养老院可行性研究报告_敬老院可行性研究报告

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塔城养老院

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一.项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2研究范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 二.项目背景及可行性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2项目建设的可行性„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 三.项目场址与建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1项目场址„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 四．建设规模和建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1总体设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 五.投资估算和资金筹措方案„„„„„„„„„„„„„„„„4 1投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 2资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 六.项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1项目风险分类„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2项目风险控制对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 七．可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 1养老院建设是必要的„„„„„„„„„„„„„„„„„7 2养老院建设是可行的„„„„„„„„„„„„„„„„„7

一.项目概况 1项目简介 1.1项目名称

塔城养老院 1.2项目建设地点

项目建设地点位于塔城人民医院附近，空气清新，地理位置优越，交通方便。1.3项目法人及法人代表

项目法人：卢永华 法人代表：卢永华 2研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景

塔城地区位于新疆维吾尔自治区的西北部、伊犁哈萨克自治州的中部，属于中温带干旱和半干旱气候区。辖塔城市、额敏县、裕民县、托里县、乌苏市、沙湾县、和布克赛尔蒙古自治县五县二市，有5个县（市）与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长546公里。

区内驻有新疆生产建设兵团农七、八、九、十师所属的36个农垦团场，腹地有石油重镇克拉玛依、独山子石化基地和奎屯市。有39个乡、27个镇，8个街道办事处，辖区总面积104546.958平方公里，占自治区总面积的6.12%。

塔城市位于祖国的西北边陲，是一座边境口岸城市，边境线长160.9公里，西部和北部与哈萨克斯坦接壤，距新疆首府乌鲁木齐市530公里。塔城市是塔城地委、行署所在地，是塔城地区的政治、经济和文化中心。总面积4356.6平方公里，总人口17万人，居住着汉、哈、回、维吾尔、达斡尔、俄罗斯等25个民族，少数民族人口占36%，其中全国10万人以下人口较少少数民族有4个（俄罗斯族、塔塔尔族、乌孜别克、塔吉克族）。

塔城虽然是离海洋最远的城市，但年降水量丰富，水资源分布广泛，境内有14 条碧波荡漾的河流，其中有5 条河流穿城而过，沟溪43条，泉水上万眼。塔城是全疆人均占有绿地面积最多的城市，是全疆唯一有五条河流穿城而过的城市，是全疆唯一拥有达斡尔民族乡的城市，是全国空气质量最好的城市之一，是全疆空气质量最好的城市。在中国环境规划院公布的全国城市大气环境承载力评估排名中，塔城市名列第七，是全疆唯一一个进入前十名的城市。

塔城风光绮丽、景观优美。巍巍的塔尔巴哈台山、广袤的库鲁斯台草原、惟妙惟肖的“伟人山”及穿城而过的五条河流，使塔城市享有“五弦之都、千泉之城、百桥之市”的美誉。在塔城

市的工业中，没有大型企业，更没有污染性的工业，如今的塔城市已形成“一城水、半城树、满眼绿”的优美景观，塔城人民生活在一个巨大的“天然氧吧”里。

塔城民风淳朴、社会和谐。塔城市各民族幸福的生活在一起，小城民风淳朴，多民族的风俗、服饰、饮食等文化交融在一起，形成了“塔城独有的多元民俗风情”，在塔城市，多民族相互交融，两个民族以上的家庭占到了37%，最多的有7个民族共同组建的，成为塔城市最为靓丽的一道人文景观。由于各民族长期生活在一起，逐渐做到了语言相通、饮食相近、歌舞相融，往往是一个塔城人就会说好几种民族的语言，会唱好几种民族的歌，会跳好几种民族的舞，这里也被誉为新疆民俗风情的博物馆。2010年1月23日，温家宝总理来到塔城时说：“塔城是民族团结做的最好的城市”，2010年10月，张春贤书记在塔城市调研时说：“和谐稳定的形势是塔城市的现实情况，这是你们的优势”。

塔城市处于正在形成的亚洲经济圈和欧洲经济圈的结合部，被誉为“中亚商贸走廊”。有可起降波音737等中型客机的民航机场，有塔城国际二级联运车站，辖区公路网密集四通八达，即将建成通车的克塔高速公路和正在建设的克塔资源性铁路，使塔城市拥有了集航空、铁路和高速公路于一体的立体化交通网络。

展望未来，塔城市委、政府以文化旅游产业为主导，坚定不移地走“文化立市、生态美区、旅游富民、边贸兴业”的发展道

路，全力打造区域中心城市，构建以新城区现代城市和老城区欧式风貌相辅同辉、兼具中西方文化元素的国际性旅游城市。

1.1进入老龄化社会

目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”——日本，人口老龄化为22%。

全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，届时，塔城市区总人口将达17万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在远离城市喧嚣环境优美的地方建设一所设施设备功能齐全的大型养老院。1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院，在经济上没有太大的负担。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受。为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老龄化的人群已经有主动

进入养老院安度晚年的意识。2项目建设的可行性

养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，对于一个大型养老院的建设，必将大力扶持。三.项目场址与建设条件 1项目场址

项目建设地点位塔城人民医院附近 2建设条件

人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。四建设规模和建设方案 1总体设计

总用地面积20000平方米，建筑用地面积6000平方米。2建设规模

具体功能设置：老年居住室、员工宿舍，餐厅、休息室、老年活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、康复中心、更衣室、洗衣房、锅炉房、变电所、资料室、会议室、办公室、其

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3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件要充分考虑防水、保温、牢固等构建措施。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五投资估算和资金筹措方案 1 投资估算 1.1建房：XX万。1.2设备：XX万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需XX万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约XX人，工资XX元每月 以上投资共计约2000万元。2资金筹措

2000万元是一个很大的投资，在这样的情况下必须吸取外来资金，预计将通过合伙人，银行贷款，政府补贴等措施筹集资金。

六项目风险分析 1项目风险分类 1.1建设风险

建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。

1.2成本超支风险

施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控

制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险

工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策 2.1建设风险

在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承

受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。2.2成本超支风险

控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。七可行性研究结论 1养老院建设是必要的中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至 2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占全国总人口的14.3%。据全国老龄委办公室预计，到2013年底，中国老年人口总数将超过2 亿，到2025年，老年人口总数将达到3亿，到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，老年人的比例在逐步提升，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；塔城市拥有人口规模37万的居住地，有必要设置一所大型福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建设是可行的虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。