关于学区房现象的认识与思考——以淮安市清浦区为例_淮安市清浦区

关于学区房现象的认识与思考——以淮安市清浦区为例由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“淮安市清浦区”。

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摘 要：论述学区房的定义与产生原因，以及全国学区房的总体状况，同时简单介绍北京及上海等具有代表性的一线城市的学区房状况。重点实地调查和论述淮安市青浦区的学区房状况，其中以清浦区的新淮中为中心取得学区房的数据及资料，对这些资料进行归类和分析。同时针对我国特有的学区房现象进行思考，分析其出现的深层原因，以及其对城市房地产经济发展的影响。最后，尝试预测学区房未来发展方向和解决的方法。

关键词：学区房，教育，淮安，清浦区，发展

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Abstract：This paper summarizes the definitions and causes of the education house and the general conditions of the education house.Simple introduction of cities such as Beijing and Shanghai education house situation，a survey of our school education condition.Located huaian.One QingPu regional to obtain information center.Considering the peculiar phenomenon of school in China。Analysis of the deep reasons，to put forward the methods to solve the problems.Keywords：education house, education,Huaian, QingPu regional, development

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目录 前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 2 学区房的的定义与产生原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 3 全国学区房与一线城市学区房状况„„„„„„„„„„„„„„„5 3.1 北京学区房概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.2 上海学区房概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 4 淮安房地产与教育现状简析„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 4.1 淮安地理区位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 4.2 淮安房地产发展趋势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 4.3 淮安教育水平及入学政策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 5 淮安青浦区学区房现象调查与分析„„„„„„„„„„„„„„„8 5.1 清浦区房地产发展状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 5.2 清浦区学校和居民状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 5.3 购房者购买住房的原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 5.4 购房者选择的户型„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 5.5 子女升学后房产处理方式与学校对房价辐射作用„„„„„„„„„9 6 对策与建议 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

淮阴师范学院学年论文前言

近年来，我国房地产市场发展极其迅速，虽然在发展过程中经历过不少波折，但是房地产发展的总体趋势是向前的，而在我国的房地产市场中，有一种独特的现象：学区房。

在此，我将针对我国学区房现象进行探讨，重点分析我校所在地淮安市的学区房情况。首先概述学区房的定义与产生的原因，全国学区房的总体状况，简单介绍北京及上海等具有代表性的一线城市的学区房。然后重点实地调查和论述我们学校淮阴师范学院所在地淮安的学区房状况，其中调查对象主要包括淮安市重点小学和小学周边的学区房，以这些学校为基础得到学区房价位和面积等具体数据，同时通过调查了解这些学区房的不足之处，以及需要整顿改进的地方。

最后通过通篇的讨论得出学区房出现的深层次原因，以及对城市房地产经济发展的各种影响，并尝试提出学区房未来发展方向和解决的方法。学区房的的定义与产生原因

学区房，又被称为“教育地产”，是一个特别的名词，是指处在由教育部门规定或由学校指定的，一个专为招生入学的地域范围内的物业或房产[1]。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育，免试就近入学。这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学。这种范围里面的物业、房产被称做学区房。学区房可以分为两类，一类是购买之后孩子可直接就读重点学校，无需再缴纳赞助费或借读费等额外费用；另一类是在重点学校附近的，有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。目前市场热炒的二手房基本上属于第一类，而房产商推出的“教育地产”概念的新盘，往往属于第二类。

从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，原因是教育部门及学校对入学生源的硬性地域划分，在板块覆盖的区域内，学生可以通过享受义务教育免试就近入学。据了解，目前我国城市在小学入学政策上，采取的都是就近免试入学，因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。因此，重点小学划片内的房子，便成了新开楼盘和二手房市场上热炒的一个概念。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的淮阴师范学院学年论文

起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产也会收到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。学区房也日渐成为一些房地产商的重要促销手段，好的学区房价格普遍高出其他房源的20%，尽管价格不菲，但往往广受关注。全国学区房与一线城市学区房状况 3.1 北京学区房概况

