房地产司法鉴定估价解析_房地产司法估价解析

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201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞

房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。

案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷 一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开 发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某 房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为 2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评 估结果为7060元/㎡。

报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人）于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要 的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响 评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交 易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与 申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违 法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估 价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未 取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售 许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发 有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的 情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假 设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。”

后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执

行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋 租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依

据法院转交的某房地产开发有限公司（被执行人）补充 提供的《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》 复印件，因租赁合同租金、租赁合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限与原报告中估价的假设条件不一 致，故根据补充资料对估价结果进行了相应调整，估价 结果调整为7370元/㎡。

案由：工程款纠纷执行案件。

估价对象基本情况（摘自某评估公司出具的评估 报告）：某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路 54号一楼1277.32㎡的商业用房地产，至估价时点,估 价对象尚未办理《房屋所有权证》，所在建筑物也未办 理大产权证；房屋用途以委托方提供的《委托书》记载 用途和估价人员实际查看用途为准，建筑面积以《委托 书》记载为准。估价假设在办理估价对象的《房屋所有 权证》时不存在任何司法和行政障碍，也未考虑该过程 中所产生的费用对估价结果的影响。截止估价时点，估价对象尚未办理分户的《国有土地使用证》，委托方 也未提供估价对象所在宗地的《国有土地使用权证》。房地产司法鉴定估价解析资产 评 估

ZICHAN PINGGU 根据本次评估的《委托书》及估价对象已取得《商品房 预售许可证》，估价假设估价对象应分摊的土地使用权 以出让方式取得、用途为商业用地。估价假设在办理 估价对象的分户《国有土地使用证》时不存在任何司法 和行政障碍，也未考虑该过程中所产生的费用对估价 结果的影响。在估价时点估价对象已经出租，但是委 托方未能提供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该 租约事项对估价结果的影响，至估价时点，估价对象尚 未办理分户的《国有土地使用证》。估价人员也未查询 到所在宗地的土地权属状况。而估价对象所在建筑物 为开发的商品房，已经取得预售许可，《商品房预售许 可证》记载用途为综合楼，估价对象的实际用途为商 业，因此假设估价对象占用的土地为出让商业用地，土 地使用权人与房屋所有权人保持一致；根据国家相关 规定，出让商业用地的法定最高使用年限为40年，同 时通过了解，估价对象所在楼盘的开发期周期约为2 年，估价对象建成于2007年5月，故至估价时点估价 对象剩余的土地使用年限约为36.81年。

估价对象技术路线（摘自某评估公司出具的评估 报告）：估价对象位于某市棉兴路54号，属于城市新 区，该区域内近年来新建房屋较多，市场上类似房屋的 出售情况较为普遍，且资料较容易收集，故可以采用市

场比较法进行估价；同时该区域内类似商业用房出租 情况较为普遍，客观收益资料容易收集，故具备采用收 益法的条件；因此本次选用市场比较法及收益法进行 估价。

解剖（存在的问题）：

通过对以上评估案例的介绍，结合被执行人对评

估报告的异议，可以看出本次司法鉴定估价中确实存 在以下几个问题：

一、现场查看的问题

《房地产估价规范》明确规定，估价人员在进行房 地产估价时，估价人员都必须进行现场查看，亲临现场 感受估价对象的物质实体状况等，而作为房地产司法 鉴定评估项目时，估价人员的身份就由一名普通的房 地产估价师转变成一名司法鉴定人员，司法鉴定涉及 的房地产评估具有特殊性。不管从评估的程序上还是 估价的依据上的要求都更加严格。依据《全国人大常 委会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定实行鉴 定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意 见负责并在鉴定书上签名或者盖章。多人参加的鉴 定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。可见，作为 要在鉴定书上签名的鉴定人，理所当然的应该亲临现 场进行现场查看，如果作为签名的鉴定人不到现场进 行查看，而委派评估助理进行现场查看，只是审核评估 结果并签字，是对自己不负责任，也是对当事人利益的 一种侵犯，对法律的不尊重。

针对签字的房地产估价师不到现场进行现场查

看的情况，当事人当然有理由可以推翻整个评估报告，难以想象一个鉴定人员在进行严肃的司法鉴定的时 候，不对估价对象进行现场查看，怎么可能得出让人 信服的、公正、公平、客观的鉴定结论呢？因此，本案 中的签字估价师没有到估价对象的现场进行查看，而 仅评估助理进行现场查看，是一个非常致命的程序错 误。

