保障性住房装修施工常见问题处理探讨_精装修施工常见问题
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保障性住房装修施工常见问题处理探讨
兰启轩
厦门万特福房地产开发有限公司
摘要：本文总结分析了保障房装修施工中常见的质量问题及其产生原因，并结合工程实际案例的实践经验，探讨相应的解决方法。关键词：保障房
装修施工
质量问题
处理方法
近年来，厦门市正在如火如荼地展开社会保障型住房建设，到2011年7月已开工建设4.1万套。作为政府为民办实事项目，保障性住房建设是一项重大的民生工程、民心工程，其质量问题极其重要，政府部门一直在强调，保障房建设从设计、施工、监理到验收始终要坚持以“质量第一”为原则。而保障性住房项目改变历来由住户自行装修的模式，由建设单位集中统一按“小户型、功能全、一次性装修到位”的要求建设，这无疑给质量控制带来更高的要求，本文针对保障房装修施工中常见问题的分析处理浅谈一点心得体会。
以笔者曾参与建设的集美滨水小区保障房项目为例，该项目总建筑面积37.42万平方米，建设34幢高层住宅楼，均为一次性装修到位工程。装修标准按上级主管部门统一规定控制在200元/㎡，装修内容主要包括墙面、天棚刷涂普通乳胶漆，地面铺设玻化砖；厨房、卫生间地面铺设防滑地砖，墙面贴瓷砖，塑料扣板吊顶；厨房配备整体橱柜、不锈钢洗菜池；卫生间安装坐便器和立式洗脸盆，预埋热水器给水管；阳台面铺设防滑砖，配备晒衣架及洗衣池等。
滨水小区完工后至验收及交付阶段，陆续发现了一些质量缺陷，并且个别问题发生范围较大，破坏了整体观感甚至影响到用户使用功能。问题比较突出的主要包括：厨卫间渗漏水、户内墙面墙根产生泛黄、涂层表面发霉或起皮脱落；铝合金门窗开启不灵活或五金配件生锈；小区幼儿园木地板板面起拱等。经过了解，这些问题在高林居住区、万景公寓等已完工的保障性住房项目中也都普遍存在。针对这些质量通病，结合其他已完同类项目的做法，本文将经过滨水小区的实践证明切实有效、便于实施的装修质量问题处理方法进行总结，以供探讨。
一、厨、卫间渗漏处理
“渗”是指某一部位在一定范围内被水渗透并扩散，出现水印或处于潮湿状态；“漏”则指某一部位在一定面积范围内或局部区域内被较多水量浸入，出现滴漏、冒水、涌水现象。
1、从楼板上面处理渗水：
拆除渗漏部位周边楼地面砖→凿除管道周边5cm深混凝土并将混凝土表面毛化处理→清洗→采用比原设计混凝土高一强度等级的细石混凝土浇筑密实（加适量膨胀水泥，防水剂）→麻袋覆盖养护→混凝土终凝后进行24小时蓄水试验→确认无渗漏后采用柔性防水材料进行防水处理（保证楼板新旧混凝土防水搭接不少于5～10cm）→恢复面层。
2、天棚渗漏点：
采用高压注浆处理，并且堵漏材料的选择必须慎重。滨水小区经市场调查及对比探讨后认为厦日牌堵漏王具有凝结硬化快、分钟强度高和能产生微膨胀等堵漏止水防水材料，是处理此类问题较为理想的堵漏产品。具体做法是：天棚渗漏部位按间距7cm左右布设高压注浆孔→采用堵漏材料进行高压注浆→第二天进行蓄水试验→确认无渗漏后方可进行天棚吊顶施工。
3、门窗周边渗漏处理：
凿除门窗周边渗漏部位装饰层，采用聚氨脂PU发泡剂等软质材料填嵌窗框与结构间缝隙，重新做装饰面。加强门窗框防水密封胶注胶处理。
二、户内墙面墙根泛黄处理
1、原因分析
一是由于厨房、卫生间门头石铺筑采用干硬性水泥砂浆，造成砂浆层密实度差、孔隙率大，因此在厨房、卫生间试水过程中表面水沿砂浆结合层孔隙穿过厨房、卫生间门头石进入客厅、卧室楼地面砖砂浆结合层内，造成砖墙体吸水，因此产生楼地面与墙根交接处泛黄。
二是工程验收前施工单位通常需要对楼地面进行逐层清洗，清洗过程中难免把水溅洒到墙面上，而由于内墙涂料基本不具备防水功能，容易产生墙根泛黄。
2、处理措施：
一是切断水源：厨房、卫生间门头石采用干铺法施工的全部凿除，并清理干净至结构层，根据饰面层与结构层现场实际高差情况进行处理，当H≥60mm时采用细石混凝土浇筑至装饰层下，而后采用湿铺法进行门头石施工，当H≤60mm时直接采用湿铺法进行门头石施工，施工过程应确保砂浆结合层密实、无空鼓。
