2.5产业的部分解释和用地方式_解释词义的方式和方法
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2.5产业的一些解释和用地方式 其一，土地政策在促进发展方式转变和产业结构调整方面的引导作用不够。首先，“2.5产业”适用土地政策不明晰。从产业的功能上看，介于第二产业和第三产业之间的“2.5产业”既有核心技术产品研发、生产的第二产业特征，又有办公、服务、贸易的第三产业特征。这些产业定位模糊，无法确认用地性质是工业、科研教育还是商业用地，导致用地政策缺位。其次，规范工业用地改变用途行为难度大。张江高科技园区东区有部分企业结构调整，拟由工业用地转为工业服务业，面积0.9平方公里。金桥开发区金桥集团“十一五”期间开始对部分多层厂房进行升级改造，以适应研发、销售服务、服务外包的需要，约有11.5万平方米工业厂房要进行改造。如何结合实际落实现行政策，高效规范地管理工业用地改变用途行为，基层执行层面难度较大。再其次，工业用地招拍挂政策与产业扶持的区域发展战略存在矛盾。一些开发区认为，国家实行工业用地招拍挂政策以来，加大了战略新兴产业项目落地难度。招拍挂出让追求价高者得，且出让程序复杂、周期长，加上获取土地的不确定性，导致一些重大产业项目放弃进驻上海。最后，产业用地周期与土地出让年期不对应，土地收回难度大。上海普遍按工业最高年期50年出让土地，大部分产业生命周期短于出让年期。由于利益机制的存在，企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，影响土地节约集约利用和产业更新换代。
其二，政府对土地出让收入依赖程度较高，房地产占固定资产投资比重过大，地价、房价上涨过快，而且成因复杂，隐患重重。房地产市场在金融危机冲击的大环境下，之所以能够结束一年多的深度调整现持续回暖，主要原因有三个:一是宽松的货币政策和积极的财政政策；二是刚性需求的集中释放和投资需求的快速增长；三是房地产市场的周期性调整结束。
房地产投资的快速发展推动了投资的持续增长，拉动经济快速走出金融危机低谷，但不断增加的房地产比重加大了房地产投资萎缩时对投资总量的影响，对经济的持续增长也形成一定压力和风险，不利于固定资产结构的优化和可持续发展。虽然上海市保障性住房建设有了实质性的启动，但其在整个住房结构中所占的比重仍然偏低，保障性住房缺口使广大中低收入者的住房需求尚未得到有效缓解，而部分高收入阶层拥有多套住房，导致投资性和投机性需求旺盛，消费过度。
其三，推进城乡建设用地增减挂钩政策有难度，新农村建设和小城镇建设用地监管亟需严格规范。
根据部市合作备忘录，上海市正在松江、青浦两区开展城乡建设用地增减挂钩试点。试点中存在三个问题：一是缺乏整合，政策可操作性不强。上海市政府、发改委、农委和国土部门各自或联合出台了有关新农村建设、小城镇建设和城乡建设用地增减挂钩的文件，各项政策的制定角度不同。宅基地置换、小城镇试点、土地整治等工作均以城乡建设用地增减挂钩政策工具为抓手，但由于各项政策没有整合，导致操作层面存在一定困难。二是配套政策不完善，利益分配不明确。农户、村组、乡镇及区级财政四者之间的利益协调机制尚未建立。拆旧成本的日益增加以及未来土地出让收益的不确定性，使利益分配难以准确预计和平衡，相关财政政策难以出台。三是成本高，资金平衡难。农户的小城镇保险、拆旧地块的土地整理复垦、建新地块的征地补偿、安置房建设等方面的资金需求大。在实际操作中，过于倚重土地出让收入来平衡资金，难度大。
本报记者获悉，对这一难题，国土督察上海局刚刚召开了华东5省市土地联系会议，进行商讨
2.5产业用地玄机
对于上海来说，一直徘徊在50%左右的第三产业，成为多年来的一大心病。
2009年初，上海市发改委在制定《2009年国民经济和社会发展计划草案的报告》时，将2009年的第三产业增加值增长定多少，也一直是难题。
最后的方案，给出的数据看似有点保守：预计全年第三产业增加值占上海市生产总值比重达到53％以上，比上年提高0.5个百分点左右。
由于金融、航运双中心的驱动力，更多依赖外需，上海需要寻找新的服务业增长空间，其实也就是服务业的内需空间。因此0.5%的增长空间也并非易事。但上海随后发现，“2.5产业”难题：在工业用地和商业用地之间，需要有更多的政策壁垒需要攻克。
以上海寄以厚望的文化产业为例，目前上海市政府授牌的创业产业集聚区已经达超过了70多家。易居中国分析师薛建雄告诉本报记者：“这些土地都是工业用地性质，上海真正拿商业用地来做文化创意产业的并不多。”
知情人士透露，前几年，围绕上海老厂房的拆迁问题，上海政府部门曾与艺术家群体有过一些“瓜葛”，由于市中心区域的老厂房价值不菲，政府可把其工业用地转为商业用地，通过招拍挂出让，扩充土地财政。
对于开发商来说，这些地块吸引力更为巨大。类似于目前上海主要的文创产业基地：田子坊、时尚园、四行仓库、M50等在内，其若开发为房地产项目，均价或可以卖到2万以上。
