关于徐州物业收费管理办法_徐州市物业管理条例

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关于印发《徐州市市区物业服务收费管理办法》的通知

徐价服[2012]17号

徐州市物价局徐州市住房保障和房产管理局

关于印发《徐州市市区物业服务收费管理办法》的通知

各县（市）、区物价局、房管局（处），各物业服务单位：

为进一步规范我市市区住宅物业服务收费行为，提高物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原关于贯彻《江苏省物业服务收费管理办法》的通知（徐价服[2010]190号）进行了修改、补充和完善，制定了《徐州市市区物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一二年一月三十一日

主题词：物业服务收费办法通知

抄送：省物价局、省住房和城乡建设厅，市政府办公室，市物价局检查分局徐州市物价局办公室 2012年1月31日印发

共印260份

徐州市市区物业服务收费管理办法

第一条为提高我市物业管理水平，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业管理服务收费管理办法》(苏价服[2010]12号)等有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于我市市区（鼓楼、云龙、泉山、徐州经济技术开发区）行政区域内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、取得物业服务企业资质的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条普通住宅物业公共服务收费，实行政府指导价。

普通住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：新建多层普通住宅每月每平方米0.60元；新建带电梯的普通住宅每月每平方米1.30元。具体执行标准可根据物业服务规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。

物业服务标准不低于中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的二级标准。

每个住宅小区具体的物业服务内容、服务标准和收费标准在物业服务合同中确定。

普通住宅前期物业公共服务收费标准由价格、房管部门制定和适时调整，并向社会公布。

第四条别墅等非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。

第五条通过招投标确定的普通住宅前期物业服务收费实行价格备案制度。

新建普通住宅小区，前期物业实行招投标制度,通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。具体由房管部门组织实施，价格部门负责招投标价格行为的监管。参加投标的物业服务企业应在政府指导价范围内申报竞标价。

中标的物业服务企业应将物业服务收费标准报市级价格主管部门备案。价格主管部门审验后，出具住宅小区前期物业服务收费备案函复。物业服务企业在业主上房时应将物业公共服务收费及其它合法合规收费在现场公示。

物业服务企业向市级价格主管部门备案，应提供物业服务企业的资质证书副本、营业执照副本、前期物业管理服务合同复印件；前期物业管理中标通知书；物业服务企业投标书原件。

第六条采用协议方式选聘物业服务企业的普通住宅前期物业服务收费，经房管、价格主管部门对其物业服务内容、服务标准和收费标准是否符合质价相符的原则进行审查，审查后经价格主管部门核准执行。

第七条已成立业主委员会的小区，普通住宅物业服务收费标准应由物业服务企业与业主委员会进行协商，在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。

业主委员会尚未成立，需要调整物业服务费标准的，物业服务企业必须征求业主的意见，经全体业主三分之二以上同意，到价格主管部门核准后执行。

第八条物业管理区域内的住宅电梯运行维护费及年检费、二次供水运行的维护费和水箱清洗费应纳入物业服务成本测算，不得再单独向业主收取或者分摊。

物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，按计量表合理、公开分摊收费，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。

第九条业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物管单位书面告知，写明空置时间，物业服务企业工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按规定标准的百分之七十比例交纳。

第十条为保证房屋装饰装修的安全性、规范性，在业主装饰装修时，业主选定的装饰企业应到物业服务企业备案；物业服务企业应与装饰企业签订装饰期间的服务协议，告知装饰企业的禁止行为和注意事项、约定服务事项、装饰装修服务费等。装饰期3个月以内的可以向装饰企业收取不超过100元的装饰装修服务费；3个月以上的可收取不超过200元的装饰装修服务费；收取了装饰装修服务费后，物业服务企业不得再向业主和装修单位收取任何形式的装修押金、保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。

第十一条小区停车服务费分为停车场（位）服务收费和外来车辆临时停车服务收费。小区收费停车场必须是经规划许可，实施专人管理的专用停车场。停车服务费的指导价为：地上停车场（位）最高不超过30元/辆*月；地下停车场最高不超过40元/辆*月。业主所有的独立车库不得收取停车服务费。前期物业停车服务收费应在前期物业服务合同中约定。

停车服务费不包含车位租金。

为规范小区停车秩序，在不影响公共消防的情况下，物业公司在公共道路等地方划定的停车线（位），停车是否收费及收费标准，由物业服务企业与业主委员会协商确定。未成立业主大会的小区，须经三分之二以上的业主同意方可收费。协商不成或未经三分之二以上的业主同意的不得强行收费。

对进入小区外来车辆的临时停车，两小时内免收停车服务费，超过1小时的加收1元/辆，累计最高不得超过10元/辆。在小区停车场过夜的外来车辆收费10元/辆。

执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递等特殊车辆及业主搬家车、送货车不得收费。

第十二条物业服务企业不得巧立名目增加收费项目，不得在未实施招投标、价格备案或核准的情况下收费。

第十三条市、区价格、房管部门应加强对物业服务收费和物业服务企业资质的监管，做好物业服务收费明码标价工作。对违法违规价格行为，应依法予以查处。

第十四条各县（市）、贾汪区、铜山区可参照本办法制定当地具体实施办法。

第十五条本办法自发布之日起执行。

各物业管理企业：

为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。试行中的情况，请及时告我会秘书处。

附：

1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。

二○○四年一月六

附件2：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明

1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修

养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

一级

项目内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元

（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

项目内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三级

项目内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区24小时值勤。