房地产政策_房地产基本政策

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1、国八条(中央2011126)

为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房

地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后，于2011126日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。——《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。其中重点内容有：

第三条“调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”

第四条：“强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

2、京十五条（地方2011216）

以“国八条”为指导，北京市于2011216出台《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》的细则，对本市具体办法加以规定。

其中(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

与其它地区相比，北京市出台的细则，堪称全国最严调控政策。其中本市户口居民限购第三套住房、非本市居民（缴纳满5年保险）限购第二套住房的政策，将使短期内北京市的房屋成交量锐减。

3、金融房贷紧缩政策：

根据国务院精神，银监会也表示要做好差别化信贷政策。今年以来，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。目前北京的各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。此项政策旨在减少流动性，对住宅类房产市场有一定的影响，因其执行的贷款利率接近或到达目前商业项目的利率水平，所以对商业项目而言，因减少或抵消了之前的利率差异，反而出现了短期的利好现象。

4、征收房产税政策：

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用，但其中关联问题比较复杂。此次财政部宣布两地试点之后，重庆与上海先后出台细则，并于2011年2月前开始实施。此次重庆试点区域仅限于主城区，并不包含我司合川区项目，所以就房产税方面而言，项目并未受到影响。

5、降低部分建设项目收费标准，规范收费行为

国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担41亿元。

通知明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。

通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括：一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政（不含垃圾及危险废物集中处置）、房地产、仓储（涉及有毒、有害及危险品的除外）、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20％。三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。

通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。

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中国指数研究院

中国房地产政策报告 2012 年 10 月 8 日 2012 年三季度中国房地产政策盘点

2012 年三季度，房地产调控政策稳中趋紧。为巩固房地产调控成果，中央及相 关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不 动摇，房产税改革试点范围有望扩大。国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供 应总量由 17.26 万公顷调整为 15.93 万公顷，减少 7.7%，但与历年实际计划完成相 比，仍远超历史最高水平。展望四季度，房地产政策稳中趋紧，市场量价以平稳为主。具体来看，房地产调 控政策将延续三季度的态势，由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释放，四季度 市场量价也将以平稳为主，不会出现全面大幅的反弹。

1、稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松 1.1 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松 三季度，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。今年上半年地方微调调控 政策较为频繁，楼市现反弹迹象，为巩固调控成果，防止房价反弹，近三个月来，中 央及相关部委多次重申房地产调控不放松。7 月初，温家宝常州调研，强调防止变相 放松购房政策，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。与此同时，住建部、国土部、财政部、发改委等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松。7 月末，中 共中央政治局召开会议研究经济形势和经济工作时指出，坚定不移地贯彻执行房地产 市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。从中央到相关部委密 集强调房地产调控不放松，表明政府对房地产调控的坚定决心。

2012 年三季度中国房地产政策盘点

图：中央及相关部委密集强调房地产调控不放松

中央

温 家 宝 李 克 强 中央 政治 局 7 月 7 日常州调研 8 月 31 日天津考察 7 月 14 日湖北考察 防止变相放松购房政策，要把抑制房地产投机 投资性需求作为一项长期政策 巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资 投机性购房需求 继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房 困难家庭解决基本住房问题 保质按期完成今年保障房建设任务，严格管理 确保公平分配，完善配套形成有效供应月 21 日北京考察 7 月 31 日，中共中央政治局召开会议研究当前经济形势和经济工作： 坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需 求，切实防止房价反弹

相关部委

央 行 国家 统计 局 国土 资源 部 国土 部和 住建 部 财 政 部 银 监 会 住 建 部 发 改 委 7 月 5 日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构要继 续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。7 月 13 日，国家统计局新闻发言人就上半年国民经济运行情况答记 者问： 房地产调控不能放松。所以我们要进一步完善房地产调控的政 策，进一步巩固房地产调控的成果。7 月 16 日，部长徐绍史在国土资源厅局长座谈会上讲话：坚持房地 产调控政策不动摇，应保尽保保障房用地，增加普通商品房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。7 月 19 日，《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控 成果的紧急通知》：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成 果，坚决防止房价反弹。各地要严格执行房地产市场调控政策，不 得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正 7 月 25 日，部长谢旭人在全国财政（局）长座谈会：严格实施差别 化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机 投资性购房需求 7 月 27 日，2012 年年中监管工作会议及 2012 年第二次经济金融形势 通报分析会议： 坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产 贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。8 月 24 日，根据此前督查楼市发现，国务院督察组已向有关地方政 府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠 正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。8 月 29 日，发改委主任张平向全国人大常委会报告说，下半年要稳 定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，防止房价反弹； 加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。

