城市房屋拆迁区位综合价格评估研究_城镇房屋拆迁评估须知
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城市房屋拆迁区位综合价格评估研究
随着2001年11月国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和2002年3月《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的相继出台,房地产价格评估机构逐渐成为城市房屋拆迁工作的重要组成部分,评估工作也成为拆迁各方关注的重点。
为了顺利完成拆迁评估工作,同时兼顾拆迁实施过程中的操作惯例,武汉国佳房地资产评估有限公司在拆迁评估中针对住宅、办公、商业性质的房产引入了区位综合单价(简称区位价)概念。经过一年多的摸索和实践,取得了较好的成效。区位价的评估成为房地产拆迁评估新的尝试。
一、区位价的内涵
所谓区位,是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的地位,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离,周围环境、景观等。因此引入区位价可以体现在同一供求区域内房地产价格形成的共性组成部分。从房地产价格的组成部分上,我们可以这样理解,区位价就是指拆迁房屋在估价时点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价,其价值是拆迁房屋的房地产市场评估单价扣除房屋重置价后的剩余部分(以建筑面积为计算基数)。
1、区位价从本质上讲是市场价值 区位价的计算依赖于拆迁房屋的市场评估价,因此其价值定义为公开市场价值。
2、区位价是拆迁房屋总体市场价值的一部分 区位价是利用剩余法的思路对被拆迁房屋市场价值进行剥离而来,即区位价=房地产市场价-房屋重置价。
3、区位价不仅色含楼面地价还包括区域环境配套等综合因素对价值的影响房地产价格的形成除了土地和房屋价值外,还包括影响房地产价格的各种因素。从总体上看,这些因素分为一般因素、自然因素、区域因素和个别因素四个部分。区位价是在市场价值的基础上倒算得来,虽然表达方式和楼面地价相同,但实质上是包含了楼面地价的。
二、区位价的提出
1、符合国家现行法规和操作惯例 在新条例出台之前,武汉市拆迁项目货币补偿金额基本上是按照基准地价加重置价进行计算的。基准地价由政府制定,重置价由评估机构确定。按照新条例的规定,“货币补偿金额,根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。因此,在新条例出台后,我们将拆迁房屋市场价格的评估分成区位价和重置价格两个部分进行。以评估计算出来的区位价取代原来由政府定价的基准地价,这样既保证了拆迁补偿的市场评估原则,又兼顾了拆迁实施过程的操作惯例。
2、体现了等价有偿的原则 城市居民对住房最关心的是有多少建筑面积,存量房地产的交易也都是以建筑面积为基础进行交易,而区位价的类型也是以建筑面积为计算基数,同时根据区位价的内涵,在同一供求圈内的房产,不论新房还是旧房,所享受的大环境配套、基础设施配套等是一样的,在不考虑房屋个体之间的差异,小区环境等因素的前提下,区位价应该是一致的。而且区位价的计算是由房地产估价师根据房地产市场进行评估计算的,其结果是科学、合理、客观的,也能充分体现等价有偿的原则。
3、有利于实际操作 武汉市目前正在进行大规模的旧城改造和土地储备,拆迁范围较大,时间紧,区位价的引入能够实现大批量评估,提高个案的评估效率。而且在拆迁范围内的房屋密度大,状况差,房屋之间的个体差异比较复杂。区位价的评估可以使同一拆迁区域内的地区补偿水平趋于一致,房屋差异由重置价评估体现,这样得出的评估结论容易被拆迁当事人接受,也符合拆迁范围内房屋的现状。
三、区位价的测算
