国际商务大厦物业管理方案_某大厦物业管理方案

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商务大厦物业管理方案 第五章、具体管理思路

1、管理处具体组织架构配置如下： 序号 岗位 人员编制 职责 1 管理处经理 1人 负责大厦的全面管理 2 工程师 1人 主要负责设施设备管理安全管理员 1人 主要负责消防、安全管理 4 行政管理员 1人 主要负责文档、清洁绿化管理 5 收费员 1人 负责收费工作，接待来访等 6 水电工 2人 负责设施设备的维护 7 护卫员 10人 负责大厦的安全巡查 8 清洁工 5人 负责大厦的整体清洁。9 绿化工 1人 负责大厦绿化环境。第六章

日常管理运作

1、房管事务 管理处的日常房管事务管理，按照《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：

8：00-8：30处理客户申报投诉；8：30-9：30巡视；9：30-12：考核标准 工

作 00跟踪监督；14：00-15：30整理档案；15：30-16：30巡安 排 视；16：30-18：30走访、回访。跟踪监督 日常：3遍／天； 工 作 巡 视 日常：2遍／天； 内 容 走 访 随时 回 访 处理率：100％，回访记录100％。

1．装修巡视

2．投诉接待3．违章检查4．车

日

检 辆管理5．治安6．清洁7．绿 化8．维修9．机

项

目 电设备10．员工宿舍11．内务巡视。

1．记录巡视发现的问题，搜集客户的反馈意见； 2．对巡视中发现的问题，分类进行处理； 检 查 1)填写《管理日记表》； 处 理 2)发现的维修不合格，填写维修记录，安排维内 容 方

法 修；

3)即行关闭轻微不合格项；

及 处 4)发现违章行为按“违章处理规定”执行； 5)发现严重不合格，填写纠正措施报告。理 方 周检 全面检查大厦各项工作，着重对房管日检中发 项 目 现的不合格项进行检查处理。法 处

理 管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重 办

法 不合格项填写《纠正措施报告》，并上报公司工程维修部。平时日检、周检、月检按ISO管理体系考核标准。考 核 标 准 2．设施设备管理： 峰璟国际大厦的设施设备全部是采用国际领先的材料,设施设备管理是重中之重,大厦最主要的设备由发电机、高低压配电系统、水泵系统、中央空调系统、消防报警系统、智能道闸系统、监控系统等系统组成。要做好设施设备的维护，确保大厦的安全，在设施设备的管理上要做好以下工作： 1）建立健全水电班组织机构：根据大厦的设施设备规格高的情况, 管理处需设置一名具有丰富经验的机电工程师主要负责设施设备的维修、保养，设施设备的正常运转；随时检查各种设施、设备的技术状况，及时提出维修解决办法，制定维修计划和方案，负责设施设备的接管验收工作，负责公共用水用电统计汇总及分析，公共水电费的分摊方法。管理处需招

聘10名具有在大厦设施设备管理经验，具有相关特种操作证书的水电工，分为设备运行班和维修班二个班，设备运行班按24小时三班运转，每班2个人，共6人，保证设施设备24小时正常运行；维修班上白班共4人，负责日间设施的日常维修。具体岗位设置如下：

序号 岗位 人员编制 值班时间 08：00-12：00； 1 班长 1人 14：00-18：00。主班: 上午8:00-12:00 下午14:00-18:00;2 设备运行班 2人/班*3班 副班: 中午12:00-14:00 下午:18:00-0:00;夜班: 0:00-8:00 08：00-12：00； 3 维修班 3人 14：00-18：00 合计：10人 备注：每10天换班一次。5）大厦及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：

值班：保障大厦供水供电、电梯空调等正常运作并做好记录； 主 要 运行组 巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录； 内 容 秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；

维修组 定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。1．低压配电柜2．干式变压器3．柴油发电机4．水泵5．水池、检 查

水箱6．风机7．闭路督控系统8．对讲报警系统9空凋设备10．火项 目 检 查 灾报警控制系统

11、气体自动灭火系统12．消火栓13．疏散出及 处

口批示灯14．自动喷水灭火系统15．烟、感系统16．干粉灭火理 方 项 目 器。法 处理 按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项方法 填写《纠正措施报告》上报公司工程维修部。

