【房地产基础知识、建筑、物业、法规、银行按揭、市场调查】_物业基础知识及法规

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【房地产基础知识、建筑、物业、法规、银行按揭、市场调

查】

1.房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物（如：住宅、大厦、学校..）2.房地产市场

房地产一级市场，俗称土地市场，土地使用权出让的市场，由国家垄断。

房地产二级市场，俗称楼盘开发，商品房的首次交易、土地的二次转让而形成的市场。房地产三级市场，俗称散盘交易，即二手房市场。3.土地的使用年限

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。4.三通一平

通电、通路、通水、土地平整。5.七通一平

通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。6.生地

是指可为房地产开发所用，但尚未开发的农地和荒地。7.毛地

主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。8.熟地

已实现“三通一平”（通路、通水、通电、土地平整），具备施工建设条件的土地。9.期房

指房地产开发公司取得预售许可证后到完成商品房初始登记为止期间的商品房。10.现房

是指已完工经过验收合格且开发商已办妥房地产权证的商品房。11.外销房

是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。12.空置房

竣工验收后一年以上尚未出售的商品房住宅。13.尾房

一般情况下，当商品住宅的销售达到70%或80%以后，剩下的称为尾房。14.经济适用房

用地一般为行政划拨，各种收费政府减半征收，开发利润一般为3%。15.房改房

职工按房改政策购买的公房。16.五证

《国有土地使用证》

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等，是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证。《建设用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《建筑工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。《商品房销售（预售）许可证》

是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。17.两书

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房地产开发商销售商品房，必须具备一定的条件，并且按有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中五证和两书是最为重要的条件。18.契税

房屋所有权发生变更时（包括转让、赠与、交换，买卖）向产权承受人征收的一种财产税。武汉现行税率为：个人首次购买90平米以下的普通住宅缴1%，90以上1.5%，总价100万或者单价7000以上或者140平米以上缴3%。19.住房公积金 不但是国家机关、国有企业还包括私营企业的在职职工及其所在单位，职工工资收入总额一定比例缴存的一种长期住房储金，归职工个人所有，作为职工住房基金。20.维修基金

是指商品房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。21.共用部位

共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。21.大产权房和小产权房

大小产权主要体现在土地的性质上；

大产权的房屋均是在国有使用权的土地上修建的，已经交完土地出让金的，因此个人拥有的不但是对房屋的产权，还拥有该房屋所占用地的土地使用年限。

小产权的房屋一般是在集体等土地上兴建的的房屋，土地任是集体的，不是个人的，因此小产权的房屋其实指是拥有地上建筑物部分的所有权，土地仍是集体的，以后一旦涉及动迁，小产权的房屋取得的只是对房屋的补偿，是很少的。

大产权是房屋真正的产权，满足房产的全部4项权利：使用权、占有权、交易权、收益权。22.均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价 23.基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

24.起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。

25.红线图

是规划局正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。[ 25.【建筑知识】

1.墙

位置不同分外墙、内墙；按承受的载荷又分承重墙与非承重墙。2.屋顶 有平屋顶、坡屋顶之分，还有各种曲面形屋顶，一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层。3.楼板的施工方式

楼板为钢筋混凝土，有现浇（在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺）和预制（在工厂预制，在现场组装）两种施工方式，现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能优于预制楼板。4.砖混结构

即用砖砌的墙作为主要承重，一般所有的墙体均不能移动或镂空，建筑成本相对较低。5.框架结构

承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔断墙可以随意拆掉而不会影响房屋质量。6.剪力墙

主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体。7.低层住宅

指一至三层的住宅。8.多层住宅

指四至七层的住宅。无电梯住宅不应超过7层。9.小高层住宅

一般指8-18层住宅。10.高层住宅

一般指18至30层住宅。11.超高层住宅

指100米以上的住宅 11.别墅

一般分为独立别墅、叠加别墅（共四层、一梯一户、共两套）双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）。12.户型