资料来源：中国指数研究院综合整理

本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 2 2012 年三季度中国房地产政策盘点 1.2 多部委强化市场监管，巩固调控成果 中央及相关部委就房地产调控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问 责，巩固调控成果。为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资 性需求，巩固房地产市场调控成果，7 月下旬至 8 月上旬，国务院派出 8 个督查组，对 16 个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了专项督查1。督查结果 显示，总体来看，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。督查 组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。9 月，国土部《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》 强调严格各类土地使用标准，发改委《关于立即开展商品房销售明码标价专项检查工 作的通知》指出，对于检查发现的违法行为，给予严厉处罚；住建部有关负责人在接 受人民日报记者采访时表示，继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限 购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地 区实行问责。

图：三季度相关部委有关房地产调控的专项检查 国务院 7 月 24 日 发改委 9 月 10 日 国土部 9月6日 住建部 《关于立即开展商品房销售明码标价专项检查工作的通知》，此次专项检 查从 2012 年 9 月 10 日开始，10 月 30 日结束。检查的范围是所有在售楼 盘，重点是商品住房。《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通 知》，要求严格执行各类土地使用标准，包括房地产用地宗地规模、容积 率控制等各类土地使用标准，各地要坚决贯彻执行。各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指 导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对 执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。有关部门还将继续做好房价、地价动态监测，密切关注住房成交量、房价 等关键指标的新变化，做好防止房价反弹的政策预案。为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，国务院决派出 8 个督查组，对 16 个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况开展督查。月 23 日

资料来源：中国指数研究院综合整理

2、地方政策动态：部分城市重申调控措施

上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。近几个月来各地纷纷响应 中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化 政策措施执行及审核力度。如，7 月 27 日上海市政府发布通知，强调进一步严格执参见报告：2012 年 7 月 25 日《国务院房地产督查解读：限购为督查重点，稳中趋紧仍为房地产政策方向》

本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 3 2012 年三季度中国房地产政策盘点 行房地产市场各项调控政策，9 月 6 日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策 等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序 发展。8 月 23 日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保 障性住房建设和分配管理，9 月 6 日北京市住建委发文加强限购审核。山东省保障性 安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放 松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度，武汉 10 月 1 日起将启动商品房 预售资金监管制度。近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售 规模和交易节奏。

图：地方关于房地产调控表态 上海 7 月 27 日，《市政府办公厅关于进一步严格执行房 地产市场各项调控政策的通知》 9 月 6 日，上海房管局《关于开展住房限售政策等 执行情况检查的通知》 北京 8 月 23 日，北京市政府常务会议：要坚持房地产调 控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理。9 月 25 日，北京市住建委《关于落实我市住房限购 政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》 广州 9 月 24 日，广州房管局官方微博透露：对中心 9 月 21 日，武汉市房管局《武汉 山东 8 月 23 日，夏耕副省长在全省保障 性安居工程和房地产市场调控工作 会议上的指出，各地要坚持既有政 策不放松，严格执行二套房认定标 准、首付款比例、贷款利率和三套 及以上住房停贷政策，加强住房交 易环节税收征管。全面实行商品房 预售资金监管制度。

武汉

城区个别异常高价的主旨项目采取了限制预 售规模和控制交易节奏的措施是必要的，也是 必须的。

资料来源：中国指数研究院综合整理 市新建商品房预售资金监管暂 行办法》，从 10 月 1 日起启动 商品房预售资金监管制度。

3、房产税试点扩容可期

房产税改革试点再成焦点，试点范围有望扩大。财政部部长谢旭人在 7 月全国财 政厅（局）长座谈会、8 月全国人大常委会均提到要稳步推进个人住房房产税改革试 点；媒体报道，国家税务总局政策法规司巡视员丛明 9 月 20 日在第五届中国企业税 务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。据媒体报 道，月国家税务总局组织来自全国 30 多个省市的 71 名税务系统工作人员在中国人 8 民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。

本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 4 2012 年三季度中国房地产政策盘点 表：房产税试点改革 日期 2003.7.26 重要事件 关键内容

全国财政厅（局）谢旭人指出，深化部门预算制度改革。研究完善消 长座谈会 费税制度，稳步推进个人住房房产税改革试点。国务院督查组来 重庆开展督查工 作 督查组希望重庆进一步加强基础性工作，实现信息 互联互通；进一步强化房地产市场监管，规范交易 行为；深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴； 加强房地产市场的监测与研判，及早做好预案。财政部部长谢旭人向全国人大常委会报告时指出，稳步推进个人住房房产税改革试点。严格实施差别 化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税 收征管，抑制投机投资性购房需求。下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产 税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年 初，房地产税最终会在全国实施。房和城乡建设部有关负责人接受人民日报记者采访 时表示：继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚 决抑制投机投资性需求。加快推进扩大房产税试点 城市范围工作。

