房地产发展趋势_房地产的发展趋势

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我眼中的2018年房地产发展趋势

中国房地产市场经历了2017年的疯狂暴涨后会迎来几年的平静恢复期，纵观中国自从改革开放到1994年房改房开始住宅由国家控制改成自由买卖的商品房，经历了很长一段时间才慢慢步入正轨。住宅房屋也由原来的多层砖混发展到现在的多层、小高层、高层、别墅等多样性发展，住宅小区各种配套建筑及设施相对越来越完善。

房价高的原因是什么？宏观讲就是通货膨胀、货币贬值。按现状看其实还受政府依赖土地收入，各开发商拍地时也相互抬价地王频出土地成本大幅上涨。政府治理大气污染造成相关企业停产、限产和升级改造，水泥、钢筋、砖等主材和辅材价格上涨一倍甚至更多，天气污染预警时工程停工造成施工时间有原来的可以建设1年到现在的施工时间缩短为7个月甚至更短，这不仅使房地产开发建设周期延长，更增加了建设成本，工人工作时间短会提高工资，施工设备租赁时间加长，管理人员工资及各种消耗都在增加。所有受到影响的最终都会加在房价里由买房人承担，所有的这些因素都是影响房价的根本原因。

2016年底至2017年这段时间邢台房价的上涨除了成本上涨外还有受国家限购政策的影响，很多人在国家发布限购政策前知道消息后刚需购房者快速入手，也使有些犹豫不决的人或准备延后买房的人群加入到购房行列，造成房源紧张，有些项目一开楼盘就卖光，加剧了从众者的心理，开发商趁机涨价，造成越涨越卖，直到房价超出人们的正常承受能力，演变成现在的有价无市，刚需一族受到打击，与政府的限购政策背道而驰。

2018年经过前两年的洗礼，房价走势会根据市场需求逐步平稳，一些新开盘楼盘会从略低价位起步，逐步跟上现行房价，不会出现大的上浮，比如邢台市西北区房价由2016年的5000元左右的均价到2017年9000元左右均价，价格几乎上涨一倍，2018年新开盘项目开盘价格在7500元左右，整体感觉属于下降趋势，但这只是新盘价格，老项目平均价格基本维持在9500左右。这就能从整个市场反馈的信息了解到现在的行情。为什么开盘价会有这么大的差距，如果市场有需求谁会不想卖高价，卖9500元比7500元每平米差2000元，10万平的小区就差2个亿，老板们嫌赚的钱多吗！回答是NO。有钱不赚是傻子，房地产开发公司那么多精英不会算不清账的。因为市场不允许你这么做，你价格高客户就会选择别的楼盘，现在受国家政策影响，银行对房地产公司的信贷收紧，各公司在这两年赚了满盆钵后，又得扩展新项目，地价走高趋势明显，融资渠道不畅通，缩短开发周期，要快速销售回笼资金，不能在一个项目上耗费太多时间，以免在激烈竞争中落后。所以能从现在的开盘价格上找到符合市场规律，适应市场行情的节点价格。但受开发成本的制约，房价会慢慢向上调整，所以上涨是不可避免的，稳中有升，所以邢台房价在2018普通楼盘将会在8000元左右，高端楼盘维持在10000元左右，在未来5年内不会出现大起大落。按中国的国情来说长远看也许会有暴涨的投机性情况出现，预计在未来20年后整个房地产会有一个波动期，有可能造成房价下跌。

城市在扩大，县城也在扩张，农民进城成为一种趋势，按国家政策的城镇化要求，这些农民是未来10-20年的购房主力，改善型需求也会随时间发展而增多，人们对住房的要求也会越来越高，周边及社区环境、设施、品质等相关服务会成为开发商们的竞争途径，差异化分类，按需所求，市场会被细分，成为每个开发企业为楼盘定位的选择，也为他们的长久发展提供参考。

刘志杰

2018/2/8