二、估价人员与一方当事人单独接触的问 题

本案中被执行人仅因为评估人员与申请执行人某

建筑公司在没有法院人员陪同的情况下，乘坐同一辆 车前往估价对象现场，就质疑估价人员单独接触一方 当事人，有缺乏公正之嫌疑。可见，估价人员保持中 立，不私下接触任何一方当事人从程序上来说是多么 的重要。只有程序合法，才能保证实体公正。本案中，作为估价人员，在实务操作中必须要注意 细节，一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估 报告被推翻，即使我们的评估报告的结果非常的客观

公正，但是只要程序上出了问题，引起了当事人的质 疑，评估报告的结果客观公正在程序的差错下就会显 得非常的苍白无力，轰动全球的美国世纪大案——辛 普森杀妻案不就是因为司法鉴定的程序上的失误导致 了辛普森在铁证面前也被判无罪的一个很好的例子 吗？可见程序的重要性。

在具体的从事房地产司法鉴定项目时，实践操作 中确实会出现执行法官或技术室的经办人员因种种 原因不配合估价人员进行现场查看，要求我们估价人

员自己与双方当事人联系进行现场查看的情况。笔201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务

者认为，如果双方当事人都能够到达估价对象现场，委托人（法院）也能对估价人员在双方当事人同时到 场的情况下进行现场查看事宜进行书面签字确认时，估价人员也可以在没有法院人员陪同的情况下进行 现场查看；但是如果仅有一方当事人配合进行现场查 看的情况下，估价人员就应该坚持要求法院配合一同 前往，这样才能避免出现私自接触当事人的嫌疑。而 且根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖 和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号），评估机 构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提 前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场 的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估 机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人 员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确 认。因此，估价人员要求在法院工作人员到场的情况 下进行现场查看是程序合法的必不可少的条件，也是 有法可依的。

三、评估资料提供的问题

本案中，估价对象为商业用房，《国有土地使用证》 是评估的必不可少的资料，而估价人员在被执行人不 配合提供资料的情况下，对估价对象的土地使用权的 性质、用途、剩余使用年限进行假设出具房地产司法鉴 定评估报告是不恰当的。

笔者认为，针对本案的情况，估价对象的《国有土 地使用证》、《房屋租赁合同》在估价机构出具《房地产 估价报告》后，被执行人才补充提供，说明被执行人主 观上是不愿意配合的，这个就好比诉讼中当事人在一 审的时侯不提供证据，等待二审的时侯才补充提供作 为新证据来推翻一审的判决，这个是不被法律所允许 的，也应该借鉴《最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定》（2002年4月1日起施行），制定有关房地产司 法鉴定估价指导意见，规定当事人必须在规定的期限

内通过法院向估价机构提交估价依据，除因正当理由，依据有关规定向人民法院申请延长期限且经人民法院 批准同意延长期限外，当事人在规定期限内不提交估 价依据的，视为不提交，如果当事人不能提交充分、有 效的估价依据，将承担鉴定估价不能的风险，应当对案 件事实承担举证不能的法律后果。

从估价机构的角度来说，在当事人确实不配合提

供估价所必须的资料的情况下，估价机构可以申请人 民法院调取相关的资料，比如：本案估价机构可以要 求人民法院到国土局调取估价对象的《国有土地使用 证》，只要被执行人办理了《国有土地使用证》，是一定 能够调阅得到的。当然，由于法院的工作人员不是专 业的评估人员，对某些评估资料的敏感度及查阅部门 不一定清楚，就需要估价人员配合法院一同进行评估 资料的查阅，有利于及时的进行评估，保证诉讼的继 续进行。评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司 持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部 门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行 政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权 属认定工作带来不便。在法院的配合下，能与房屋、土地行政主管部门协调工作，查阅资料的工作将更为 顺畅。

当然，实践操作中也可能出现经过估价人员与法

院的共同努力，某些评估需要的关键性数据还是无法 确定的情况，而作为法院，每一个案件都必须结案，不 可能悬而不决，在这种情况下，如果法院要求必须出具 评估报告，应针对关键性数据（国有土地使用权的用 途、性质、收益年限）取得双方当事人的一致认可或由 委托人来确定一个合理的数据后提供给评估机构，否 则，评估机构可以终止鉴定。