住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。13.朝向

房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。14.开间

是指房屋间的面宽尺寸。一般客厅开间4.5M时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离。

15.进深

是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。

16.玄关

登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连。17.层高

上下两层楼楼面之间的垂直距离。18.净高

住宅地面与天花板之间的垂直距离。19.错层

是指一套房子内部空间不同于同一平面，一般相差两到三个台阶。20.复式住宅

上下两层在同一空间内。21.跃层住宅

两层或两层以上为一套住宅。

跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。22.绿化率

项目规划建设用地范围内的绿化占地面积（屋顶绿化不计入内）与规划建设用地面积之比。23.绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。24.容积率

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。25.套内建筑面积

三部分组成—套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 26.公摊系数

一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。27.公摊面积的计算公式

公摊面积=公摊系数X套内建筑面积 28.套内使用面积

房屋实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。29.房产面积

精确到0.01，以平方米为单位。30.计算一半的建筑面积有哪些

盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。未封闭的阳吧，按其水平投影面积一半计算面积。

建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。31.点式住宅

此种住宅在进深、面阔、方向、尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，故称点式住宅。以前所谓点式住宅楼，是指独立门栋的高层建筑，如今这一概念业已模糊。若为多层又称墩

式住宅，若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型比较活泼，朝向广，视野宽。32.板式住宅

板式住宅比较普遍认同的看法就是东西长，南北短的住宅建筑，整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼。具体深入到内部特征来说，板楼的户型是南向面宽大，进深短，南北通透的格局。建造成如此格局的原因，主要是可以让住户在南北开窗的情况下，通过自然的通风形成对流，使室内空气流通。此外，它在朝向、通透性、建筑密度、人均绿化率等方面都给人们带来新的感受。33.行列式布局

住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。武汉住宅多为此布局，以避免西晒。34.围合式布局

就是将多栋住宅楼布置形成以一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场。35.标准层

是指平面布置相同的住宅楼层。36.设备层

是指专用于布置机电设备等的楼层。37.避难层

是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。38.楼间距

指两栋住宅之间的水平距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。39.日照间距

楼间距与楼高之比。指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的每个房间每天日照的时间而保持的最小间隔距离。武汉新城区多层住宅日照间距比例不得小于1:1 40.建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志性物的统称。39

【房地产法律法规】

1.土地所有权

第一类，农民集体所有土地，农民的宅基地、自留地、自留山等。

第二类，国有土地，土地所有权不能买卖或出让，只有土地使用权才能转让。2.土地使用权的取得

土地使用权取得有两种方式：行政划拨和出让。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。3.土地使用权的划拨

政府将土地使用权无偿划给相关部门使用：多无使用年限。

下列建设用地可以划拨：国家机关、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等等。4.土地使用权的出让

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用人由其支付出让金的行为； 出让有拍卖、招标、挂牌或双方进行协议四种方式。使用年限届满要继续使用土地的，使用人应当至迟于届满前1年申请续期，并重新签订合同，支付土地使用权出让金。

5.土地使用权的协议、招标、拍卖、挂怕交易

协议———又叫定向议标，房开公司向土地局提出申请，结批准后，房开公司与土地局协商地价、使用年限、使用条件等内容后，双方签订土地使用权出让合同。

招标———土地局向多个符合条件的房开公司发出投标邀请，房开公司以书面招标形式竞标，土地局招标小组择优而取。拍卖———在规定的时间、地点由代表政府的主持人拍卖土地使用权，拍卖主持人一旦叫出底价，由诸多公司轮番加价，报价最高者得。

挂牌交易———在一定期限内（不少于一个月）将该宗土地的交易条件写在牌上，挂于土地局，由房开公司填写报价单申请交易的行为。6.土地使用权出让合同内容

土地使用权出让年限自领取该宗地的《土地使用证》之日起算；

出让年限届满，政府有权无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物所有权政府无偿取得。土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设； 房开公司同意按合同附件《土地使用条件》使用土地； 《土地使用条件》对主体建筑物的性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿化率等作出规定；并规定房开公司同意在出让宗地范围内一并建筑某些公益工程、同意免费提供使用；同意政府的某些工程可在其宗地范围内的规划位置建造或通过而无需作任何补偿。7.商品房预售应具备条件 已取得预售许可证：