纵观我国房地产市场，学区房在绝大部分地区都是存在的，并非一省一市的单独现象。但是在经济较发达或者教育质量比较高的地区，学区房现象比较明显，而且学区房的价位也相对偏高，其中以北京和上海为代表。

在北京市，学区房不仅价格高，而且十分坚挺。在2009年，整个房地产尚在低迷之时，北京的学区房首先回暖，首先涨价，在最快的时候北京的学区房平均每个月单位平方米价格上涨可达1500元左右，部分学区房价涨幅超过40%。而在开学季节，学区房更是一房难求[1]。

经过总结，北京的学区房可以分为万柳区域、世纪城区域、上地区域、东城区等四个重点，下面将以万柳区域为例综合分析北京学区房现象：

万柳社区位于中关村科技园区中心区的西部，西临昆玉河，东部与中关村比邻而居，万柳区域教育氛围浓厚，有诸多知名学校，如中关村三小、万泉河小学等，该区域内学区房源充足，有蜂鸟家园、碧水云天，以及光大花园等众多楼盘。

万柳社区具有典型的区域二手房市场特点，区域内学区房居住环境和交通条件都非常优越，目前市场交易量稳中有升，购房者较多，虽然近期许多客户在购房时都抱有观望态度，期望房价会有所下降，但是就目前该区域的学区房市场情况来看，其价格波动不大，大部分选择购置学区房的家庭更看重是否能够获得知名小学的入学名额，价格的高低对部分购房家庭的影响不大，并且，收入一般的家庭多看中万柳区域内小户型房源，因为对于较高的均价小户型房源的总价较低，容易达到购房者的资金承受能力，而对于家庭收入较高的家庭，大户型房源由于其居住环境较好，并且又具有入学名额，十分适合阖家居住，因此也较为抢手。

其中万柳区域的重点楼盘是蜂鸟家园和碧水云天两个楼盘。蜂鸟家园位于万柳的中心地段，全部为精装修小户型设计，其主打户型40—50平米，少量的70平米一居提供更品质的居住形态。社区内居住环境优美，户型设计精巧，并且有中关村第三小学入学名额，淮阴师范学院学年论文

目前市场均价为34000元/平米。碧水云天社区西北三环万柳地区昆玉河畔，是万柳地区面积最大、配套最全的高档河岸居住社区，楼盘以板塔结合为主，并且主打大户型房源，目前均价为38000元/平米。

综上分析，北京学区房的价位是相当高的，而且相当坚挺，弹性十足，在近期国家房地产新政的调控之下，北京楼市冷热不均。以通州为首的郊区房价由领涨到领跌，部分新楼盘降幅在2000元/平方米左右。而二套房认定以房屋数量为标准政策出台后，有关机构调查表明，有购房意愿者人数下降30%。而中关村、上地、清河等学府区的楼盘销售并未受到新政冲击。

3.2 上海学区房概况

在上海市，学区房一般呈点状分布，价格差距不是很大，通常每年的5月至7月是学区房的成交活跃期。2010年3月份开始，随着上海二手房市场成交趋于回暖，市中心地区学区房成交比较活跃，尤其是部分中高端二手房受到不少购房客户的青睐。市中心地区凭借成熟的配套、便捷的交通和浓郁的人文环境，成为很多购房者梦寐以求的理想居住地。不少人一掷千金在市中心购买学区房，看中的就是其不可替代的优良教育资源[1]。

据上海的代表性房地产企业汉宇地产统计数据显示，3月份至今，上海学区房成交占房地产市场总成交量的四成左右，成交房源主要集中在徐汇、静安、长宁和黄浦等区，成交物业以中高端二手房居多，老工房成交比例较少。下面以徐汇地区为例综合分析上海学区房现象：

