泛养老产业_养老全产业

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泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式——充分利用民间资本发展养老产业 2012年7月24日,民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，《意见》认为“鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义”。

目前我国养老逐步呈现出政府保障型养老和市场盈利型养老双轨制的趋势，政府保障型养老由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构已经开展，在此不做赘述，我们重点探讨市场化养老趋势下，如何利用民间资本发展养老产业，创新区域综合开发模式。

一、养老产业的升级需要民间资本的参与

养老产业是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业。养老产业自身具有很强的产业集聚效应，使其在区域开发中可以形成以养老为核心的相关产业的集聚，是未来新型城镇化的重要动力之一，养老产业到泛养老产业的升级，需要多产业、多行业的参与，这就为民间资本进入养老市场的提供了良好的契机。

二、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式的三大保障

1.政策保障

政策保障需要政府落实民间资本参与养老服务优惠政策，特别是在土地、财政、税收、物价等方面给予优惠政策，让养老产业更具活力和吸引力，从而吸引民间资本的参与。将民间资本举办养老机构或服务设施纳入政府规划和计划中，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。根据不同情况给予一定的建设补贴或运营补贴。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入等等相关政策。

国内的养老地产起步晚，发展快。目前，国家有关部门正逐步推进养老产业规范化，标准化。2012年国家出台了国标《养老机构基本规范》，这是我国第一部以“养老机构”定义的国家标准。2013年10月18日，在全国老龄办、国家标准委的指导下，中国老龄产业协会和中国标准化研究院在北京举办了《老龄宜居社区（基地）标准》发布、《养老基地连锁服务标准》启动仪式，拉开了我国养老服务业向系统化、规范化发展的序幕。

2.配套保障

养老产业需要相关配套产业的支持，因此在传统的养老院升级到养老综合体乃至区域综合开发的过程中，需要整合医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、家政服务、金融和房地产等产业资源，形成以养老为核心的产业集群。例如以高尔夫+养老模式，温泉+养老模式、禅茶+养老、度假+养老等模式，充分发挥其他产业及其资源的作用。

在完善养老产业配套保障的过程中，养老服务人才队伍的建设也是重点之一。目前，我国养老产业面临巨大的人才缺口，专业型的养老人才严重不足，包括在一线的护理服务人员、机构运营人员等等。加快养老服务人才的培养，也是目前国家发展养老产业的重要工作。2013年11月23日，全国民政职业教育教学指导委员会老年服务与管理专业教学指导委员会在京成立，以贯彻落实国务院出台的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称“国务院35号文件”)中对于养老服务人才培养的政策要求，是改善养老服务人员缺口巨大的一项重要举措。

3.模式保障

模式保障，包括投资、建设、运营、退出模式，即养老产业的BOT模式和BOO模式，BOT政府与私人企业签订特许权协议，授权私人企业承担养老项目的投资、融资、建设、经营与维护，让其充分发挥市场运作的优势，特许期届满，签约方的私人企业将养老项目无偿或有偿移交给政府部门。BOO模式在期满后项目的所有权不再交还给政府，由企业负责项目的运营。

目前，国内的养老产业市场正处于探索阶段，缺乏成熟的模式，进入和退出机制不完善，但面对巨大的养老产业蛋糕，各企业都开始了大胆、谨慎的实践，并逐步摸索出了一些适用于国内市场的经验和模式。

三、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式

传统的养老产业模式研究，通常从单一的产品形态入手，如CCRC（Continuing Care Retirement Community持续照料退休社区）、老年公寓等，而泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式是以养老产业为重点，旅游休闲度假相结合，城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。具体表现为“1+X”的综合体模式：

四、泛养老产业集群引导的新型城镇化模式

泛养老产业集群引导的新型城镇化模式从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。

1.养老新城模式

城市依托当地全国闻名的养生养老环境，吸引全国各地的退休老年人慕名而来，从而形成以养老产业为核心的产业集群，产业集聚构成人口与要素集聚，最终形成城市。美国太阳城是养老新城的典型代表，太阳城的面积约33.2平方公里，人口已接近20万，而且面积和人口还在继续猛增。

2.养老小城镇模式

城市远郊的中小城镇依托自身某种特色的自然或人文资源，形成养老特色化发展。例如温泉城镇、滨湖城镇、滨海城镇、度假城镇等特色城镇。例如亲和源温泉养老产业园等。

3.养老综合体模式

养老综合体以泛养老产业的整合为根本支撑、以医疗保健、休闲娱乐、护理服务配套为重要基础，以养老服务和管理的创新为基本保障，可以实现“就地城镇化”。例如北京东方太阳城等。