新《条例》确定的补偿原则实质是一种赎买政策,也就是说,拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买,然后进行拆除。因此,房屋拆迁评估最适宜的估价方法应当是市场比较法。但有时受到市场交易资料缺乏、数据收集比较困难的限制,也可以根据具体情况选用其他评估方法。目前我们对于区位价的测算主要选用市场比较法、假设开发法、收益法等三种方法。
1、市场比较法思路 在交易资料比较容易收集,交易案例较多的情况下,市场比较法是首选。即通过市场调查,选出与拆迁房屋地段相同,用途相同的同一供求圈内的类似旧房的市场成交价格,分别扣除这些比较案例的房屋重置价,建立区位价的可比基础,再进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修成,得出拆迁区域内的区位价。
2、假设开发法思路 对于拆迁区域内有较多新建商品房的情况,可以选用假设开发法测算区位价。即利用周边新建商品房的价格,扣除正常的房屋建安成本、配套费、公共设施建设费、管理费、利息、利润、税金等得出区位价。
3、收益法思路 对于有租金收益的房产,按照收益法的思路可以求取区位价,但客观上租金收益受到许多条件的制约,市场租金提取的准确性较难保证,而且同一区段内的租金可能出现较大波动,再加上还原利率和净收益的不确定性,用收益价格求取统一的区位价有一定的难度。因此,我们建议收益法只能作为一种补充计算方法在收益资料准确可靠的前提下采用。
四、区位价和基准地价的区别
1、价值定义不同 区位价是公开市场价值,是房地产市场价值的组成部分,是针对某一拆迁区域内房屋的评估价格。基准地价则是在城镇不同土地级别或均质区域内,在一定利用
状况和开发程度下的设定用途(商业、住宅、工业等)的法定最高出让年限的单位面积土地使用权的平均价格。
2、使用条件不同 区位价是针对拆迁评估提出的,因此只适用于拆迁目的的房地产评估,区位价的计算基数为拆迁房屋的建筑面积。基准地价计算基础是土地面积,基准地价为类别价中的平均价格,对于具体宗地还应根据实际情况在一定范围内进行调整修正。
3、所包含的土地权属类型不同 根据目前实际情况,区位价的确定是以拆迁房屋土地使用权类型国有划拨为假设前提的。基准地价则是土地在出让状态下的价格。
4、价值的确定方式不同 基准地价是由政府定期制定公布的区域土地平均价格。区位价是根据市场价格综合确定的,只受估价时点房地产市场的影响。
五、应注意的问题
1、目前区位价不适用企业房地产拆迁 区位价的提取是以市场交易价格为前提,即必须有大量的新房、二手房的成交价格或租赁价格作为基础,因此区位价目前只适用于住宅、商业和办公性质的房地产。而拆迁范围内的企业评估,由于每个企业的房地产状况不同,容积率不同,在市场上基本上没有合适交易案例,所以只能按照估价规范的要求用成本法进行评估。
2、区位价的确定要与具体拆迁项目相结合 区位价的形成必须结合拆迁项目所处的区位状况而定。在具体拆迁评估中,如果遇到拆迁区域大或者是城市基础设施建设中的道路沿线拆迁,可能会出现一个拆迁项目中有不同的区域环境,出现不同的区位价格。因此,评估机构必须在客观合理的前提下,做好区域划分并分别求区位价格。
3、区位价在实施阶段还要考虑拆迁房屋的实际用地情况 由于区位价是以建筑面积为计算基数,实际上没有考虑拆迁房屋的用地情况。如拆迁区域内存在院落用地的情况,假设建筑面积相同,按照区位价的思路补偿价格也是相同的,这就不符合实际。因此我们建议在区位价的施行中,引入覆盖率标准,即由有关政府管理部门制定覆盖率(如≤0.8或0.9)的情况下,对于超出部分的土地单独给与补偿。(覆盖率=房屋占地面积/用地面积)
4、区位价在实施阶段还要考虑综合平衡 在实际工作中,评估公司评估出来的区位价格还应结合已经实施拆迁项目的区位价,在全市范围内掌握综合平衡,避免出现相邻区域或类似区域出现较大差别,影响整体拆迁工作。同时行业管理部门也可以加强区位价格审核工作,加强评估公司之间的信息沟通,保证区位价格评估的合理性。而且,随着城市拆迁工作的进展,评估出来的区位价越来越多,这些已经实施的区位价本身也可以成为进行修正的基础,为其他项目区位价的制定提供参考。
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