土地批租法律研究0322（定稿）_土地批租协议书

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土地批租法律研究

第一部分 概述

一、概念

土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位。土地批租的费用，即土地使用权出让金，亦称土地价款，由用地单位一次交付。此外，每年使用者还要向土地出让人交纳使用金。土地出让的年限不等。出让土地到期后，国家有权将土地连同地上建筑物、构筑物一并无偿收归国有。

“批租制”又称出让制。

二、土地出让的方式

土地出让的方式主要有协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。

三、土地出让的年限

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按照土地用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

第二部分 协议出让与招拍挂出让

一、协议出让的概念

与招标拍卖挂牌出让相比，协议出让的特殊性主要在于：土地使用条件特别是土地价款，是由国土资源管理部门与用地者共同协商确定的。

二、协议出让的范围

就国有建设用地来说，下列五种情形的国有建设用地使用权可以实行协议出让方式：

（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；

（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。

三、协议出让的类型

1.政府供地环节的协议出让；

2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让；

（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让方式办理用地手续；

（2）需要改变原土地用途等土地使用条件的，经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续；（3）《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，不得采取协议出让方式，应当按照法律政策规定收回土地使用权重新出让。

3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让；

划拨土地使用权转让分为政府批准和不予批准两种情况。政府批准转让的，由受让方办理出让手续。政府实施出让有两种方式：一种是协议出让，一种是招标拍卖挂牌出让。

4.出让土地使用权改变用途申请办理协议出让； 5.出让土地使用权续期申请办理协议出让。

四、协议出让的程序

（一）政府供地环节的协议出让 1．接受用地申请，确定供地方式；

需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。

2．编制协议出让方案；

内容包括：（1）拟出让地块的位置、四至、空间范围；（2）土地用途；（3）出让面积；（4）出让年限；（5）土地使用条件；（6）供地时间等。

3．地价评估，确定底价； 4．协议出让方案、底价报批； 5．协商，签订意向书； 6．公示； 《国有土地出让意向书》签订后，市、县国土资源部门应当将该《意向书》的内容，在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。

7．签订出让合同，公布出让结果； 8．核发《建设用地批准书》，交付土地； 9．办理土地登记； 10．资料归档。

（二）原划拨、承租建设用地使用权办理协议出让 1.申请与受理

申请机关：市、县国土资源部门

申请所需材料：（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

2.审查，确定协议出让方案 3.出让方案报批

4.签订出让合同，公布出让结果 5.办理土地登记 6.资料归档

（三）划拨土地使用权转让中的协议出让 1.申请与受理

申请机关：市、县国土资源部门 申请所需材料：（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；（6）法律、法规、规定其他应提交的相关材料。

2.审查，确定协议出让方案 3.出让方案报批 4.公开交易

5.签订出让合同，公布出让结果 6.办理土地登记 7.归档

五、土地招拍挂出让的程序

（1）公布国有建设用地使用权出让计划，确定供地方式；（2）编制、确定国有建设用地使用权出让方案；（3）进行地价评估，确定出让底价；

（4）编制招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权出让文件；（5）发布国有建设用地使用权出让公告；（6）申请和资格审查；（7）招标拍卖挂牌活动实施；

（8）签订国有建设用地使用权出让合同，公布出让结果；（9）核发《建设用地批准书》，交付土地；（10）办理土地登记；（11）资料归档。第三部分2008版国有建设用地使用权出让合同范本

2008年合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三部分组成： 1．合同正文分为9章46条，主要内容包括：

（1）出让人与受让人的一般信息；（2）总则；（3）出让土地的交付与出让价款的缴纳；（4）土地开发建设与利用；（5）国有建设用地使用权转让出租抵押；（6）期限届满；（7）不可抗力；（8）违约责任；（9）适用法律及争议解决；（10）附则等。

2．合同附件：2008年合同文本共有三个附件（1）出让宗地平面界址图；（2）出让宗地竖向界限；

（3）市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。3．合同使用说明：

在使用说明中，对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写及合同解释权等作了详细说明。

第四部分 相关法律法规

一、法律法规

1．《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《土地管理法实施条例》 2．《物权法》

3.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

二、国务院、中央纪委文件

1．《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发„1999‟39号）

2．《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发„2001‟15号）3．《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》

4．《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》（中纪发„2004‟3号）

5．《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发„2004‟71号）

6．《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发„2007‟78号）

7．《关于促进节约集约用地的通知》（国发„2008‟3号）

三、国土资源部相关政策规定

1．《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）

2．《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）2007年9月28日发布，自2007年11月1日起施行。3．《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）4．《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发„1999‟222号）

5．《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发„1999‟433号）

6．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发„2001‟44号）