对住房置业担保可持续发展的几点认识_住房置业担保开展意义

对住房置业担保可持续发展的几点认识由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“住房置业担保开展意义”。

对住房置业担保可持续发展的几点认识

汪为民

 2013-01-07 09:06:57

来源：《住宅产业》2012年第12期

住房置业担保发展至今，目前面临的形势可以说最严峻。房地产调控带来的住房个贷业务量萎缩，社会包括政府主管部门对住房置业担保功能作用的质疑，以及监管部门规范化管理工作的加强，住房置业担保按现有模式继续运作下去困难重重。

可持续发展是发展与可持续的统一，只顾发展而不考虑可持续，长远发展将丧失根基。住房置业担保要保持可持续发展，必须做到以下三点：一是要有顶层设计；二是坚持“相关多元化”经营；三是以创新驱动实施转型发展。

1、确立住房置业担保的政策目标。

行业自身定位不清，担保功能作用不充分，是我国住房置业担保行业出现发展瓶颈的根本原因。住房置业担保产生于上世纪90年代末，当时主要是解决二手房贷款阶段性担保以及银行对抵押物处置难的担心等问题。之后住房置业担保与住房公积金贷款业务结合，主要起因是替代当时不合理的贷款保险业务。虽然住房公积金贷款担保业务一定程度促进了住房公积金贷款的发放，提高了住房公积金使用率，并且通过承担担保责任和专业化风险管理，有效地降低住房公积金贷款风险，优化了住房公积金贷款资产质量，但是目前担保模式既不能提升借款人的信用，也不能分散贷款的系统风险。国外担保机制主要与降低首付款以及低利率政策相结合，但在我国没有制定这方面的政策，特别是住房公积金缴存人具有使用住房公积金的权利，在购房时我们不能强制要求其选择保证担保方式，在没有给借款人带来任何好处的情况下，反而增加借款人的负担，不利于住房公积金缴存人权益的维护。另外，住房置业担保机构由于其实际上既不具备政府的信用，又未建立区域性及规模经营的业务体系，除了以自身拥有的微不足道的资金作担保之外，也难以发挥分散风险功能。

住房置业担保的顶层设计，就是要通过确定政策目标和功能定位将其与多层次住房保障体系构建以及住房公积金制度完善结合起来。国外经验表明，以担保为方式提升信用，可以提高居民尤其是中低收入者的购房能力，使更多人进入抵押贷款融资领域，同时，住房贷款担保制度还有利于在违约救济上体现政策性，在借款人将来一旦出现无力还贷的情况下，可以借助担保机构的运作，保证其基本的居住需求，保持社会的和谐稳定。政府部门这些年来一直在探讨如何发挥住房置业担保在住房政策体系中的作用。早在2003，年国务院18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就专门有一段内容对住房置业担保提出了较全面的要求，“要加强对住房置业担保机构的监管，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系”。可惜这些要求在后来的实践中没有很好地得到落实。国务院今年6月印发《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，根据《规划》，“十二五”期间我国将鼓励各地依法建立保障性住房投资机构。研究建立全国性和区域性个人住房贷款担保体系，支持中低收入家庭改善住房条件。住建部起草的《基本住房保障条例》（征求意见稿）第二十二条为[保障性住房建设、运营的金融支持]，国家鼓励金融机构为保障性住房的建设、运营发放长期贷款，引导担保机构为保障性住房建设、运营机构融资提供担保。第三十条，为[购买保障性住房的财税、金融政策]，国家鼓励金融机构对保障性住房购房贷款，在首付款比例、利率和贷款期限等方面给予优惠；扶持、引导担保机构为保障性住房购房贷款提供担保。目前，《住房公积金管理条例》正在修订，其中，两大问题有待解决，一是如何解决住房公积金制度存在的风险管理体系不健全的问题，二是如何实施差别化信贷政策，以体现住房公积金的政策倾斜和对困难群体的接济和扶助。在这两方面，住房置业担保能够发挥重要作用。

应该说住房置业担保的发展方向是明确的，现在的关键是如何在实践中寻找合适的介入路径，并从行业体系建设、业务创新能力、资本实力、风控技术等方面提升自身作为信用增级服务和风险管理专业机构的优势，增强与政府决策机构的沟通，推动业务推进与相关政策安排上的良性互动，从行业角度把握住房政策改革和发展带来的机遇。

