解除商品房销售合同的，应当由当事人双方持身份证明、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、变更或解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向备案和登记机构办理变更或注销合同备案申请的手续。

广州税务部门意见：由于房款未退清，房产交易中心不能撤销网签合同，现广州地税局以未撤销网签合同，《预售合同》仍然有效为由，不认可AA的退房事实，于2013年11月5日对AA下法律文书，要求AA10日内对退房开具的红字收据，不能冲减当期收入，补征税款1000万元和滞纳金100万元，合计1100万元。

三、我们的建议

参照国家税务总局对辽地税发（2009）54号辽宁省地方税务局《关于房地产开发企业发生退房有关营业税问题的请示》的回复：缴纳营业税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签合同，并办理了房地产权属登记。对于第一种情况，原则上给予办理退还营业税。如已经办理了产权证，退房属于回购业务。再销售时，可差额征收营业税。

参照国税总局回复：依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（一）项：“单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除”； 依据《营业税实施条例细则》第十四条： 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

参照南通市海安地方税务局2011年纳税指导：纳税人在转让无形资产和销售不动产过程中“销售退回”的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减当期应纳房地产营业税的营业额。

参照北京海淀区试验区所办理营业税退税管理办法: 根据京财税[2003]1376号《转发财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》中的第三条关于“营业额问题“之

（一）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。若你单位需退的营业税在当年的待缴营业税中能抵清的，可自行抵减。当需退的营业税数额较大在当年不能全部抵完的，需经审核。

我们的建议

1、与广州地税协商冲减“营业额”相关税法规定依据，取得纳税义务人和征税机关关于退房涉税事项的一致意见。

BB2010年9月退房情况事实，只因AA迟延支付退房款情形存在，才导致网签备案未能撤销，但不能视为AA主观上有冲减当期营业额，以达到少交税目的的认定理由。同时依据财税〔2003〕16号、《营业税实施条例细则》第十四条、相关地方税务部门实际规定，未办产权过户手续退房的，退房款可冲减AA以后营业额。如缺少抵减营业额申请批准手续，AA补办相应申请和批准文书。

2、鉴于广州地税已出具税务事项通知书，如广州地税不同意退房款抵减营业额缴税处理方式，AA应与广州地税沟通并达成以下一致意见：AA先缴纳税务事项通知书确定的营业税及土地增值税额；后依据税法规定，广州地税同意在约定期限内全额退税；AA不存在欠税、少交税情况下的税款滞纳金。

2、税收行政复议

依据国家税务总局令第21号《税务行政复议规则》第三十三条规定：申请人按照前款规定申请行政复议的，必须依照税务机关根据法律、法规确定的税额、期限，先 行缴纳或者解缴税款和滞纳金，或者提供相应的担保，才可以在缴清税款和滞纳金以后或者所提供的担保得到作出具体行政行为的税务机关确认之日起60日内提出行政复议申请。

税收行政复议只有缴纳税款和滞纳金后，才能申请复议。缴了税款，再复议，企业自己给自己以后找麻烦，不要申请税收行政复议。

以上建议，请贵公司参考使用；具体涉税事宜以主管税务机关认定为准。