徐汇中心板块是上海现代与怀旧有机融合的最佳居住地之一，不仅拥有徐家汇的繁华，也有新里洋房的情调和衡山路酒吧一条街的浪漫，还有从小学到大学的众多知名学校。该板块知名小学和初级中学主要分布在肇嘉浜路以北、淮海中路以南、乌鲁木齐路以东地带；重点高级中学和大学主要分布在徐家汇华山路附近。目前二手房市场上，学区房表现比较抢眼的是几个知名小学附近的房源。同时，徐汇区重点中学一般只向对口的小学招生，所以进入一所知名小学成为不少学生家长关注的焦点。该区域近期部分二手次新房成交活跃，如明园世纪城和尊园等。根据汉宇地产肇嘉浜路分行成交数据显示，明园世纪城成交量环比增长一倍以上，尊园成交量环比增长60%左右。前者成交价在每平方米3.3至3.9万元，后者在每平方米3.4至3.8万元。

综上分析，上海的学区房大多集中在市中心地区，以二手房为主，交易十分活跃，价格基本上在每平方米三万以上，户型以小户型为主，40-50平方米的房子最为热销。

淮阴师范学院学年论文淮安房地产与教育现状简析 4.1 淮安地理区位

淮阴师范学院位于江苏省淮安市，下面就以淮安市的学区房作为重点调查和分析对象。

江苏省淮安市，位于江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一，是长三角城市经济协调会成员市。淮安市隶属于我国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里，通达亿吨大港——连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安北接连云港，东北接盐城市,东南接扬州市,南邻省会南京市,西北连宿迁市。全市地处江苏省长江以北的核心地区，邻江近海,是南下北上的交通要道，区位优势独特，是江苏省的重要交通枢纽，也是长三角北部地区的区域交通枢纽和中心城市。

4.2 淮安房地产发展趋势

2009年以来，淮安市城市化进程加快，淮安城区呈现出了“东扩南连、三城融合、五区联动”的发展趋势，目前淮安生态商务新城已按规划开始部署建造，淮安体育中心也开工建设迎接省运会，还有规划中18.5万常住人口高教区包含“研发产业区”，是淮安未来的“高薪产业孵化器”。承德南路拓展工程将在今年动工，未来可直达高教园区，城市容量的放大，淮安势必形成淮海广场老城区，水渡口新城区，城南中心高教行政区的三大格局。同时，政府出台了《关于促进市区房地产市场持续稳定发展的若干意见》，通过15条暖市政策的实施，有效刺激了房地产市场。此外，随着市民生活水平的不断提高，对居住条件改善越加重视，住房更新需求也促进了房产市场持续兴旺。

4.3 淮安教育水平及入学政策

淮安的教育水平一直处于全省前列，拥有一大批名校，如：淮阴师院第一附属小学、淮安市实验小学、江苏省淮阴中学、江苏省清江中学等。这些小学或者中学以优秀的教学质量和较高的升学率一直吸引着大多数家庭的目光，而其周边的学区房也因为这些学校的原因取得了巨大的租售优势。

淮安市小升初的模式经历了全市统一考卷录取——户口划片——对口划片的演变过程。考试录取相当于小学毕业生的“中考”，按照分数高低入学，后来为小学生减负呼声日益高涨，国家教育部也三令五申，要求推进素质教育，禁止在义务教育阶段进行任何形式的选拔考试，因此被取消。户口划片，则造成了迁户口现象严重，由

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于户口划片不看常住地，很多家长只把户口迁入优质初中的片内，却住在别处，实现择校目的。而对口划片直接由对口小学升入初中，由于小学招生时实行“两证统一”，户口本和房产证都在此地才能算片内，一直沿用到今。而淮安市中学的招生政策是县中只能在县区范围内招生，而市区重点中学可以在整个淮安市范围内招生，这种政策的先天不公平性，也导致优质生源的流失，升学率不高，学生就更不愿意去，使得教学质量较好的中学变得炙手可热。这些原因使得具有教学优势的学校周边的学区房拥有巨大的租售优势。淮安青浦区学区房现象调查与分析 5.1 清浦区房地产发展状况

