扬州写字楼市场分析_扬州市写字楼市场
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2007-9-24 16:05:18
9月14日晚，位于西区的双子星国际广场SOHO公寓正式开盘销售，由于其优越的地理环境，受到了扬州市民的热情关注，据介绍，早在8月底，双子星SOHO公寓就已经预订120套，而自开盘这几天来，楼盘推出的挑高5米的SOHO公寓已经销售超过50%。而西区的京华城的德馨经贸大厦、恒通企业有限公司开发的金天城大厦等写字楼都受到了扬州市民的追捧，面对扬州写字楼市场逐渐回暖，有人预测，扬州的写字楼时代到来了。
1—9月写字楼市场逐渐回暖
熟悉扬州楼市的人知道，扬州写字楼这几年的发展可谓是一波三折，而今年以来，市区的写字楼发展却甚为“阳光”。根据记者手中的一份权威“市场分析”报告显示,从2004年第一季度起,我市写字楼市场价格存有不小波动。2004年第一季度市场价位3480元/平方米,至该年三季度已升至4008元/平方米,随后市场价格持续下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。随后一年多时间,写字楼价格强劲反弹,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,价格几乎翻了一番。此后,写字楼市场略有调整,价格也有一定的下跌，但到了今年年初，特别是到了今年二三季度,市区写字楼市场价格已达到4607元/平方米。而根据扬州房产网的统计，今年1-8月销售排行榜，京华城中城、金天城大厦、双子星国际广场、东城国际大厦、公元国际大厦分列写字楼销售前五位，销售面积达两万多平方米，销售数额近两亿元。而到了9月，市场受双子星国际广场集中归档影响，成交量得到进一步提升，众多迹象表明写字楼市场逐渐回暖。
西区写字楼成了“香饽饽”
据了解，今年二季度写字楼合同成交均价达到4751元/平方米。而到了三季度末，写字楼价格有所提升，据业内人士透露，我市写字楼价格均上涨了200—500元/平方米。而近两年预售或开盘销售的写字楼楼盘大都集中在西区，西区的写字楼价格也随之水涨船高。
西区写字楼为何成为“香饽饽”？扬州西区某楼盘的策划许先生告诉记者，扬州的写字楼如九洲大厦、东城国际大厦、凯旋国际大厦、公元国际大厦、京华城中城的德馨经贸大厦、华远国际大厦、联合广场、双子星国际广场、金缘大厦、云鹤大厦（现改名为扬州金陵大酒店）等大部分集中在西区，主要是因为西区特定的地理位置和商务环境所决定的。写字楼开发的首要条件是地理位置和四通八达的交通，而新城西区作为扬州市的副中心和重要区域，其写字楼的规划服务半径覆盖了老城区、开发区、邗江区和维扬区。随着扬州城市化建设步伐的加快,扬州西区的发展将更加迅猛,西区也必将成为新的投资热土。西区尤其是新西区的建设,现已突出其扬州城副中心的地位,双博馆、体育公园、会展中心、火车客站等公建项目及京华城商业中心和一批住宅的分别建成,打造了优美的环境、聚集了大量的人气,为西区的进一步发展打下了良好的基础。
提前投资成了一种流行趋向
写字楼市场之所以回暖，投资成了很多市民购买的理由。记者了解到，很多预订和购买写字楼的市民都是抱着投资的目的来的，不过，他们也明白扬州的写字楼市场还不能和上海、北京这些城市媲美，写字楼真正红火起来还需要一段时间，不过很多投资者看好扬州写字楼市场的前景，提前投资成了一种流行趋向。
在金天城购买写字楼的陈军告诉记者，扬州随着长三角与宁镇扬板块的打造以及获得联合国人居奖后崭新形象的凸现,地区性政治、经济、文化、商贸影响力在加强,特别是第三产业的发展,如外贸公司、金融业、保险业、咨询信息业、设计业、文化传播业、旅游服务业、教育培训、IT及其他技术创新业等等,这类企业对商务写字楼的需求较大。随着城市品位的提升以及功能定位的调整,扬州将会需要大量的商务空间。这时候他提前投资将来肯定会获利的，他的一个朋友投资了2003年推出的九洲大厦写字楼，现在已经小赚一笔了。他必须抓住这样的机遇。
扬州年轻创业人争做SOHO一族
写字楼投资需要一定的资金实力，对于刚刚创业的年轻人来说，他们似乎更青睐SOHO公寓。记者在采访时了解到，相对于一些已经取得创业成功的老板，扬州年轻人更青睐于做SOHO一族，购买或投
资SOHO公寓。所谓SOHO即Sall Office Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。刚刚从私企辞职的萧先生告诉记者，SOHO其实代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。所以现在专门为SOHO族设计的房屋也成为商家的新卖点，一些楼盘常常被冠以SOHO一词，意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓。他今年在京华城中城买了一套中套SOHO公寓，既可以自己住，也可以作为办公用房，他更愿意把SOHO叫成Super Office(and)Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。对他的创业很有好处。萧先生表示，未来的就业形式是多种多样的，像SOHO公寓这样的写字楼不但有投资价值，而且非常适合创业刚刚起步、手头资金不多的年轻创业者。
2007年1-8月写字楼销售排行榜