四、租赁合同是否应给予考虑的问题

本案中估价对象是商业用房，估价人员现场查看

时估价对象已经出租，估价机构仅因为委托方未能提 供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该租约事项对 估价结果的影响是不恰当的。委托方未能提供其《租 赁合同》，并不能否认租赁事实的存在，法院在委托书 中也未明确是否考虑租赁合同的影响。这种情况实际 操作中比较多。作为法院，不是专业的评估机构，对租 赁合同对评估结果的影响并没有明确的认识，当然不 会在委托书中体现，是可以理解的。因此，作为受托的 评估机构，在接受委托后经过现场查看了解了估价对 象的基本情况后，就应该及时与法院沟通，告知租赁情 况的存在对评估结果存在的重大影响，由法院根据对资产

评 估

ZICHAN PINGGU 租赁合同的效力的认定后，在委托书中明确是否考虑 租赁合同的影响，然后估价人员根据委托书中的要求 进行评估。不应该在未与法院针对租赁情况进行沟通 的情况下，直接认定为不考虑租赁合同的影响，这样可 能会损害当事人的利益。

五、建筑面积、房屋用途以《委托书》记载为 准是否合适的问题

本案中，至估价时点,估价对象尚未办理《房屋所 有权证》，所在建筑物也未办理大产权证；房屋用途以 委托方提供的《委托书》记载用途和估价人员实际查看 用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准。笔者认为： 房屋用途以委托方提供的《委托书》记载用途和估价人 员实际查看用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准 也存在一定的问题。估价对象的用途、建筑面积是影 响评估结果的关键性的数据，直接影响了评估结果的 大小，而法院不能对估价对象的用途及建筑面积进行 认定，建筑物的用途应该是依据合法性原则，根据规划 局批准的用途及房管局认定的用途为依据，建筑面积 的大小只能依据有测绘资质的专业机构进行测绘后得 出，建筑面积应该由面积测量报告或者房屋所有权证 或者不动产登记簿确认。法院没有对建筑物的用途和 建筑面积进行确认的职权。实践中，有时侯还会出现 针对某些未办证的建筑物进行评估时，法院要求评估 公司进行测量后出具评估报告的情况，这是不恰当的，作为评估机构是没有进行房地产测绘的资质，如果评 估机构进行测绘后，拍卖机构依据评估机构测绘的面 积进行拍卖，均可能极大的损害了双方当事人的利益。而且评估报告存在重大瑕疵，当事人是随时都可以此 为由推翻评估报告。

因此，本案中关于估价对象房屋的用途部分，估价 人员也应该到规划部门及房产管理部门核实，本案中 关于建筑面积部分，估价人员应该到相关部门，比如： 房地产管理局查阅办理预售许可证时是否进行了测 绘，或者查阅建筑面积的来源。如果确实没有相应的 合法的书面依据来支撑建筑面积的来源，就应该要求 委托人聘请专业的测绘机构对本次评估的估价对象的 建筑面积进行测绘后再进行评估。因为估价对象在拍 卖后也涉及到要进行过户的问题，过户必然涉及到房 屋的用途、建筑面积的大小，所以，对房屋的用途、建筑 面积的大小的确定工作如果在评估阶段就做到合法合 规，是非常重要的，能够为后续的拍卖、过户工作减少

纠纷，确保执行案件的顺利进行。

六、估价依据是否充分，是否经得起质证的 问题

本案中，被执行人在对评估报告的异议中提到“缺 乏交易案例的证据”，可见，作为估价机构出具的房地 产司法鉴定估价报告一定要在每一个细节上能够经得 起双方当事人质证，司法鉴定涉及的房地产评估具有 特殊性，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除 遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关 规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义 务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质 证。因此，不管是估价的程序还是实体上，每一个环节 都应该经得起法官、双方当事人的质证，这就对我们从 事司法鉴定估价的估价人员提出了更高的要求，要有 强烈的证据意识，时刻想到我们的评估报告就是一份 鉴定结论，是证据的一种，从参数的选取，案例的调查、选用，资料的采用都要有理有据，做到程序合法，实体 公正。

（作者单位：四川中联恒通资产评估有限公司）