房地产研究报告_全球房地产研究报告

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房地产行业研究报告

在中国一提到房地产绝对是一个敏感且热议的话题，目前在世界上很少有国家像中国一样让老百姓整天看着房价唉声叹气。如果问一个人回到十年前的中国你会投资什么行业时，可能百分之百的人都会说房地产。

这十年来房价井喷式的上涨是全国乃至全世界人民都有目 共睹的。这样一个高的离谱的投资回报率和低风险率，是没有其他任何一种投资方式可以替 代的。加之中国房地产行业在宏观经济中所占的分额，注定了它对整个中国经济走势构成的 巨大影响，赚取了更多人的眼球。树不可能长到天上去，这一点我想谁都明白。中国房地产这十年来让人叹为观止的大牛 市行情，到底要到何时结束？这也是全国人民最关心的热门话题，毕竟这也关系到我们每一 个人的利益。2007 年底，次贷危机席卷全球，一直高速增长的中国经济也遭受池鱼之殃，出现大跳 水。当时从中央领导人到地方官员，从经济学家到企业家，从老板到员工，没有谁不对未来 忧心忡忡。政府部门意识到房地产市场存在的隐患，加紧了房贷发放的控制，至使需求全面 下降。每一轮楼市的大牛市都起始于央行宽松的货币政策，也都结束于央行严厉的货币紧缩政策。这一段时间以来央行多次上调存款准备金率也看出了政府抑制通胀的决 心和信心。可加息对于房地产市场来说无疑是个致命的打击，这不仅会使开发商手里闲置土地的成本提高，而且流动性的收紧更会使成品房销售量大幅减少。加之政府对于买房的种种限制措施的出台，像暂停发放购买第三套及以上住房贷款，使得购买住房的需求急剧萎缩。过不了多久，众多的地产公司迫于现金流枯竭，只得大幅降价，回笼资金。可是降多少，降 多久又成了一个悬而未决的话题。俗话说的好： “分久必合，合久必分”。我想房地产市场亦是如此： “涨久必跌，跌就必涨”罢了。根据一些专家研究得出，房地产周期一般长达 18 到 20 年。因此，一轮房地产的牛市，往往会持续很多年，但中国的房价已经涨了 10 年，是否意味着已经触顶了呢？就我个人的 观点来说，中国房地产的大牛市还未走到尽头。首先，从房地产的供给来看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投机惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。也正是由于土地资源的国家垄断 性，国家可以控制住房的供给量，使得房价处在一个相对较高的位置，至使目前中国的房地 产大牛市得以延长。其次，从房地产的需求来看，由于中国人多地少，加之总人口还有不断上升的空间，住 房的刚性需求依然旺盛。随着中国的城市化进程加快，对房屋的需求也更高了。而 80 后这 代实施计划生育政策的第一代人，开始逐步进入结婚年龄。父母们替子女买房或共同买房已 成为社会的普遍现象，这也使得购买力大幅提高，进一步拉升了住房需求。总而言之，最近几年的房价依然会在高位震荡，并开始出现逆转的变动。房地产市场的 衰退不会那么快就到来，并且房地产周期的下跌阶段也会持续非常长的时间。所以，买房还 是一种很好的保值手段，后市依旧看好。

由于需求刚性，房地产在国民经济中处于支柱产业，有着举足轻 重的作用。

随着城镇土地有偿使用和住房商品化的推进，房地产行业已渐渐成为国民经济的 支柱产业。根据《中国统计年鉴 2009》,2008 年中国房地产业产值 300670 亿，占 GDP 总量

4.5%。

房地产业是从事房地产开发、经营和管理事务的行业，并由从事以上活动的单位或企业组成。包括：房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构、物业管理企业等。我国房地产市场结构的分析： 中国目前房地产行业的特点：

