土地增值税的猫腻 一方_土地增值税算出来为负
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土地增值税的猫腻
一方“拖欠”一方“默许”
在土地增值税欠缴的争议中，央视输掉了第一局，而‚反攻‛似乎要开始了。最近有消息称，央视已开始四处访问专家，其中包括财经评论家叶檀等人。但就目前的情况看，央视的‚反攻‛能否取得效果，还不得而知。
据21世纪经济的报道，一周以来，央视曝光房企拖欠土地增值税一事，持续发酵。有专家指出，与其说是开发商不愿意及时清算土增税，还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏‚税‛于企。
‚央视报道有误差，但‘任志强们’也未必都对。‛多位会计、税法专业人士指出，虽然央视在税收统计上有瑕疵，但不可否认，土地增值税确实存在‚先天不足‛，税制设计不合理、房企通过会计操作手法避税等问题，普遍存在。
一位税法专家介绍，1994年出台的土地增值税相关法规面临调整。而在未来房地产税制的构建中，建立统一的持有环节的房地产税也将是一大趋势，包括土增税在内的多个税种，都有可能调整和并入该税。
事实上的欠缴
任志强等开发商‚不淡定‛的背后，是房企采取多种会计手法规避土地增值税清算，从而导致事实上的欠缴、一拖再拖普遍存在。
以华远地产为例，根据华远地产2012年年报，2012年末华远地产应交税费项下土地增值税约5.50亿元，占其当年销售额近10%。
但这笔钱并不需要在当年度缴纳，因为正如任志强所说，这笔钱是按照土增税相关规定预提出的，在未到清算时间不用缴纳。
然而，‚任何一个会计都清楚，不交按预征率计算出来的应交土增税，都属于拖欠税款。‛在忆通律师事务所律师李劲松看来，这笔钱已经构成了事实上的欠缴。
熟悉内情的房地产税务人士透露，对于预提的土地增值税，相当于企业预提的拨备，在会计核算上，目前在‚应交税费－应交土地增值税‛科目中核算，开发商为了少交企业所得税，一般都会主动、积极地在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税，在利润表‚营业税金及附加‛项目中反映，减少了当期利润，这样，企业所得税就少交了。而在资产负债表中，它则体现在‚应交税费‛项目中，如果清算时间往后拖上个好几年，这个应缴未缴的土地增值税就像滚雪球一样越滚越大，看起来，确实好像欠下大量的税款。
资深会计专家马靖昊认为，按照目前的制度，大量未交的土地增值税税款，说是欠税，却还没有最终清算；说不是欠税，它又迟迟不清算，这就是问题的症结所在。而由于房地产‚清算时点‛存在不确定性，达到还是未达到税法规定的清算条件，开发商可以按照自己的目的通过各种手段，去操控清算条件。
规避土地增值税的方法
业内人士介绍，开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先，是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务。比如，在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营，或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式，处臵高于15%总可售建面的物业的所有权等。
其次，是在‚项目全部完成销售‛前至少保留一套房屋不销售，进而适用‚主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算‛的游戏规则。
再次，对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证，使相关项目‚取得销售(预售)许可证满三年‛的起算时点大大延后。
经过上述‚税务筹划‛后，大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言，尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税‚应交未交‛违法，但是从任志强‚可以不交‛的话语中，可以看出未按照法律要求，如数缴纳土地增值税的情况，基本属实。
根据国泰君安证券披露的分析师报告显示，目前土地增值税的缺口大约在7000亿左右。但业内人士也指出，这是根据开发商5%的计提率得出的，并未按照一个个项目来实际核算，真实的土地增值税如果要清缴，其额度难以估计。
至于国家税务总局以及地方税务部门为什么也要站出来说话？马靖昊认为，其中有一个很重要原因就是，央视报道的3.8万亿元欠税如果真的成立，税务局收不上来，出现大量的坏账，税务部门就会非常难看。
土增税的“先天缺陷”
马靖昊指出，一个税种，如果纳税人可以通过制度漏洞规避掉，使得这部分税收在账面上处于合法的‚应缴未缴‛状态，那么可以说这个税种是一个存在先天缺陷的‚低能儿‛。土地增值税正是这样一个‚低能儿‛，由于先天设计缺陷，留下了大量可供操控的弹性空间。
追溯土地增值税及其计征方式数年来的出台历程，该税种由于采取累进税率，对开发商影响极大，曾引发开发商集体游说有关部门。一位当年参与此事的香港开发商透露，当时找了很多专家和学者研讨，一开始试图降低累进税率的征收办法，后来又提出了预征的措施。
在该税出台一年后，1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》，规定可以对纳税人预征土地增值税，预征的比例数次调整，目前为1％－5％。
在此过程中，多家开发商参与细则建议、制定，导致该制度最后倾向于其利益，在实践中也可以使得开发商利用规则避税。多位税法专业人士表示，十多年过去，开发商已形成一整套应对土增税的方法和机制，以实现企业最终的利润最大化。
首先，从清算结果来看，清算工作实际税负率不高，以广州市为例，在近年来已经清算的项目中，实际税负率最高为9%，最低为1%。