二是饰面处理：铲除墙面泛黄部位涂料、腻子→在墙体上刷一层胶水，比如107胶（或者使用108环保胶）先封固一下→然后在接着拿外墙防水腻子批墙→刷乳胶漆。施工时必须等墙体干透了在刷乳胶漆，不然连乳胶漆都会泛黄。一般一底两面，就是第一遍先用墙面专用底漆来刷墙，建议购买抗碱底漆来打底。
三、内墙涂料层发霉处理
1、原因分析：
一是涂料的防霉性能差。
二是室内通风效果差，居室内空气流通不佳，造成无适当的空气对流，导致室内湿度过大，潮湿的墙体极易粘附室内空气中含营养成分的漂浮物，生成霉菌。
三是室内空气中含营养成分的漂浮物贴挂到墙上，产生霉菌。
四是阳台拦板抹沙浆不饱满，有沙眼、缝隙，水淋后容易产生孔隙积水，产生霉变。
五是环境因素：滨水小区装修施工阶段厦门地区多雨，空气湿度大，室内水蒸气容易在墙体上结晶成水滴，墙体潮湿了就会发霉长毛。
2、处理措施：
先用铲刀铲除霉癍，用2：10的漂白水擦洗。祛除霉菌，再用腻子补刮铲掉涂料的凹陷部位，刷抗碱封闭底漆一遍，在刷防霉，防潮，防菌涂料一至两遍。
此外，还需要引起重视的是，由于装修施工完毕至交付使用期间通常还有较长时间，因此施工完成后应注意保持户内通风，可安排人员视天气情况定期开启门窗。滨水小区入户门应消防要求未设门碰，而高层建筑的“穿堂风”风力强劲，为做好成品保护，防止入户门自由开启时强风造成撞击损坏，可以用木片塞紧门底以便固定。
四、小区配套幼儿园教室的木质地板板面起拱
厦门市的保障房项目大都配设了幼儿园，为更好地满足其使用功能，幼儿园教室地面设计多采用木地板面层（浸渍纸层压木质地板），如滨水小区幼儿园、杏北新城幼儿园、东方新城幼儿园等（部分专家提出塑胶面层施工质量较可靠，但经了解，塑胶面层国产品牌在环保、耐磨等方面也存在一定问题）。滨水小区3#、5#地块幼儿园在验收阶段均发现存在教室木地板板面起拱现象，其他保障房幼儿园也存在此类问题。
1、原因分析：
一是墙边伸缩缝留置不够；二是地面结构层原设计未设置防潮层；三是教室的开间尺寸大但却未设置伸缩缝；四是施工过程质量意识薄，未严格按操作工艺组织施工；五是完工后长期关闭，室内通风效果不良。
2、处理方法：
（1）扩大墙边伸缩缝
凿除墙体与地面交接处粉刷层，扩大隐蔽性伸缩缝，高度宜控制在1.5～2.0cm左右，深度为见砖砌体为准，改善浸渍纸层压木质地板热胀冷缩、受潮等引起的伸缩变形空间。
（2）返工、重做防潮层处理
由于浸渍纸层压木质地板是以胶合板为基材，经压合并加工制成的企口地板，经销商称强化复合地板是“防水地板”，但这只是针对表面而言，实际上强化复合地板使用中应忌的是水渍、受潮，因此潮湿的地面容易引起浸渍纸层压木质地板因为过量吸水产生膨胀，造成板面起拱，因此建议增加地面防潮层，滨水小区是采用益胶泥防潮层处理。
需要指出的是，首层地面有必要增设防潮层，而二层以上楼面受潮影响较小，只要保证平整度、合理设置伸缩缝，木地板一般不容易翘曲起拱。滨水小区幼儿园教室底层地面结构层的返工做法为：原设计基层做法+益胶泥防潮层+水泥砂浆找平层+自流平+2.5 mm“阿姆斯壮”片状仿木纹塑胶面层。（3）增设分格缝
浸渍纸层压木质地板由于受潮或室内外温差容易产生热胀冷缩，增设伸缩缝能扩展浸渍纸层压木质地板变形空间，因此建议按平面布置，结合施工规范要求设置纵横向分格缝，分格缝采用厂家提供专用收条封口处理。滨水小区的整改处理过程是：对铺设木地板房间的砂浆找平层进行标高及平整度检查，对平整度差或开裂的砂浆找平层进行修补，保证基层平整度符合要求；每间教室按规范要求及在截面变化处设置伸缩缝，伸缩缝采用木地板专用铜制伸缩缝底座，再用不锈钢螺丝固定专用的铜制伸缩缝盖板，地面和墙面交汇处设隐蔽伸缩缝，高度和深度都在15～20mm左右。（4）做好成品保护