按提供预售的商品房计算、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。8.商品房现售需应具备条件

已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；物业管理方案已经落实。

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 9.商品房销售管理办法

房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

【银行按揭知识】

1.商品房贷款种类

个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款、商业用房贷款、个人住房组合贷款四种。2.个人住房按揭贷款

指购买住宅的客户向房开公司先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房开公司提供阶段性的贷款（房开公司提供担保为产权证办理好之前）

银行提供7成30年按揭，即贷款金额最多为7成，贷款年限最多为30年。

个人住房贷款是一种担保性贷款，可用抵押、质押、保证或上述三种担保方式并用的方式。个人住房贷款的质押物：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证劵。3.个人住房贷款最长年限 30年． 男65岁

女60岁。

4.申请住房贷款应出具的个人资料

夫妻双方的身份证、户口本、收入证明、银行流水、婚姻证明、商品房买卖合同、首期款收据。住房贷款还款方式

贷款期限1年（含1年）的，实行到期一次性还本付息，利随本清。

贷款1年以上的，可采取等额本息还款法或等额本金还款法，按月还贷款本息。5.住房贷款月供还款方式 等额本息还款法；即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

等额本金还款法：贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。6.个人住房公积金贷款

银行受政府委托发放的优惠贷款，贷款人为缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买住房时，以住房为抵押向银行申请的贷款，银行只收取手续费，不承担任何贷款风险。武汉市规定，一手房公积金贷款购买首套住房的，满足条件的，最高贷款额度为60万元；二手房公积金贷款最高额度则为40万元，贷款额度不得超过所购房屋总价的70%。7.商业用房按揭贷款

购买商铺、写字楼贷款，银行提供5成10年的按揭。8.个人住房组合贷款

如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价70%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的70%，这叫组合贷款。其申请办法和上面所提两种贷款方式一样，分别提送两种贷款所需材料，但重复的只送一种。组合贷款只有公积金缴存的职工才可以申请。9.提前还清贷款

提前10天向银行提出申请，银行同意后偿还未还贷款金额和未还贷款金额当月利息，有的银行规定还必须支付违约金。

【物业管理知识】

1.物业管理

受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2.业主委员会

是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。3.业主公约

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。4.前期物业管理

前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物管公司签订《物业管理合同》生效时止的物业管理；

由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作； 业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘前期物业公司； 前期物业管理动用维修基金，必须事先经房管部门审核。5.物业管理公司权责

6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况；

物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期不得超过3个月；

物管公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理相关事项，并报所在地房管部门备案。

利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主的书面同意，收取的费用应当纳入维修基金；

业主或者使用人未按合同缴纳物管费的，物业管理公司可以按日加收应缴纳费用3%的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。

【市场调查】

一．市场调查

到实地去看楼盘，了解楼盘各点的信息。我们俗称为踩盘。内容：

分析楼盘的地理位 分析产品 剖析价格组合 了解广告策略 销售执行

销售方法与销售技巧 二．选择市调方法 踩盘的最佳时间：

一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会； 二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

踩盘的身份

（1）明着去—直接表明同行的身份（2）暗着去—假扮客户 三．踩盘的工具

指南针：指南针用来确定楼盘的朝向。朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。

相机：相机用来拍照，获取实地图片资料。一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。

铅笔、橡皮擦、白纸：用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。

微型录音机：有条件的可以采用，能够完整的记录下销售员向你介绍的所有该楼盘的所有信息。

四．踩盘的心态（1）学习（2）理解（3）放松

武汉坤联房地产投资顾问有限公司 2012-5-2