考 核 日常周检、月检考核按ISO质量标准； 标 准 年终考核按国家“优秀示范大厦”标准考核。日常维修养护：大厦及公用设施维修、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表： 机电运行：24小时 工 作 8：00-8：30处理申报投诉；8：30—10：00跟踪监督； 安 排 10：30-12：00维修养护；14：00-15：30巡视维修养护； 15：30-17：00整理记录；17：00-18：30回访。

室内：小修30分钟，—般故障2小时，不超过8小 房屋 时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检主 本体 查一次，4—5年全面修补刷漆一次

天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，要 发现破损及时修补。室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。工 道路车场：每天检查1遍，随坏随修； 公共 天线：每月检查l遍，随坏随修； 作 明暗沟：每周检查I遍，随坏随修； 设施 供水电气：每月细查1遍，即坏即修，中大型维修通报公司工程维修部协作； 楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。1．地基基础2．梁柱板主体3．墙体4．顶棚5．楼 梯扶手6．公共门窗7．隔热层、防水层8．水箱水池检查 检查 9．天面扶栏10；消防设施11．信报箱12．标识13．楼项目

板地面砖14．上下雨污水管15.设备房16．道路17．电及处 项目 缆沟盖板18．路牙19．给排水20．路灯21．清洁设理方 备22．娱乐设施。

法 处理方法 按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。考核标准 日常周检、月检考核按ISO管理体系标准； 年终考核按国家建设部考核标准。

2、治安、消防、车辆管理： 治安、消防工作是大厦管理的重点,大厦的安全要实行24小时治安监 控管理制度,具体管理思路如下: 1)建立健全安全保卫组织机构：根据大厦的实际情况，管理处设一名 安全管理员下设三名护卫班长每班12名护卫员的护卫队伍，主要负责大厦安全、消防、车辆管理工作。具体岗位设置如下: 序号 岗位 人员编制 值班时间 1 班长 1人/班 2 东门岗 2人/班 主班:上午8:00-12:00 2人/班 下午14:00-18:00;3 南门岗 副班:中午12:00-14:00 2人/班广场巡逻岗

下午:18:00-0:00;2人/班车库巡逻岗 夜班:0:00-8:00(每10天换班一次)。6 监控室 1人/班 7 楼层巡逻岗 2人/班 合计：12人/班*3个班=36人 10）按照公司ISO质量体系《安全护卫工作手册》、《消防工作手册》规范运作。具体工作如下表：

定岗 进出口、停车场：24小时； 检查 消防设施： l遍／月 工作 流动 大厦安全、违章行为、车辆停放24小时 车辆保管： 24小时 安排 巡查 突发事件：90—120秒，责任保安或车辆管理员到达现场； 学习 训练：1次／天； 演练：1次／月。训练 培训：按公司制订的培训计划。

1．查可疑人员、外来人员；

2．查违章停车、违章装修； 检查检查 3．查室外施工、搭建情况； 项日 4．查乱摆卖现象； 及处项目 5．查高空抛物、乱扔垃圾现象； 理方6．查破坏绿化、占用绿地现象； 法 7．查漏水、漏电、漏气现象； 8．查房屋本体设施和公共设施情况。处理 按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主方法 管处理，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。考核平时按ISO管理体系考核标准； 标准 年终按国家建设部规定的考核标准。

3、清洁卫生管理： 清洁绿化管理也是大厦管理的一面镜子，做为一个综合性的甲级写字 楼，需要具备高标准的清洁卫生服务，为客户提供舒适、整洁的环境，大厦开业初及开业后我认为要做好以下工作： 1）大厦开业初期的拓荒工作：可采用招投标方式聘请惠州具有专业 保洁能力的公司进行一次大厦的全面拓荒工作。或者自行组建清洁工队伍，具体岗位设置如下： 序号 岗位 人员编制 值班时间 早班：06：30-11：30； 1 清洁班长 1人/班 晚班：14：00-17：00。早班：06：30-11：30、19:00-22：00； 2 广场岗 2人/班 晚班：11：30-19：00。早班：06：30-11：30 3 车库岗 2人/班 晚班：14：00-17：00 早班：06：30-11：30； 4 大堂岗 1人班 晚班：14：00-17：00。早班：08：00-12：00； 5 消防通道岗 1人/班 晚班：14：00-18：00。合计：7人/班*3个班=10人； 备注：每10天换一次班，每月1、11、21为换班时间。2）开业后的清洁卫生管理工作，也可分为外包管理或自行管理两种，6）按照公司