再好材料也必需有良好的保养、保护措施，才能充分发挥材料的功能性质，因此平时应加强浸渍纸层压木质地板的保养、保护措施。施工单位应安排专人进行日常通风、打扫、检查工作，发现问题及时处理，避免隐患扩大；日常清洁应采用吸尘器或半干的抹布，不能使用大量水冲刷，避免地板含水率剧增，地板发生膨胀变形。
五、墙体裂缝
1、原因分析：（1）、地基不均匀沉降引起墙体裂缝：持力层沉降不均匀，造成墙体剪切破坏的裂缝。（2）、温度变化产生裂缝：这主要是温度应力造形超过砌体正常使用极限从而产生砌体裂缝，或是由于填充墙和钢筋混凝土的线膨胀系数不一样，使得温度变化时两种材料的收缩量也不一样，造成了在两种材料结合处的裂缝。（3）、施工因素：一是施工速度过快，砌体的强度尚未达到设计强度，地基快速变形，土应力调整滞后，使地基土过早产生沉降不均匀，从而在砌体内部已产生过大的初始应力和应变，导致墙体开裂；二是砂浆强度不符合要求，如砂子含泥量较大，不均匀，计量不准，配合比不准，甚至根本未采用施工现场材料进行试配，由实验室来确定配合比，仅依据某些资料提供的参考配合比施工；三是砂浆末充分搅拌，和易性差，操作时，饱满度不够，水平灰缝厚度不均匀，造成砌体强度下降；四是施工砖缺乏泅水，水分过早被吸收，水泥水化反应不足。
2、处理方法：（1）、一般温差裂缝处理：据统计，80%以上的裂缝是温度裂缝。对于不影响使用功能的一般裂缝，处理方法是凿除原粉刷层，宽度宜控制在20cm左右，增设抗裂玻纤布，重新粉刷、做饰面涂料。（2）、若裂缝已导致渗漏：
首先拆除饰面材料，暴露渗水部位，涂刷防水涂料做强化防水层。裂缝处理方法包括：一是贴缝法，对微小的发丝裂缝，可刷防水涂料并加贴纤维材料或布条，作防水处理；二是填缝法，对于较明显的裂缝，要进行扩缝处理，将缝扩展成15×15mm左右的V型槽，在清理干净后，刮填环氧树脂类防火材料；三是填缝加贴缝，除采用填缝法处理外，在缝表面再涂刷防水涂料处理，天棚处的裂缝亦可不拆除饰面，直接采用注浆处理。
六、铝合金门窗开启不灵活或五金配件锈蚀
1、铝合金门窗开启不灵活：
原因分析：一是施工人员工作马虎，安装铝合金门窗框时未认真吊线找直、找正，二是五金配件材质选用不合理，本市保障房项目铝合金门窗玻璃出于节能设计都采用LOW-E双层玻璃，窗扇、门扇质量明显重于普通门窗，因此过去常用的滑轮、滑槽的刚度一般不能满足使用功能。
处理方法：一是更换刚度好的滑轮、滑槽，必要时适当增设滑轮数量；二是对于垂直度偏差较大的必须拆除，严格调整垂直度后重新安装；三是安排人员清扫铝合金门窗滑槽粉尘、垃圾、碎块。
2、五金配件锈蚀
原因分析：一是墙地面清洗时保护措施不到位，造成锁体和锁舌套被腐蚀性材料溅到；二是保障房项目因为申请、选房、配房需要相关流程，竣工后通常不能全部很快入住，部分房屋空置期较长，通风效果差，日常保养也不够；
处理方法：对于锈蚀严重的配件无条件更换；对于锈蚀轻微的配件安排专人清理，落实防锈措施，采用润滑性材料进行保养；加强日常保养、通风。
结束语
本文所述的处理措施，结合了保障性住房项目实际情况，有效解决了滨水小区的装修质量问题，最终在上级主管单位查验以及住户入住使用过程中获得好评，取得了较好的社会效益，各标段全部获评市优工程，3#、4#地块还获评为省优工程。当然，这些做法有不尽完善之处，也未必适合每个项目，笔者的目的是为同类项目提供参考和借鉴。
精装修住宅是近年才逐渐推广的做法，但又是今后市场的主要发展趋势。本文所述的质量问题，从目前厦门市已完工的保障房项目来看，是相对普遍存在的质量通病。厦门市本地的建设、设计、监理、施工单位过去大多习惯于毛坯房的建设，因此在精装修工程建设中应当主动、持续地自我总结和完善。工程建设难免存在质量问题，其内容和原因十分复杂，设计水平、材料质量、施工技术、管理维护等都是影响工程装修质量的重要因素，要提高工程装修质量，应以材料为基础，以设计为前提，以施工为关键，并加强管理维护。特别是保障性住房，作为政府工程、民生项目，每个参建单位都有责任和义务做好各个环节，确保质量过关，真正让住户满意。