2、坚持“相关多元化”经营，构建多样化盈利模式

多元化经营必须坚守在围绕住房担保主业的“相关”领域，不赞成跨行业经营。开展多种经营，是住房置业担保机构这些年得以生存发展的重要保障，这在以后的发展中也必须坚持下去。面对目前的严峻形势，从去年底开始，不少担保企业开始转向其他领域，如投资入股新兴产业，开展企业融资担保业务，试图利用产业多元化来摆脱困境。这种远离本行、涉足不熟悉领域的行为风险很大。无论是新兴产业投资，还是企业融资担保业务，都需要大量资金投入和真正懂行的人才，住房置业担保没有太大优势，远离主业的多元化并不能解决住房置业担保的危机。

多元化经营应充分发挥相关业务的协同效力。在这方面，部分城市担保机构已做了一些有益的探索。如北京贷款担保中心目前已形成信用调查征信、贷款担保、贷款资产管理三大业务，将业务体系覆盖到住房信贷全过程管理；常州房屋担保置换有限公司围绕建立以住房置业担保为主业，整合优势资源，促成综合业务的联动，形成房屋置换、资产吞吐、房产销售成为置业担保“业务源”，房产代理、房产咨询、房产评估成为置业担保“增值源”，资产包销、资产管理、不良资产处置成为置业担保风险“消化源”等联动产业链格局；上海贷款担保公司还突破传统的住房贷款担保业务，将业务延伸到个人消费贷款担保和小微企业贷款担保领域，并以组建集团经营的方式，设立了科技网络公司、小额贷款公司。另外，公共租赁住房建设和运营管理，为住房置业担保机构介入住房保障提供了一个很好的平台。公共租赁住房将在一定长的时期内成为我国住房保障的主要方式。研究将部分担保基金持有公租房，既满足了担保机构资产配置多元化的诉求，又增强了担保机构违约处置能力。

3、以创新为驱动，实施转型发展

体系创新，着力构建区域性和全国性担保体系。住房贷款担保风险分散原理就是通过空间、时间和担保客户来分散大量的个体的借贷风险，要求有规模效应，这就决定了住房贷款担保机构建设必须是全国性的或区域性的。国务院2003年18号文以及今年6月印发的《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，都要求研究建立全国性和区域性个人住房贷款担保体系。体系建设需要充分发挥目前成立的长三角担保联盟、环渤海联系会议的作用，不断完善治理结构，实施业务标准化、加强包括风险共担在内的业务合作交流，同时，需要政策的引导，对少数担保规模较大、业务较规范的机构纳入政策性住房贷款担保体系，利用市场规则，采用鼓励现有地方担保机构兼并、重组等方式，重点培育几家大规模的跨地域经营的担保机构。

产品创新，着力开发稳定的适应不同需求的产品体系。一是规范现行担保业务，区分风险分散的担保功能与业务代理的中介功能，将担保机构承担的贷前、贷后服务纳入住房公积金贷款委托业务合规性管理范围；二是与住房公积金政策调整互动，探索建立政策性担保。配合实施差别化信贷政策，如降低首付款比例、利率下浮等，以及为中低收入家庭购买保障性住房提供政策性担保；三是因地制宜开展多样化的阶段性担保，包括针对期房风险、登记风险的购买预售商品房的阶段性担保，针对资金监管、登记风险的购买二手房阶段性担保，针对促销方式的直客式购房阶段性担保，针对商业个贷转公积金个贷的阶段性担保等。

技术创新，着力提高担保机构风控管理水平。担保机构要比贷款机构更加有效的管理信用风险。一是要加强以动态数据库为主要内容的信息化建设，掌握贷款余额变动、抵押资产价值及借款人状况变化等信息，提高动态监测能力；二是创新逾期催收和违约处置手段，及时采取积极措施监控和化解信用风险；三是逐步推进信用风险的计量化，定期进行风险指标的测算和分析工作，有针对性地采取综合、有效的风险管理措施。

（作者单位：北京市住房贷款担保中心）