房地产企业融资问题研究_房地产融资问题研究
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房地产企业融资问题研究
发布日期:2013-09-0
2摘 要：房地产业是我国经济发展的支柱产业，随着房地产的持续发展，融资难的问题也日益突出。目前房地产的主要融资来源是银行贷款，渠道单一，资金量不大，因此，应积极拓宽融资渠道，发展信托资金，开发房地产金融产品，采取股票融资等一系列措施，满足企业对资金的需求。本文研究了房地产融资的现状及所处的困境，提出了应多渠道发展融资途径，解决融资难的问题，以利于房地产企业健康持续地发展。
关键词：房地产融资，房地产信托，银行贷款
房地产业是一个资金密集型产业，资金周转期长，前期需投入大量资金，因此融资问题关系到企业的生死存亡。多数开发商的资金是来自银行贷款，来源单一。近几年，随着国家对房地产业的宏观调控，银行信贷紧缩，加剧了房地产业的资金供应紧张，房地产业融资体系的缺陷日益暴露出来。为了实现房地产业持续健康地发展，应建立多元化的融资体系，创造新的金融产品，采取多种融资方式。
一、房地产业的特点及其给融资带来的困难
房地产业是典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在发展的过程中必须得到金融业大量的资金支持才能健康发展。但是自2006年来，随着国家宏观经济转向稳健发展的要求，为了防范房地产泡沫出现可能引发的金融危机，国家陆续出台了一系列严厉的调控政策，提高了开发商资金门槛，收紧开发贷款，从“管严土地，看紧信贷”入手，压缩了开发商的融资空间，加剧了融资难的问题，房地产业的资金供应面临断血的危险。
二、房地产业融资的现状及存在的问题
（一）银行贷款是主要的资金来源，融资风险巨大
银行贷款是我国多数开发商采取的融资方式，开发商通过土地抵押取得第一笔信贷资金进行项目开发。随着房地产调控力度的加大，银行加强了对房地产贷款的风险审查，提高了贷款门槛，开发商越来越难以从银行取得贷款，无法保证开发过程的顺利进行。
（二）自筹资金，融资金额偏小
在房地产企业初始阶段，自筹的资本金是主要的资金来源，主要用于购置开发的土地。在房地产价值较低时，自筹资金基本可以满足投资需求。当市场销售不景气及土地价值持续升高的情况下，土地投资成本加大，投资规模增大，资金周转期延长，自筹的资金就难以满足企业投资的需求，开发目标难以实现。
（三）房地产金融工具稀缺，金融市场的功能没有得到发挥
目前，我国金融市场的金融工具品种不多，融资能力不强，尤其针对房地产业的金融工具更是几乎处于空白状态。由于没有专门设计的针对房地产业的金融工具，开发商就难以从资本市场融通资金，金融市场的融资能力没有发挥作用，影响了我国金融业对房地产业的服务水平，限制了房地产业自身抵御风险的能力，也使房地产业与发达国家的差距进一步拉大。
（四）债券融资比例较低
债券融资是指上市公司发行可转债和公司债，非上市公司通过发行企业债筹集资金。由于房地产债券比一般债券收益高，又可以按期收回本金和利息，同时具有一定的流动性，所以房地产债券融资有一定的优势。
但是国家对房地产发行债券控制得很严格，只有上市公司和国有独资公司等设立的公司才能发行债券，多数非上市公司不具备发行条件，而且债券市场本身发育就不成熟，市场规模小，交易量不大，组织能力差，这些都制约了房地产债券的发行，导致债券融资在开发资金来源中所占的比例一直很低。
三、融资出现问题的原因
（一）经济原因
近年来，房地产业持续快速地发展，泡沫经济也逐渐显现，美国的次贷危机也给中国的经济敲响了警钟。为了避免房地产泡沫经济破裂带来的金融危机，我国从2010年以来连续出台了多项调控政策，诸如停止流动资金贷款，提高资本金比例，严格审批房地产项目贷款条件，限制了银行对房地产的信贷支持。由于政策的持续打压，导致房地产行业的资金链捉襟见肘。宏观调控政策仍将持续，面对力度不断加大的调控政策，房地产企业迫切需要寻求多元化的融资道路。
（二）行业原因
一直以来，房地产与银行就像一对孪生兄弟，互相依赖，互相支持，银行就是房地产最基本、最主要的资金来源。这些房地产特有的特点，促成了房地产企业的融资困境。
