高新区产业地产及土地变性政策调研_北京产业地产政策

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高新区产业地产及土地变性政策调研

一、西安高新区的产业用地优惠政策

西安高新区曾于二次创业起始阶段规定了关于优惠产业用地价格的实施办法。首先，对于优惠地价的区域范围和要求为：

1、优惠地价的范围限于二次创业中新开发的区域，不含高新区一期、二期和长安园。

2、优惠地价仅适用于产业用地。产业用地指产品制造、软件开发、技术研发企业的生产和技术开发用地。企业自建办公楼面积不得超过厂房建筑面积的30%，否则按综合用地价格（参照当期招标或拍卖价格）收取土地出让费。其次，对于优惠土地出让的基本条件要求为：

1、高新技术、高投资强度、高产出效益的产业项目；

2、在高新区注册、税务关系在高新区的独立法人企业；

3、项目能够达到高新区环境规划要求的各项环保标准。同时对于项目的投资强度、产出比、税收额度等也有一定规定。

二、目前高新区产业用地商业化开发的基本途径

西安高新区在丈八路南路北，丈八西路以东，唐延路以西的四大园区范围内，根据高新区总体产业布局规划，为加快区域的产业结构调整和优化升级，制定了《西安高新区关于促进一二期产业结构调整若干政策措施》，措施规定对一期范围及二期部分范围内的现有工业企业及汽车4S店，按照“优先安排、优惠对待”的原则进行搬迁。对原有土地可由政府回购储备，或由企业自行提出变更土地用途申请，办理协议变更土地用途手续。允许企业自主土地变性，将自有工业用地变更为商业、住宅等用地，企业按规定补缴土地差价，过程中

企业变被动为主动，避免了许多搬迁矛盾的产生。同时也不违背国家政策。目前补交出让金费用约为200万元/亩左右。目前区域内已经完成变性的东海国际、都市之窗等在售项目以及之前的锦业76等多个项目都属于此类性质。

三、相关政策优惠：

1、贷款：土地变性后的项目按照正常贷款程序进行。产业地产项目如需以土地抵押进行贷款，以不超过所缴纳土地出让金总额的70%进行抵押。建成项目一般正常评估后可正常贷款。

2、产证转换：此前西安高新区于2003年出台的二次创业阶段优惠政策规定：“企业以低于成本价取得的土地，高新区土地管理部门暂不提供土地证。项目建成后办理房屋产权证时，由管委会发还土地证。”另外，供商业开发用地的产证分割则一般需要以土地变性为基本前提，而土地变性需要以城市规划为基础。

3、税收：1）、按照《国家关于高新区的税收优惠政策》执行相关产业的营业税、所得税减免政策；2）、国税高新分局试行纳税人“纳税信用等级制度”。对被评为纳税守信用A级的纳税人，免除增值税一般纳税人年检手续，并在税务窗口部门设立绿色通道，对纳税守信用A级纳税人在税收政策咨询、购票、申报等有关办税事宜予以优先办理。对高新国税局评选出的10户纳税守信用企业，在享受以上待遇的同时，税务机关一年内不得进行税务稽查。3）、小规模纳税人进行纳税申报时不需先初审，直接到税务大厅一次办理。

4、其它政策：为促进高新技术企业落户高新区，西安高新区制定了

多个优惠政策，包括对研发机构实行房租补贴、对高层次人才进行补贴、大力扶持重点科技创新型项目、促进软件及外包服务产业发展的扶植政策等等，详见附件。部分政策在本项目针对特定集团客户推介时可结合。

四、分析与结论：

西安高新区作为国家级高新技术产业开发区，目前发展已有20多年，具备较为成熟完善的产业政策体系。同时，西安市本轮地产监管的实施力度空前严格。根据调研了解情况来看，本项目若要实现营销突破，主要有两个方向可选择：第一，是采取区内项目经过多年探索后，主动和被动选择的土地变性，商业化开发模式，此模式需补交出让金，有一定的启动成本，但回收期短，收益较高；第二，是对物业整体自持招商，以楼栋整体或分割出租的模式，长期获益，此方式回收期较长，对招商运营和后期管理有一定要求，但结合区域发展前景考虑，长期收益也较为可观。

注：西安高新区部分现行优惠政策见附件。