ISO质量管理体系《环境管理工作手册》规范运作。具体工作如下表：

工

作 6:00—7:30通道清扫；7:30—8:00垃圾清运；8:00—9:00道路清扫；9:00—12:00安 排 大堂、电梯轿厢清洁；14:00—14:30垃圾清运；14:30-17:00楼面保洁。工作 地面清洁 每月用大面积冲刷一次；随时巡回保洁 楼间保洁 清扫3遍／周；清洗2遍／月； 内容 垃圾清运 清运2遍／天；洗车1遍／天； 电梯轿厢 保洁2次/天； 通道大堂 每小时拖扫1次； 外 墙 清洗1次/年； 消 杀 1遍／月； 1．马路、人行道、3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池； 检查 检 4．污、雨水井和沙井；5．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；

项目 查 6．墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；

及处 项 7．天面； 理办 目 8．值班室、办公室、卫生间； 法

11、除四害。处理 按公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不办法 合格项上报管理员和经理并提出整改方案加以纠正。考核标日常日检、周检、月检按ISO质量考核标准； 准 年终按国家建设部标准考核。

5、绿化养护管理：按照公司ISO质量体系《环境管理工作手册》规 范运作。具体工作如下：

工作 6：30—9：30浇水、施肥；9：30—12：00除杂草、整形、造型、保洁、剔安排 除枯枝叶；14：00-16：00杀虫、补缺、保洁；绿化地、排水沟； 2．停车场、岗亭； 16：田—18：30浇水、施肥。整形造型 2次／月； 施 肥 春秋各1遍 工作 浇 水 因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜； 除杂草 中耕1遍／季；平时1遍／天，下雨天除外；

内容 补

缺 视缺苗情况及时补缺 杀

虫 1遍／月，发现害虫立即消灭 1．乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥； 2．灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水； 3．除杂草； 检查 检 查 4．补栽补种； 项目 5．治病杀虫； 及处 项 目 6．清理枯枝落叶、绿地石块； 理方 7．松土； 法 8．防风防涝 处 理 按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不办 法 合格项汇报公司质管部部，并提出纠正措施。考核标日常按ISO质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。准

6、客户租赁的管理： 租赁流程图：看房—洽谈—签订租赁合同—发相关资料—抄水电表—交费—发放锁匙—归档。1）看房：管理员陪同客户查看所租用的房屋，并填写《房屋租赁登记 表》； 2）洽谈：价格、期限、注意事项等。3）签订合同：《租赁合同》 4）发放资料： A、客户手册； B、租赁合同 C、客户登记表； 5）抄水电表：水电维修工与客户抄水电表底数； 6）收费：按合同约定计收租金及管理费； 7）发放锁匙：发放给客户该房锁匙。8）归档：把客户的有关资料进行归档，并存入电脑。

7、房屋维修工作的管理： 维修工作流程：

客户报修

现场查看

人为或客户责任损坏 自然老化 管理处维修，客管理处维修，保修期内，费用由施工队 户支付费用。支付，非保修期，费用由管理处列支。验收 归档 第七章 采取的主要管理措施 第八章 收费内容、标准及需说明的事项、物业服务费收费标准：

一

1、写字楼：6-8元/平方米.月；

2、商

场：8-10元/平方米.月；

3、汽车库/车位：250元/位.月（室内）200元/月（室外）。

二、水

费：

1、商业用水：3.38元/立方米；按实际用量加自来水损耗及公共用水分 摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

2、公共

用水：包括广场喷水池、大厦清洁绿化用水等按实分摊, 由甲 方代收代缴。

三、电费：

1、自用电：1.0366元/度，按实际用量加变损和电网损耗分摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

2、公共用电：包括公共照明、智能电子监控、电梯电费、二次供水电费等按实分摊，由甲方代收代缴。

四、临时停车服务费：（具体如下表所示）

临时停放计费

按月停放计费 第一时第二时车型 说明 段：8段：22露天停室内停时至22时至次车场 车场 时 日8时 小型车（2吨跨时段计费： 以下

1、临时停放不足人货两用车，15分钟不得收 5 10 200 250 20座以下各类

2、停放时间在3型客车 小时内的（含免费时段）按第一大型车（2吨时段标准计收； 以上10吨以 5 10 200 2503、停放时间超过下，20座以上3小时的（含免费大客车）时段），按第二时段标准计收；