（1）房地产开发企业普遍不具备多渠道的融资能力。我国房地产市场长期处在卖方市场，开发商通过预售提前回笼大部分资金，同时通过工程垫款延迟支付资金，因此开发过程中需要投入的资金量并不是很大，所以只要银行的信贷资金一到位，企业基本上就高枕无忧了，对后续的融资需求不强，对融资渠道的危机意识不强。因此银行信贷政策一收紧，开发商的日子就很难过。
（2）房地产企业的融资结构不合理。房地产企业的资金来源主要有：自有资金，开发贷款及其他资金。自有资金是开发商的资本金，开发贷款一般是银行的信贷资金，其他资金则是预售款及施工企业的工程垫款。从这些资金的来源分析，开发贷款无疑属于银行的贷款资金，预售款也有60%左右是银行提供的按揭贷款，施工企业的工程垫款也大多是银行提供的流动资金贷款，因此开发商的资金几乎都来源于银行。这种高度依赖银行的融资结构是非常不利的，较低的融资成本与贷款门槛使企业利用银行信贷杠杆进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了企业的违约风险，同时市场过热存在投资投机的风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押的房地产价值将大幅度贬值，开发商的违约成本将转嫁给银行承担。
（3）市场发展现状和房地产行业规则之间的差距，也是产生融资困境的原因之一。银行业对房地产项目贷款的要求是企业自有资金达到总投资额的35%，同时还必须具备土地、规划和施工等四证齐全。由于土地特有的稀缺性，开发商拿地的成本也在不断攀升，土地的购置成本几乎占了总投资的50%甚至更高。因此，开发商的实际门槛已经提高，自有资金35%与50%之间的差额部分，是得不到银行的信贷支持的，也就是说，开发商的自有资金必须要达到50%才能够进入这个行业，行业政策与市场现状的差距，直接增加了开发商的融资数额和融资难度。
四、解决融资问题的建议
（一）积极发展房地产信托基金
房地产信托基金是由特定发起人发起，通过发行受益凭证的方式汇集投资者的资金交专业的房地产投资机构运作，基金主要投资房地产及相关产业，并将收益对投资者进行分配的一种信托基金。信托基金对于房地产业属于股权投资，是对银行资金不足部分的补充，不增加企业的财务风险，拓宽了企业的融资渠道，因此应大力推广发展。
（二）加快开发房地产金融产品
随着房地产业的不断发展，房地产对新的金融产品的需求也越来越渴望。因此，为了实现融资渠道的多元化，就必须抓紧开发房地产业的金融产品，形成稳定的金融产品供应体系，满足企业日益增长的融资需求。
（三）推动企业进行股票融资
股票融资是国际通行的融资方式，具有融资规模大，时间短的特点。通过上市，企业可以获得大量持续发展的资本，使企业规模迅速扩张。房地产业应采取一系列措施促成企业直接上市融资或者通过借壳上市，利用资本市场取得大量资金，从而达到企业快速发展的目标。
（四）完善债券市场，推动债券融资进入正常渠道
房地产项目开发周期长，投资金额大，发行债券是较好的融资选择。针对我国目前债券市场企业债券发行规模很小的现状，为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一，国家就应该出台鼓励企业发行债券的政策和相应的措施，吸收社会闲余资金投资房地产。具体可以采取扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体系，发展和培育房地产债券的市场体系，增加相应的避险工具等。
五、总结
总之，房地产业的竞争已经进入资本竞争的时代，房地产融资已成为房地产开发企业生死存亡的关键。目前房地产面临的大环境是银行信贷紧缩，针对房地产业目前的融资现状及所处的困境，房地产企业迫切需要摆脱过度依赖银行的单一融资局面，积极拓宽融资渠道，走多元化路线。同时，国家也应进一步完善相关的法律法规，努力创新金融工具，促进房地产企业持续健康地发展。
参考文献：
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