北京市住宅物业服务三级标准_北京住宅物业服务标准

北京市住宅物业服务三级标准由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“北京住宅物业服务标准”。

北京市住宅物业服务三级标准基本要求 1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特 约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4 项目负责人具有 2年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2 建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。1.4 档案 1 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入 口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻 并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场;由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2个工作日内回复。投 诉进行回访。6 每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。7 每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1次社区文化活动。10 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服务。1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持 有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按 计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问 题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防 范措施。8 设备机房 1)每月清洁 1次，室内无杂物。2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3)在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完 好有效 4)设施设备标志、标牌齐全。5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按 鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1)每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室外机支撑构件等。2)每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。3)每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物 1)每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2)每季度检查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。4)每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5)每年检测1 次防雷装置。2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水 质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每季度切换 1 次备用水泵。4 每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护 1 次 水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道 进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态;每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视3次，一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。2 楼外照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内 修复;每月调整 1 次时间控制器。3 应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜 每日巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。5 低压配电箱和低压线路 每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜 每2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护 1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机 每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池;每周巡视 1 次充电机和蓄电池。8 检测 每5 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态;每 2 周表 面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。2 对讲门口机 每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。3 网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除 尘1 次。4 红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年 内部除尘1 次。6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调 试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清 洁 1 次;每年内部除尘1 次。8 云台 每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点 每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。10 读卡器 每月检查 1 次外观;每月表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁 每2 月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮 每2 月检查1 次开锁功能、接线。2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部 门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构 提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附 件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校 验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责 任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期 检修计划的落实情况进行监督。5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安 全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件 时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部 门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查 1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。3 消防安全防范 3.1 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消 防安全职责。2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知 识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每 年对员工进行 2 次消防安全培训。4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测1 次 建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠 正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合 公安机关消防机构工作。3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试 1 次报警控制器、联动控 制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器 投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3)备用电源每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄 电池充放电试验1 次。2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主 机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统 每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功 能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年维修养 护2 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年养护 1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选 型、压力和有效期，保证处于完好状态。4 绿化养护 4.1 基本要求 1 乔木 植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生长季节叶片保存率高于85%。2 灌木 植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 绿篱和色块 植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更 换。5 草坪 草坪基本整齐，覆盖率高于95%。4.2 绿化养护内容 1 灌溉 有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季 型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。2 施肥 根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花坛植物根据生 长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。3 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况;并 根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪 乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色 块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1次;冷季型草坪应根据长势生 长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不 超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。4.3 工作检查 1 生长季节每月检查3 次绿化工作。2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3 有绿化档案。5 环境卫生 5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。5.2 物业共用部分清洁 1 楼内 1)大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭 1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。2)楼道、楼梯 每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用 设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。2 电梯轿箱 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次;石材装饰的电梯 轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。3 天台、屋面 每季度清扫 1次天台、屋面;雨季期间，每 2月清扫 1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次、巡视保洁 2 次楼外道路。每月清洁 1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁 1次雨蓬、门头 等。5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面;每年 清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投 药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清扫干净。5.3 工作检查和记录 1 每日检查 1 次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。6 公共秩序维护 6.1 主要出入口有专人24 小时值守。6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6:00 至22:00 巡视 2 次、22:00 至次日 6:00 巡视1 次。6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。6.4 机动车辆凭证出入。6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录，应 留存 30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。6.8 备勤人员24 小时待岗。6.9 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。7 装饰装修管理 7.1 建立装饰装修管理服务制度。7.2 建立装饰装修管理档案。7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰 装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在 装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登 记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政 主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协 议的当事人按照约定处理。7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖 措施，在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。