房地产典当法规有“致命伤”_房地产典当合同原版

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房地产典当法规有“致命伤”

“身份”低微定性模糊

房地产典当法规有“致命伤”

典当正悄悄地成为中小房地产企业融资的新渠道。法律专家指出，要真正发挥典当在房地产融资方面的优势，医治好房地产典当法规“身份”低微与定性模糊的“致命伤”是基本前提。

自去年下半年以来，随着多项针对房地产市场金融调控措施的出台和实施，银行房地产信贷明显收紧。这使得不少房地产企业开始寻找新的融资渠道。其中，房地产典当以其快速、便捷的优势，尤其受到中小房地产企业的青睐。根据原国家经济贸易委员会（现已归入商务部）2001 年制定的《典当行管理办法》的规定，典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。可见，房地产典当必须以“抵押”的形式进行。据了解，目前本市典当行进行的房地产典当业务，与银行的抵押贷款非常相似，都是由房地产权利人将房地产作为抵押担保，从而取得一定资金，并在约定期限内偿还资金、支付利息后，再解除房地产抵押。在登记方面，《上海市房地产登记条例》规定，可以申请房地产他项权利登记的情况有抵押、设典及其他三种情形。虽然该条例将抵押权和典权分为两种不同的他项权利，并分列了登记规定，但在实际操作中，房地产典当均以抵押权方式进行登记。

“身份”低微是房地产典当法规的第一“致命伤”。君悦律师事务所温嘉蕾律师说，我国《合同法》中没有将典当合同作为有名合同单独予以规范，而《典当行管理办法》在立法层次上仅属于部门规章一级，法规的位阶较低。其次，现行法规和实际操作均把房地产典当融资与抵押借款混为一谈。华东政法学院一位

学者指出，典当作为一种非常传统的融资方式，在对当物的占有、当期内当物产生的收益归属、当物绝当后的处理方式等方面，都与抵押借款有很大不同，是一种有自身法律特性的合同关系。将房地产典当与房地产抵押贷款这两种法律关系等同，不仅不利于发挥典当灵活、便利的融资优势，而且提高了中小房地产企业的融资成本，增大了典当行的经营风险。另外，根据现行的房地产法规与典当管理办法，在绝当后，典当行未必能合法取得作为典当物的房地产，这点在新近兴起的“土地典当”中表现最为明显。专家认为，房地产典当法律关系需要由更高级别的法规进行专门调整，至少应当是国务院行政法规。同时，应当把典当与抵押借款区别开来。

记者杨柏国