9,395.5158,058,783.0064
4,656.4828,836,707.0031
4,505.8426,786,856.0081
4,587.9820,988,105.0020
2,789.7415,749,132.0017
4,536.7715,650,328.0055
4,948.4910,082,219.0061
1,918.798,655,649.0012
1,572.148,068,093.004
2,342.796,846,976.001
3排名开发企业扬州京华城中城生活置业有限公司扬州恒通企业有限公司扬州市金胜置业有限公司扬州金利华置业有限公司江苏新能源置业集团有限公司扬州高力国际汽车城有限公司中宇扬州置业发展有限公司扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司扬州市经济适用住房发展中心扬州红润扬置业有限公司
项目名称
京华城中城
金天城大厦
双子星国际广场
东城国际大厦
新能源·公元国际大厦
扬州高力汽车汽配城
江阳商贸城二期
缪庄商业办公综合楼
文昌花园
润扬广场
扬州写字楼市场逐渐回暖
稍有常识的人都知道，房地产业按其产品分类，由住宅、商铺和写字楼三大板块组成，某地房产“三架马车”联动，表明那里的经济欣欣向荣和市场已进入成熟状态。遗憾的是，扬州作为长三角地区的二线城市，与生机蓬勃的住宅市场比较，写字楼市场发展迟缓，呈现“瘸腿”现象。
为了说明问题，可以拿一系列数据为证。2006年1—6月，市区房地产开发完成投资26.14亿元，其中办公用房仅完成1.00亿元。供应情况也不理想，办公用房批准预售面积1.15万平方米，占同期新建商品房累计预售面积102.13万平方米的1.13%；与此相对应，销售情况同样窘迫，合同成交1.68万平方米，同比下降46.8%。低水平的运行数据与“扬州楼市已进入写字楼时代”的热情鼓吹，反差鲜明。说这话，一点也没有否认写字楼市场正出现喜人的“转暖”迹象的意思。有人说，扬州写字楼已发展到第四代，并列举了每一代的代表作品，这样的分类是否科学且不论，这两年，扬州涌现出一批新型的堪称先进城市高端写字楼相媲美的物业，确是不争的事实。它们不仅占尽区位优势，交通条件、配套水平也都无可挑剔。空间规划合理，拥有地标性外观、气派门厅、公共空间、通信设备、自动化系统等超一流优点，成为吸引购买人眼球的理由。看好扬州商业前景的客户，或自用，或投资，不约而同的选购办公楼，促进扬州办公楼市场向高一级水准跨越。
西方有句谚语“罗马不是一夜建成的”，就是说，事物的发展必须循序渐进，不可揠苗助长。这几年扬州经济快速发展，地区性的政治、经济、文化、商贸影响力日趋加强，外贸、金融、保险、信息、文化传播、旅游服务、教育培训、IT及其他技术创新业等第三产业有了长足进步，这类企业对写字楼有旺盛的需求。随着城市品位的提升以及功能定位的调整，在快速“繁殖”壮大的新客户的强力推动下，扬州写字楼市场将逐渐进入“牛市”。
然而，必须清醒看到，办公楼客户群的培育是个长期过程，不可能一蹴而就。写字楼市场刚步入“蹒跚学步”阶段，离展翅高飞的理想状态还有不小的距离。这些，只要稍稍留意现有办公楼的运行实况，头脑会立马清醒许多。如去年才竣工交付的东区某写字楼，鹤立鸡群，模样不可谓不先进。但透过黑洞洞的窗口和门厅来往稀疏的脚步，无论如何得不出该项目的投资收益已进入高枕无忧的阶段。更不要说市区那些1.0版本的老楼了，虽经涂脂抹粉，仍难掩饰景况萧条的“底色”。因此，预测市场必须留有分寸，牛皮吹过了头，只会使人怀疑预言家的智商和嘲讽他们脸皮的厚度。
说一千道一万，说扬州已涌现高质量的写字楼，它们的销售状况正发生“由熊转牛”的转折，我完全赞同；但夸口“扬州楼市已进入写字楼时代”，似乎写字楼马上要进入“一房难求”的佳境，估计太乐观，我举双手反对。赵国平
扬州四代写字楼的前世与今生？第三代写字楼扬城唱“主角”？
一、二代写字楼“享受”繁华优势
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼,只能满足于基本办公功能。第二代写字楼指的是外企进入中国,改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。
根据记者的走访了解，第一、二代写字楼相对集中在市区，开发时间一般都要达到10多年。记者发现，这些写字楼规模虽然都不算太大，但因为大多处在市中心，所以成为不少企业的办公场所。而这些写字楼不论租金还是出售价格都比较高。记者在蓝天大厦附近的一家写字楼了解到，这里的每一间租金一年都要达到30万元左右。一位在此“入租”的房产公司的工作人员告诉记者，这里的租金长期都是处于高位的，因为位属文昌商圈，所以十分适合同客户交流。
一、二代写字楼
硬件功能
逐步“退化”
一、二代写字楼虽然“享受”繁华优势，但记者在走访时同时也发现，由于建设年代相对较长，这些写字楼的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多写字楼的设计很不合理。不少写字楼一楼为商铺，二楼说不定
就是舞厅，三楼还可能成为棋牌室，到了四楼却成了办公用房，彼此都有一些影响。
记者在采访过程中，因为要找扬州两家本土的房产公司，结果费了很大的周折，除了房产公司的标志不太明显之外，很多一、二代写字楼甚至很难找到上去的楼梯。而在写字楼内部，设计和装潢都相对简陋，地面和墙面都有不少污垢。让人很难想象，这就是一些房地产开发企业的办公用房。