随着江苏省淮阴中学新校在北至解放东路，南到前进东路，东达天津路，西及石桥路的区域内的落成，带动了淮安市清浦区周围房地产的蓬勃发展。江苏省淮阴中学，创建于1902年。初建之时为江北大学堂，是光绪二十八年设立的一所高等学校，在省内外很有声誉。1953年，淮中经中央教育部批准，成为江苏省首先办好的14所重点中学之一，随着社会经济的发展和文明程度的提高以及优质教育的社会需求，老校区已限制了淮中高规格的现代化发展，中共淮安市委和市政府决定建设淮中新校区。新校区位于清浦区富春花园以东、天津路以西，北至解放东路，南临延安东路，占地面积为260亩，总投资达1.6亿元。现代化、高质量、花园式的新校区于2002年8月建成，9月份实现高中部搬迁，也为清浦区的楼盘开发销售带来了一轮热潮，形成了人气与财气的汇聚。下面就以清浦区为中心综合论述淮安学区房。

5.2 清浦区学校和居民状况

在课余时间，我通过查询网络和实地考察，以及发放问卷等形式，对清浦区房地产进行了比较全面的调查，取得了相对细致的资料。

清浦区的教育设施完备，配有全国重点中学（四星级国家级示范高中）——江苏省淮阴中学、江苏省重点中学（三星级省级示范高中）——浦东实验学校（清浦中学）等知名学校。其教育设施齐全、师资力量雄厚、配套设施完善、师生素质水平高。

根据调查，清浦区区域内有十几个住宅小区，包括浦东花园（1600户）、富春花园（2700户）、东方花园（1000户）、书香华庭（650户）、户日月新城（1800户）、新淮中花园(480户)，共8230户；此外另有新民新村小区、金轮汇景园小区、东风花园、新新家园、龙门之都等约6200户；此外还有很多非小区居民以及出租房存在，共计为14430户，区域人口约在5万余人。

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另据调查了解,清浦区区域范围周围有江苏省淮阴中学（5900余人）、浦东实验学校（6000余人）、清浦中学（6000余人）、第七中学、第五中学等，还有延安路小学、东方小学、红星小学以及航运小学等，其中中小学生人数约占2万余人。

5.3 购房者购买住房的原因

清浦区的房地产受到所在区域内学校的影响相当大，2009年清浦区新淮中附近的房价在新淮中搬迁来之前是1400元/平方米，在新淮中搬来之后短期攀升至3200元/平方米。在调查中，我做了一个粗略的统计，购房者购买住房的原因中为子女的教育的占被调查者的61%，自住的占被调查者的29%，出租给陪读家长的占被调查者的3%，其他原因占被调查者的7%。可见青浦区的房地产大部分就是房地产商近年来热炒的“教育地产”，学区房的比例至少可以达到六成以上，占有相当的份额。被调查者的学历以大学专科、本科为主，大学生作为当前国家知识人才结构中层次较高的一层，对子女的学习的各方面十分重视，竭力为子女去创造良好的学习环境，邻近高中，既能够大大节省孩子每天花在路途中的时间，也可以让孩子可以更加合理的安排空余出来的学习时间，同时，有很多老师在此居住，也方便父母可以及时的从任课老师或班主任那了解孩子的学习的近况，并加以指导。

5.4 购房者选择的户型

在对于人们选择学区房的户型进行统计时，得到如下结果：作为学区房购买一室一厅占被调查者的1%，购买两室一厅占被调查者的25%，购买两室两厅的占被调查者的18%，购买三室一厅的占被调查者的34%，购买跃层的占2%，购买洋房的为0%。对于学区房的选择以两室一厅和三室一厅的主流户型为主。

现代家庭基本上以父母加独生子女组成的三口之家，因此父母在购买教育用房作为过渡性或永久性的住房时，会更多的选择二室一厅或二室二厅，有些经济宽裕的父母会选择三室一厅，多出来的一个独立书房，可以给孩子提供更加良好的学习和复习环境。