至此，单纯的地产土地财政开始悄然发生变化。政府似乎看到了比土地出让收益，更为重要的一种经济模式。上海政府希图借助其发展，推动产业结构调整，从而实现“到2020年左右把上海建设成为世界级创意产业中心”的目标。
本报记者获悉，目前上海一共有100多个创意园区(包括未获政府授牌)，总面积数百万平方米。位处于郊区的文化创意产业新开发的园区，由于也是工业用地性质，且整栋的产权不能分割，实际上只能注册一家企业，这样，发展“2.5产业”就需要对工业用地的性质进行变性为商业地产。
这就是冯经明所说的，“隐伏的政策规避空间”。“2.5产业”，这或许是一个问题，但本报记者调查发现，今年以来，有多个国企开始参与其中，数十个园区将陆续投入建设，供应量将大幅增长。
业内人士告诉记者，政府要求的城市配套费用也是不一样的，工业用地交的少，商业用地多。另外注册在工业园区的文创产业，也可以合理避税。
这是一个两难：工业用地性质可能制约三产的发展；但是若向三产开放过多工业用地向商业用地的划转，难免新一轮土地乱象滋生 关于我区发展2.5产业的“3W”探讨
一、“WHAT”——2.5产业基本情况介绍
2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。有人形象地称之为“走二产的路，结三产的果”。作为一种产业形态，2.5产业大致可分为三类：第一类是第二产业中附加值较高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算（包括总部经济），以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。同时，也包括一些高附加值、少污染、具有核心技术的新兴制造业，如通信电子、医疗器械、环保材料制造等产业。第二类就是第三产业，但其受众对象主要是其他产业，如物流、培训、广告等。第三类是以IT产业为代表的数字网络产业，如电子商务、软件业等。
（一）2.5行业的主要特点从产业区分的角度来看，2.5产业具有以下特点：一是具有高增值性。现代社会化大生产中，2.5产业对提高产品增值作用越来越大，其在产品生成的价值链中超过生产制造；二是具有知识性。因其是知识和技术密集的产业，其服务依赖于高素质人才的集聚，同时提供高智力、高效率的知识技术服务，具有知识化、技术化的特征；三是具有创新性。2.5产业是高新技术的主要使用者和推动者，在其服务过程中又成为高新技术的推广者，所以，它的发展离不开自身的创新；四是具有集约性。2.5产业对于土地和其它有形资源的消耗有限，关键在于人力资源和研制资源的集约利用。五是具有信用性。信用决定服务产品的价格，信用体系保证服务过程的质量。
（二）2.5产业国内发展概况在国家大力倡导发展现代服务业的背景下，2.5产业发展得到了国家政策的大力支持。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》中明确提出要“大力发展面向生产的服务业，促进现代制造业与服务业的有机融合、互动发展”。2.5产业在国内发展尤为迅猛，2.5产业园区建设如火如荼，标志着2.5产业在空间上开始集聚化。2006年7月，上海浦东新区金桥生产性服务集聚区挂牌成立，至今200万平方米的生产性服务聚集区依托金桥出口加工区和浦东新区逐步发展成为多家跨国公司研发机构入驻的知名2.5产业园区。
2008年11月，青岛中联2.5产业园区举行招商推介会，首批十多家企业现场签约入驻，签约总额达3亿元。该园区占地50亩，建筑面积6万平方米，能够吸纳300家中小企业入驻。深圳更是瞄得准、下手狠，建设了国内最具影响力的“华南国际工业原料城”，占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，可容纳2万户企业入内设立“总部”或办事处，集工业原料的交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算、研发等功能于一体，是工业企业“总部”集聚地、“虚拟制造基地”和“物资流通基地”，堪称2.5产业的典型代表。
二、“WHY”——我区发展2.5产业的重要意义
（一）我区2.5产业发展现状
1、进入加速发展期，已初具体系。据《上海市奉贤区第二次经济普查主要数据公报》，至2008年末，我区共有从事2.5产业的单位18614个，与2004年第一次经济普查相比（下同），增加12292个，增长194.4%；现有从业人员数为137764人，增加92358人，增长203.4%；实现营业收入541.9亿元，增加413.7亿元，增长322.7%（见表1）。2.5产业在登记单位和从业人员等方面的增速快于全区总体水平，呈现了加速增长的势头，为我区加快构筑高增值、多层次、广就业、强带动的2.5产业体系提供了有利的条件。表1
2.5产业登记单位、从业人员、营业收入的行业分布
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