2012.8.3 2012.8.29 全国人大常委会 2012.9.20 国家税务总局政 策法规司巡视员 丛明在第五届中 国企业税务管理 创新大会 住建部有关负责 人谈如何坚持房 地产调控不动摇月 23 日

资料来源：中国指数研究院综合整理

从近期频频传出的房产税改革的相关消息可以看出，房产税改革试点范围的扩大 是大势所趋，重庆、上海的试点情况表明，由于房产税试点初期税率低、征税范围窄，对购房者的实际税费影响有限，但房产税改革深入，将进一步打击投资投机性行为。8 月国务院督查组在重庆开展督查工作后指出，希望重庆深化房产税改革试点，为全 国提供有益借鉴。房产税改革试点范围的扩大，将进一步完善我国房地产长效机制，有利于市场健康发展。

4、2012 年住房用地供应计划调整，提高计划完成率

住房用地供应计划下调，但仍远超历年实际供应最高水平2。8 月 5 日，国土资 源部发布公告称，对 2012 年 4 月确定的全国住房用地供应计划进行调整，计划供应 总量由 17.26 万公顷调整为 15.93 万公顷，减少 7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平，为完成量最大年份的 117.3%，能够满足全年住房用地有效需 求。其中，保障性安居工程用地由 5 万公顷调整为 4.76 万公顷，减少 5%；商品住房 用地由 12.24 万公顷调整为 11.17 万公顷，减少 8.7%。参见报告：2012 年 8 月 16 日《2012 年住房用地供应计划调整解读：提高计划完成率，严格住房用地供应管理》

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图：全国住房用地供应调整情况（单位：万公顷）

调整前 18 15 12 9 6 3 0 全国住房用地 计划供应量 保障性 安居工程用地 商品住房用地 ‐6% ‐7.7% ‐8.7% ‐8% ‐10% ‐4.8% 调整后 调整幅度 0% ‐2% ‐4% 数据来源：CREIS 中指数据，国土资源公报表：2009 年-2012 年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）

2009 年实际 供应 8.2 2010 年 计划 供应 18.47 实际 供应 11.5 计划完 成率 62% 2011 年 计划 供应 21.8 实际 供应 12.5 计划完 成率 57% 2012 年 年初计 划供应 17.26 调整后计 划供应 15.93 数据来源：CREIS 中指数据、国土资源部公告、2011 年国土资源公报 近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因，不同省市的调整有明显差异。2010 年、2011 年完成率分别为 62%和 57%，今年上 半年全国落实住宅用地 4.72 万公顷，完成率不到 30%。对供应量做出调整，将有利 于提高计划的有效性和完成率。从各省市情况来看，此次住房用地供应计划调整，有 18 个地区计划量减少，其中辽宁和天津减少 30%以上，下调幅度较大；河南、河北、四川、海南和甘肃减少幅度在 10%-20%之间；青海、江苏、安徽、山东、云南、山 西、内蒙古、江西、浙江、黑龙江和广西的减少幅度在 10%以内。有 5 个地区的计 划量增加，分别是湖南、新疆兵团、吉林、新疆和陕西，增加幅度均在 2%以下。

5、展望：政策稳中趋紧，市场平稳为主

政策稳中趋紧。7 月初，温家宝常州调研时强调防止变相放松购房政策，把抑制 房地产投机投资性需求作为一项长期政策，7 月 31 日，中共中央政治局召开会议研 究当前经济形势和经济工作：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投 机投资性需求，切实防止房价反弹。随后相关部委及地方政府密集表态坚持调控不放 松，近日住建部有关负责人在接受人民日报采访谈如何坚持房地产调控不动摇时指 出，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机 投资性购房需求，同时还指出继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限 购措施实施效果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地

本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 6 2012 年三季度中国房地产政策盘点 区实行问责。上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，广州对个别高价 项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施，可见未来一段时间政策为稳中趋 紧。四季度市场以平稳为主。今年上半年，商品房销售面积单月同比降幅逐月收窄，7-8 月的当月销售面积止跌回升，累计降幅收窄幅度加快，与此同时，百城价格指数 同比下降幅度较二季度有所缓和，环比由下降转为增长，但涨幅有限。总体来看，房 地产市场量价趋势平稳，虽成交有所回升，但在调控政策不放松，以及房价尚不具备 全面反弹的条件下（9 月 23 日住建部有关负责人在接受人民日报采访），市场平稳局 面不会有大的改变。

图：2011.6-2012.8 商品房销售面积、百城价格指数变化

0.5% 0.4% 0.3% 0.2% 0.1% 0.0% ‐0.1% ‐0.2% ‐0.3% ‐0.4% 百城价格指数环比涨幅 商品房销售面积单月同比 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ‐5% ‐10% ‐15% ‐20% 数据来源：CREIS 中指数据、fdc.soufun.com