一、房地产开发企业过度进入，且进入门槛低。房地产业在中国的发展严格地讲属于初期，从中国房地产业的利润率可见一斑：欧美房 地产的平均利润率约为 5%，而中国房地产市场的平均利润率在 30%--40%，远远高于其他行业平均利润水平。在房地产最火爆的北京，房地产开发利润占房价的 171%，地段较好的二、三环之间达到 204%。经济转轨时期市场机制的不健全，政府机构及其权利改革的不完善，很多潜在的进入者能够通过各种手段获得暴利。例如，很多地方依然存在这土地供应的不透明，只要房地产商与政府官员或关键的领导关系好，土地和其他优惠政策便自会到来。其次，还有如软性信贷的存在，企业容易筹措到资金，从而使与进入壁垒有关的资本量壁垒失效。这些造就了房地产业暴利的非理性预期，刺激着越来越多的企业进入该领域。利润最大化是 企业的终极目标，预期利润率的高是潜在企业是否进入该领域的决定因素。房地产开发企业的过度进入与国民经济的整体运行环境息息相关，也与中国特有的历史 与国情密不可分。1998 年住房制度改革以来，自 由于住房政策的变化以及房地产的商品化，使人民群众对房地产的需求急剧上升。房地产市场需求的急剧增长，使得房地产开发企业如 雨后春笋般大量出现。目前，我国虽已进入市场经济，但由于历史原因，却经常出现多元化倾向。中国很多党 政机关，甚至军队、企事业单位都设有自己的房地产公司。如学校等都注册有房地产公司。这些房地产公司占据着市场的很大份额，而且他们能够取得优惠的开发政策。也由于这些企 业的背景，使得他们在房地产领域成为不可小觑的一级。但往往又是这企业暴露出违约等其 它经济问题，如占据公共绿地损害公众福利的现象等，不利于市场的规范发展。我国房地产开发企业数量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房地产企业数量（单位：个）24378 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 87562 80407 中国的房地产也经过十几年的发展，已经成为国民经济的支柱产业。然而房地产企业数 量多，素质低，规模小的问题依然存在，我国目前正在大力推进廉租房和经济适用保障房。高房价已成了当今中国经 济政务之首，又地产税和相应的经济支撑，成了地方财政和经济增长的基点甚至主要增长级。这就形成了一个困局甚至可能的良性恶性混动循环：房价越高，地产税或土地收入、财政 收入越高，而房地产连带的看涨走势，在庞大的国民储蓄（60 万亿）的存在之下，可能不 断攀升，而越是攀升，正资产的房地产所有者阶层财富空间就越大，负资产型的也才可能有 机会解套，而与此同时，和此似乎良性循环并存的却是，对那些已经无力购买房屋的和刚刚 积累起首府和靠薪水勉强背负按揭的新边缘房奴、准房奴和潜在房奴，不断走高的房价变成 不断加大、增高的更大的三座大山之一。蜗居和蚁族社会问题会放大上述的双性循环，造成 新的经济社会乃至文化政治的困乏地，而不公的搬迁和强行拆迁，更可能引发社会动荡或成 为诱发的导火索。然而，这盘看似陷入死棋和困局的经济大棋局完全有解，而且可能成为中华民族复兴和社会 主义振兴的经济大战略支点和基础之一。首先，就如同公开承认，放弃完全市场化、产业化的医改、教改一样，中国中央和地方政府 业已大体明确，全方位住宅商品化的市场改革方向和模式是没有出路的，也是极端化的。即 令当今的资本主义社会，住房也是包含社会化政策的。新加坡和相当意义的欧洲国家，特别 是北欧，甚至美国的公共廉租房，具有更强有力的政府干预、调节甚至国家福利社会保障。其次，住宅分流、分导经营与管理，不但是国际成功经验，而且有可能从中发掘出中国独特 的社会主义公有经济新型生长点。当一些资源、领域和物品，一旦被确定为公共品、准公共 品或公有俱乐部品和产权结构后，社会主义国家集中力量办大事的政治优势，就可以充分发 挥并形成滚动优势。而安天下、利民生、顺民心、畅民意的新型社会主义住宅产业集群和社 区开发建设，就会创造出许多新型的经营管理艺术和经济新生长点来。第三，住宅社会福利不能成为新的“大锅饭”，更不能在腐败、不公、透明与管理不够、不善 下，变成一些贪官、关系户新敛财致富的手段。住宅社会福利要成为低收入、无保障、贫弱 人士的乐居家园。第四，户型、社区的规划，房地产的质量和各方面的条件，公共廉租、社会保障房等不应当 同一般商品房社区的有显著差别。户型设计和户均面积，可适当降低标准，但从长远的社区 成长与管理环境来看，绝不容许出现未来的贫民窟或新型棚户区。而对于已经进入轨道的逐

渐同国际房地产接轨的已有房地产市场行情与走势，则在中央和地 方政府以相当大的住宅关注度投放到上述的开发经营方向后，基本上可以仅仅控制土地、资 产泡沫风险和结构性摩擦，而由市场供求和公众业主偏好自由选择。真正的理性和弱势群体的住宅梦是，即使现行的房地产价格下降百分之五十，他们也还是无 力承担。而提高收入会快速被市场博弈和通货膨胀吃掉。如此以来，不如把提高居民收入作 为百姓增加可支配收入的手段，从而真正扩大内需，而由上述新型社会福利公共资产经营，一劳永逸地真正解决低收入阶层的“住有所居”。从根本上解决老百姓的住房问题。