并且，按照土地增值税的计算公式倒推，实际税负率低于5%时，意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%，清算税款主要来自其它类型的房产。房地产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外，企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。
另一值得注意的现象是，企业所得税退税的案例增多，并且金额屡创新高。这是因为清算的实际税负率虽然不高，但却仍比预征率大，对于实行查帐征收企业所得税的房企，由于缴纳的土地增值税可以税前扣除，清算实际缴纳的税款分摊至各年，就意味着当年的企业所得税缴多了，因此出现了所得税退税的问题。
此外，清算后房地产开发企业注销案例明显增多，以避免税务机关稽查。只要注销申请一通过，企业的经营者就等于安全着陆，税收的风险基本上转嫁给了税务机关。
CRIC研究中心分析师朱一鸣指出，我国土地增值税存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。但2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入2.69万亿，甚至少于契税2874亿元。土地增值税的测算方法不科学，具体操作较困难，是最大的原因。
重建房地产税制
对于土增税存在的问题，国家税务总局曾公开回应称，下一步税务总局将完善制度措施，加强土地增值税征管。但在很多专业人士看来，这并不能解决根本问题。解决问题的方法也许需要房地产税制的重建。
中山大学财税系主任林江表示，土地增值税之争的深层次原因也是央地事权、财权的矛盾，地方政府希望在税收收入上留有回旋余地，土地增值税成为在现行税制下可以被‚操控‛的税种。
林江说，2002年设立的开发企业所得税、土增税分属国税、地税征管。国税负责的企业所得税汇算与地税负责的土增税清算，难以很好地协同；而在现行中央与地方财政分成体制下，地方政府难以做到土增税‚应收尽收‛。土地增值税属于100%的地方税种，某些情况下，与其说是开发商不愿意及时清算土增税，还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏‚税‛于企。
针对土地增值税‚欠缴‛之辩，有专家称，土地增值税本质上仍是资本利得税。从长期看，可能会被并入房地产税。
中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，应按照三中全会要求加大房地产税改革试点力度，并以此为契机将备受争议的土地增值税最终并入房地产税中，达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。同时，可以减少执法部门因自由裁量权较大而导致选择性执法的空间。
林江也认为，在税制改革设计中，要把土地出让金、房产税、土地使用税和土地增值税等不同税种合并到统一的房地产税中，厘清、完善房地产领域的税收，在征收额度、缴纳方式上推进改革，以此回到市场化的初衷上。
土地增值税能否根治高房价？
土地增值税究竟会对房价起到怎样的作用，各方的观点不一。法制周末报道称，‚土地增值税设立的初衷是为了防止开发商一味囤地而不开发，导致土地资源的闲臵和浪费，意在促使开发商加快开发周期，更好地满足市场需求。‛中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，‚目前来看，土地增值税并没有很好地体现其价值。房企要缴纳的税费越多，房企避税的想法就越强烈。‛
郑继来认为：‚如果严格按照规定征收土地增值税，房地产企业的现金流会紧张，开发商捂盘惜售的现象会得到遏制，从而抑制房价。‛
不过，中山大学岭南学院财政税务系主任林江有不同看法：‚即使地方税务机关努力在征收土地增值税，在供求失衡的情况下，相关税负最终还是会转嫁到购房者身上，直接或者间接助推了房价的上升。‛
刘少军同样表示：‚从房价的角度讲，土地增值税毕竟是价格的构成因素，从长远的趋势看是会推高房价的。‛
财政部数据显示，2012年中国房地产总体税收首次突破万亿元大关，占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%。
任志强曾在接受媒体采访时表示：‚2008年，我们调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的一半多一点，大概是54%至55%的比例，再加上25%的所得税、增值税，包括地价和各种税费在内的成本可能占到房价的70%左右。‛
房企暴利如何整治
随着这些年来房地产市场的火爆，各类房地产企业从房地产市场中攫取了高额利润。有评论称，这些利润中有相当一部分属于正当利润，但也有不少炒地、炒作等成分。另外，如今高房价的罪魁祸首虽然不能仅仅归为房地产商的贪婪，但是也不能光指责地方政府沉溺土地财政、丈母娘逼女婿买房、贪官污吏太多、山西煤老板太阔等等，房地产企业在其中也是发挥了巨大作用。
有些房地产商喜欢自称弱势群体，并倾向于把所有责任都推给地方政府，摆出一副政府强权受害者的模样。很多地方政府的表现确实十分糟糕，然而，房地产企业其实并不是弱势群体，过去几年，各类房地产企业联合一些地方政府及其他利益群体不断对抗中央调控。有些房地产商总是不断的喊税负太重、房价中大部分都是土地费和税费，似乎利润不高，可是，各行各业疯狂涌入房地产，难道不是因为行业暴利?
无论如何，这些年房地产企业获取了丰厚利益是不争的事实，中国很多富豪来自于房地产行业就是例证。作为近些年最炙手可热的行业，赚了那么多钱，还装作受气包，是很不厚道的。显然，土地增值税作为一种反房地产暴利税，如果存在巨额拖欠，那么它就是没有发挥应有的作用。
名词解释
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。也有说法称，土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。（来源：中国经营网）
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