4.新型农村养老社区模式

以乡村原生态养生环境和农业资源为依托，通过完善乡村休闲商业和医疗卫生设施，解决因子女外出务工出现的空巢村、空巢乡问题，还可以解决部分农民的就业问题，是探索中国农村养老的一种新途径。目前农村社区养老的条件还不具备，但这也是解决农村养老问题的一种积极探索。

五、愿景

目前国家通过政策鼓励和引导民间资本的进入养老产业，老年客群市场已形成规模，民间资本进入养老地产的“天时地利人和”已经具备，但是民间资本发展养老产业不仅要生存，而且要发展好，这需要政府在土地、财政、税收“三大基石”制定出更为具体可行的政策，而民间资本可以通过拿地、建设、运营、转让四个途径参与进来，从养老产业涉及的多个领域分享养老产业的红利。

民间资本在泛养老产业集群理念引导下必将打造出符合时代发展和国情的区域养老综合体模式，绿维人愿为中国养老事业的发展加上浓重的一笔。

美国的太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务，我们认为是两种比较典型的美国的养老地产的开发模式，我们希望对两种美国模式的研究和中国国情的对比，能够找到适合中国发展的方式。美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位，CCRC是持续的精细化管理和服务，跟太阳城的内涵，所提供的服务内容有很大的差别。中国如果进行社会化养老，在座的有社会责任感的开发企业参与是很重要的一点，我们如何结合国情借鉴国外的方式。

第一部分：美国太阳城的开发模式

这张图片很多人都见过，是比较有代表性美国太阳城的图片，太阳城是始建于1960年，到现在已经有50年以上的历史了，最早法院是美国亚利桑那州凤凰城，开发商是Del Webb。现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，包括明天要去看的卓达太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现在有很多太阳城，在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城，我们对美国十几个太阳城做了一些数据的整理和分析。我们看到美国的太阳城实际上从规模上来讲应该分为两大类：一是最早的1960年开始建设的在凤凰城的太阳城，凤凰城有两个太阳城，一个是SUNCITY，占地约8.9英亩，长宽南北长度7盈利，东西宽2.75盈利，总数44000多人。这个太阳城最大的特点规模大、配套全，有7个康娱中心，7个18洞高尔夫球场，有402个床位等等。西部太阳城是18年以后，在太阳城竣工这年开始建设的，到1998年人数是31000人，跟第一个太阳城同样的特点规模大、配套完善，也有297床的医院，也有表演艺术中心等等。除了这类的太阳城以外，我们发现大量的其他的太阳城实际上规模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部，配备1—2个高尔夫球场。我们有很多朋友，有的人都去美国看过各种各样的太阳城，我觉得现在我们对太阳城的理解不一定是完整的，实际上这种大规模的太阳城和快速复制的牧场太阳城是不同的，我们对主要的可复制的类型总结了几个特征。

1、都是在郊区低密度，占地大、容积率低；

2、住宅用地属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款；

3、低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼为主；

4、售价低。售价约为市内房价的1/3。

5、目标客群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月。

6、配套设施以会所和运动场地为主。专为老人设置运动设施，高尔夫球场、网球场、游泳池等等，7、一般不自建医院和护理设施。医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套。

8、一般都会配建社区的商业中心，少区周边一般都会有商业中心，但是不只是为自己小区服务，而且还为周边的社区提供服务。

9、兼有旅游渡假功能。凤凰城的太阳城总人数44000人，其中28000人常住，16000人季节性旅游。

美国太阳城开发模式对中国的启发值得借鉴的方面：

1、住宅立项，依靠销售迅速回款；中国很多人都在纠结这个事儿，做养老地产到底是产权还是使用权还是会员制，实际上美国做住宅立项做产权销售太阳城是很大的特点。

2、客户定位精准，以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。老人在社区里面的活动需求跟青年人、儿童都是不一样的，所以产品比较能够满足老人的需求。我们到美国去看到很多老人在一起活动，都非常的开心，也没有青年人打造，所以他有特殊的客户定位。

3、不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险。这是我们可以借鉴的地方，但是也得思考是否适合中国国情。

4、在市场和产业链日趋成熟时，可与分时独家管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。

不适合国情的问题：

1、人多地少不合适大量低密度，单层的单体建筑，应以多层、小高体为主。

2、中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关心的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

第二部分：CCRC精细化管理服务

CCRC的概念：持续照料退休社区，在美国有专门的认证，有专门的证书。对老人实际上有很多分类，一般按照老人的生理年龄、健康状况简单来讲分三类。一是健康活跃老人；二是半护理需要照料的老人；三是需要全护理的老人。

CCRC的定义是为各类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的不同要求，老人不需要搬家就可以在社区中安享晚年的综合社区。

细分的产品可能只能提供一部分给老人一个阶段的居住产品和服务配套，但是CCRC老人退休以后到了这个社区，一直到最后身体状况越来越差一直到临终，这个社区都能提供服务。有持续照料老年社区、生活辅助型社区、专业护理设施、专科护理(特护)，美国的市场和产品都非常细分了，中国还刚刚开始。