5.5子女升学后房产处理方式与学校对房价辐射作用

既然买房是为了解决子女的上学问题，那么当子女顺利升学之后房产该如何处理呢？根据统计结果，子女读完高中手头的房产的处理方式中，出租，出售，继续居住分别占被调查者的35%，9%，46%。其他方式占被调查者的10%；根据初步分析，子女读完高中后，父母一般会选择出租和继续居住。出租的原因是因为当初买房子就是因为孩子的学校在附近，为了更多的照顾到孩子的学习。而当孩子高中读完后，到了大学，父母就可以根据自己的工作状况或者经济条件许可下的生活需求而重新去选择新的住房。而继续居住的原因

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只要是，父母觉得孩子高中读完，而现在的小区无论是建筑质量还是基础设施，环境质量都比较令人满意，无须再重新购房，同时，经济状况可能也是他们考虑的因素之一。

比较重要的一点是，虽然这些学区房出租或者再次出售之时已经是二手房，但是价格相对其他教育资源不是很丰富的区域要高出一部分。特别是出租的房屋，就算硬件设施比较差，其价格也不会低，更不会有太大的波动，还会随着房地产市场的形势的发展不断看涨。因为租住学区房的人是不打算长期居住的，只要子女顺利升学，就会搬离租房，寻求新的房源，而后面需要搬入学区房的人会继续入住进去。只要学校还在，学区房就是始终处于供不应求的状态，学校对于学区房的价格具有巨大的辐射作用。对策与建议

现在学校和地产联姻在当下的房地产市场上显得越来越普遍，在很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校，借以作为涨价的理由和宣传的噱头。一种不公平导致另一种不公平，从根本上说伤害的是家长和消费者的利益。有关部门，还有房地产商们，在追逐利益的时候，不应该忘了自己对社会应负的责任。

虽然不少房地产商、房产中介、学校和教育专家对外宣称，就近入学的规定比缴纳赞助费进步了很多，可是教育资源分布的区域性和不平衡性，使人们在选择居住社区时，越来越重视人文环境和教育环境，也就由此衍生出了学区房，就淮安市而言，其小学入学政策是“两证统一”，户口本和房产证都在一个区域内才能在此区域内的小学入学，这也就在一定程度上促进了学区房的产生，人们买房时首要考虑的就是子女的入学问题。其实，不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源的不均衡，因为优质资源的集中和稀缺，这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，也才能消除学区房的市场基础。

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结论

学区房为什么会出现？

对于学区房的存在，我们不能片面的说合理与否，我们首先承认，既然这种现象存在了，就具有其合理的地方。说到学区房，自然会联想到家喻户晓的“孟母三迁”典故。孟母的想法很朴素，那就是为孩子选择一个良好的成长环境，以品质、交通、配套等条件相差无几的两套房产比较，名校周边的房产售价往往比其它区域的房产高出5％至10％。在房地产市场，教育已成为购房刚性需求的核心因素[2]。有专业机构曾进行过一项调查显示，半数市民有意向为方便孩子上学而考虑再次购房或者暂缓购房而租房居住。

通过对该区域的调查，教育资源对房地产开发起着举足轻重的作用是毋庸置疑的。该区域的小区数量多达十几个，有新淮中花园、浦东花园、富春花园等大型住宅区。相对于清浦区其他区域，该区域的小区不仅在数量和规模上都远远大于其他区域。另外，该区域有一部分人是搬迁过来的，他们原来主要居住在清河区以及淮阴区。由于著名的中小学大多分布在这一区域，出于对孩子的学习考虑，他们都选择从原居住区域搬迁至此。从这里可以看出教育资源的不均衡分布导致了该区域房价高于其他区域、相当一部分的人愿意在此置业。也就造成了学区房的现象。

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参考文献

[1] 谭峻.房地产产权产籍管理.北京:中国人民大学出版社,2007:92-12.[2] 苗振青.教育地产发展中存在的问题及对策.湖北大学学报,2007,17(8): 54-68.[3] 新华网房产频道 http://news.xinhuanet.com/house [4] 淮安市统计局 http://tjj.huaian.gov.cn [5] 淮安市房产管理局 网上楼市 http://www.daodoc.com

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致谢