对于一些相对过时的写字楼，好的位置也不一定能给他们带来好的效益。9月19日，记者在天阁假日酒店拍卖会现场发现，相对于住宅，一些一代、二代写字楼拍卖比较困难。如琼花路上的一处营业房，地理位置非常好，但在拍卖现场就没有人举牌。扬州星光拍卖行的法定代表人钱德才告诉记者，很多一代、二代写字楼的流拍主要在于其设计不合理，硬件条件难以跟上，像琼花路上的这处营业房也存在类似的问题，但总价要达到500万元，投资者肯定要相当谨慎。
第三代写字楼
成为新兴“主角”
相对于第一、二代写字楼的优势和弱点，扬州第三代写字楼正在逐步“异军突起”，它们虽然不一定处在繁华闹市，但随着城市写字楼市场的迅猛发展，第三代写字楼在近几年横空出世，它们在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。而这些写字楼的出现，一下子就吸引了不少新兴发展的公司。如位于邗江中路、大润发附近的凯旋国际大厦，当年一推出，短短几个月，就被一抢而空，现在企业的入驻情况也非常好。
我市房地产策划师吴为告诉记者，在商品经济时代,写字楼里创造的价值已经远远超过了工厂，很多扬州人现在已经开始着手投资，而随着扬州日新月异的发展，很多新兴公司也积极“进军”扬州。所以当传统企业还在致力于提升销售网络和生产能力的时候,大多数新兴的公司更愿意选择优秀的办公场所,第三代写字楼的发展其实是一个信号和开端。如2003年推出的九洲大厦写字楼，则吸引了大批的投资者和“入租”公司，而且这些公司和企业中不乏一些知名公司,如西门子公司扬州办事处、用友软件、北大青鸟等。因此，完全可以这么说，第三代写字楼正成为这座城市的新兴“主角”。
第四代写字楼
发展也是一种“必然”
就当第三代写字楼正在蓬勃发展的时候，第四代写字楼也应运而生。吴为告诉记者，扬州第四代写字楼在今年可谓是“来势汹汹”，如联合广场、京华城中城德馨经贸大厦、华远国际大厦、金天城大厦以及扬州南京金陵大酒店等，虽然大多还没有建设完工，但已经吸引了不少扬州市民和一些企业的眼光。
吴为表示，所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念,从而达到国际化商务社区的标准。
而同前三代写字楼相比,第四代写字楼具有以下几个特点:
■目标客户明确。第四代写字楼主要瞄准外资企业和有实力的国内大中型企业,在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
■景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观,写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎,有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋
势。
■更多商务空间。随着网络的普及,资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式,从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。
吴为表示，第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间,使办公空间趋于模糊化,在倡导交流沟通的基础上提高工作效率,将工作融入休闲中,打造全新的办公方式。
■提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观,在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观,形成健康环保的办公空间。此外,如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题,因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
■高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度,并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间,达到5A甲级标准将是最低的智能化标准,包括楼宇智能化、安防智能化、办公智能化等。
不过，扬州写字楼是否已经迈向“第四时代”，吴为表示，未来的写字楼将走向更加高端的水平，甚至可能出现第五代、第六代理念的写字楼。但扬州的企业不可能一下子全飞跃到第四代的境界。他个人以为，第四代是扬州写字楼的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大发展应是扬州写字楼的一种发展趋势。
德馨经贸大厦体现6T商务机能，是京华城中城为扬州精心打造的甲级写字楼；双子星国际广场西区商务公寓“头等舱” 时下在扬州,人们只要一提及“挑高soho公寓”,第一印象就是双子星国际广场；联合广场打造第四代写字楼……从这些写字楼广告语就可以看出，经过几年的发展，扬州的写字楼正迈向新的辉煌。有人说，扬州的写字楼已经迈向“第四时代”。有人说扬州是第三代写字楼在唱“主角”。扬州的写字楼真的到了新时代吗？扬州四代写字楼目前发展又是怎样的呢？