4、同一车辆在同一个停车辆24小时内多次进出停摩托车 100/元.月（暂定）放的，收费总额不能超过两个时段标准之和计费。

五、装修管理费：（具体如下所示）

1、装修押金：10元/平方米；

2、装修管理费：5元/平方米；

3、办理装修施工许可证及装修管理规定：每份交纳工本费20元；

4、办理施工人员出入证：每人交纳工本费用5元。

六、中央空调使用费：（具体如下所示）2每年3月至10月共计8个月,按13元/M.月单价向甲方交纳(包含中央空调所使用的电费)

七、大厦外墙清洗费： 根据清洗的实际价格,每年清洗一至两次,由客户按实分摊。

二、说明事项

1、写字楼客户员工车辆停放费的收取标准，可采取月包干方式。第九章 需完善及购置设备费用

一、管理用房和管理经费来源

1、管理用房 开发商应提供管理用房，并具备基本办公及居住条件。

2、管理经费来源

1)管理服务费 商业广场管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取。2)车辆停放费、车辆场地使用费。3)向客户提供多种有偿便民服务费如广场活动使用费。4)其它政策规定应收取的费用。

3、增收节支措施 1）增设一些客户欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费。

2）根据“精干、高效”原则，推行IS0国际标准规范管理。在保证IS0人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。

3）抓好大厦的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设 施现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。

二、设备购置 A、办公用品费用明细表 名称 数量 单价 金额 备注 摩托罗拉对讲机 17部 1500元 25500元 含两电一充 电脑 3部 4500元 13500元 打印机（激光）1台 1800元 1800元 复印机 1台 8000元 8000元 沙发 2套 2500元 5000元 会议桌 1套 6000元 6000元 印刷各种表格 1批 5000元 5000元 文件柜 2个 450元 900元

经理办公桌

1套 2500元 2500元

办公桌 10张 250元 2500元 办公椅 15张 30元 450元

彩印《客户手册》 200本 10元 2000元

衣柜 17个 250元 4250元

铁架床 20张 230元 4600元 各类员工服装 12700元 小计 94700元

B、环保工具

名称 数量 单价 金额 备注 电动喷雾器 1台 2,000元 2,000元 垃圾桶 17套 900元 15300元 垃圾车 4辆 800元 3200元 果皮箱 30个 250元 7500元 多功能檫地机1台 3800元 3800元 刨光机（打蜡机）1台 7800元 7800元 1台 3700元 3700元 高压水枪 500元 其它 43800元 小计 C、维修工具 名称 数量 单价 金额 备注 冲击钻 1把 2000 2000 磨机 1台 500 1000 台钻 1套 2000 2000 手电钻 1把 300 1000 套筒扳手 1套 300 300 开口扳手 1套 150 150 梅花扳手 1套 200 200 活动扳手 1套 150 150 大活动扳手 2把 100 200 液压钳 1套 500 500

12级铝合金梯 1把 500 500 电焊机 1部 1000 1000 万用表

2个 190 380 钳形电流表 1个 150 150 切割机 1台 1200 1200 管钳 4把 500 500 打牙机 1套 600 600 台虎钳 1套 300 300 货架 200 工具袋 4个 40 160 绝缘手套 300 转速表 1个 300 300 兆欧表 1个 500 500 其它 2500 小计 16090 合计：A+B+C+=154590元 隆生商业广场营业支出测算明细表（例）（管理处共43人，其中管理人员3人、操作层40人）

项 目 预计发生额 备 注 办公费 25440 按40元/人.月计算 电费（公共）212573 电梯：3台×15KV×9t×30天×12月×0.976=142300 营 ×0.976×12月=70272水泵、照明等：6000KV 业 29856 水费（公共）包括清洁、绿化、公共场所用水等，按每月800T计，即： 费 ×3.11元/T×12月=37320800T 用 46500 绿化卫生费 含每年清洗一次外墙费用，大厦立面约15000M²，清洁费按1.5元/ M²；日常清洁绿化费按每月2000元计。劳动保障费 25440 按40元/人.月计算 物料消耗 24000 按每月2000元计 保险费 5000 含公共管理责任保

其他 20000 含电梯日常维修费 房租 19200 租两套员工宿舍房的费用 小计 408009

工资 774000 按人计算 营 折旧费 5000 业 43740 电梯保养年审维护保养费按280元/月.部计，年审费1500成 费 元/年.部 本 180600 福利费 按350元/人.月计算，含员工社保费。1003340 小计 250000 分摊公司管理费 按收取管理费比例分摊。1661349 总计