案例：这是美国某一个社区，刚才所说的7种类型老人社区都有标识，分别给老人提供什么样的服务，适合哪些老人在里面居住，分的非常的精细。

美国CCRC九大特征：

1、目标客群与使用功能复合。至少不会为一类老人建立空间和配套。

2、户型平面按照目标客群和使用功能不同而变化，如厨房的配置。

3、三类产品配比不同。如Knedal on Hudson 6：1：1。

4、医疗、护理配套完善。如紧邻医院社区内设有医疗室，每层设有护理站(秘书站)等。

5、设有老人食堂。一般有2个不同标准。

6、不设大会所，但康娱设施化整体为零，满足功能需要，同时节省不必要的前期的投入。

7、经营模式以会员制为主。主要包括两部分：入门费+年费。

8、郊区区位，但规划布局紧凑。管理路线短，服务快捷，减少无效成本。单体都是五、六层、多层，不像太阳城都是单层、低层、低密度。

9、管理与服务人员比例高。KENDAL ON HUDSON的比例：1：1。国内很多养老项目管理任务人员比例也非常高，比如说亲和源的管理和服务人员占到了34%的比例，也是非常高的比例。所以，老人入住以后可以得到很好的照料。

美国CCRC开发模式对中国的启发值得借鉴的方面：

1、满足了老人医疗、护理、康复、健康管理、家政服务等基本需求。

2、在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的差异化的养老需求。

3、经营方式上多中方式：

1)会员费(入门费)；

2)持有产权支持品牌扩张；

3)年费(月费)日常收益；

4)部分租金回报。

值得注意的方面：

1、配套要求高，前期投入大，资金回笼较慢，尤其是一个没有品牌的公司，如果开发CCRC这样的社区，老年人或者购房的年轻人能不能相信你这个品牌，能不能给老人提供很好的服务，直接关系到你的会员卡，你的入门费能不能收得上来。我们知道会员也是这样一种模式，下午华总会详细介绍，亲和源本身也经历了这样一个过程。

2、会员制经营方式的支撑，品牌信任度。

3、会员制存在经营管理和监管不善带来的风险。

第三部分：中国：复合型老年住区开发

1、居住人群的复合在中国现在目前比较粗放的市场的环境当中，因为我们不可能像美国一样细分服务，目前这个阶段可能不需要那么细分。第二中国的传统概念还是希望老人三代能够在一起，不能同堂，最好在一个小区，也希望人群是复合的，老人希望能够看到小孩儿。另外，老人现在住进去，当时50多岁变成60多岁，70多岁，从健康老人变成半护理、全护理，这个社区里的老人自然会发生这种变化，人群也是复合人群。

2、服务功能的复合不能只是卖房子，开发企业的惯性就是盖房子、卖房子，要真正的转型一定要把刚才讲到的6、7类的专业配套跟上，有很好的队伍位老人提供服务，这样可持续发展。

3、产品形态的复合比如说老少户、老人专用户等等，适合不同的居住人群，提供不同的产品。其中很重要的一条，以前我们也经常提空间的可变性，我们想如果是老人现在进去是55岁，属于健康活跃老人，过了5年、10年，需要半护理、全护理，是否要让他搬家，让他挪到另外一个地方呢？有些项目提供了护理院、社区医院，但是老人不希望搬家，所以从他进去是健康老师逐渐年龄增长以后，我们希望这个房子空间是可变的，减少了浪费，也减少了安享幸福晚年的骚扰。

4、产业的复合中国现在刚刚开始，我们能不能很好的发展养老地产，我觉得很重要的是养老的产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发。比如说老年人的设施设备，老年人的生活用品，老年人所需要的服务，包括团队，包括很好的管理公司等等。

一个好的产业链的形成应该会选择一些大的城市群，找一些产业园区落地，我们也非常希望能够在一些主要的核心的城市带选择这样的大的养老产业，比如说城市一体化的过程中能够有一块儿产业园区，能够带动很多国外的成熟的养老设施、设备、管理公司、教育机构等等能够入住养老产业园区，就能够辐射周边很快的发展未来养老地产项目，这是很重要的。

5、盈利模式的复合刚才我们介绍了两种方式，一种是产权销售模式，一种是会员制的方式，可能还会有其他的盈利模式。开发企业在从事养老地产开发之前，一定要做好盈利模式的研究，尽量减少单一的盈利模式，有可能会带来资金链的紧缺。比如说有的项目一开始品牌不够，可能买会员卡入会的人不多，就必须得销售一部分，如果你的项目里面有一部分能够按照住宅立项，那就为将来会员制的方式提供灵活的保障。