物业服务各单项费用测算公式锋_物业服务费用测算表

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各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额，加上物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。（见《实务》教材第175页）

目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。（见《经营》教材第187～194页“第二节

成本估算方法”）

包干制：

包干制（收入）=成本+成本X税费（5.5%）+利润 元／m2·月=成本+成本X税费（5.5%）+利润/可收费总建筑面积/12月 如：(120万元+12万元)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月

酬金制：

酬金制（收入）=支出+支出X酬金比例 元／m2·月=支出+支出X酬金比例/可收费总建筑面积/12月 如：120万元×(1+10％)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月

元／m2·月=人工费+办公费+共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费+保安费+清洁卫生费+绿化养护费+固定资产折旧费+保险费+专项维修资金/参与测算的物业总面积/12月

人工费=基本工资+社会保险费+福利费+加班费+服装费+工服洗涤费

福利费=福利基金（14%）+工会基金（2%）+教育经费（1.5%）

加班费=2～3天/人*日平均工资（22个工作日/月）

办公费=交通费+通信费+低值易耗文具、办公用品费+书报费+宣传广告和市场推广费+法律费用+节日装饰费+办公用房租金

共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费=维修保养费+装修费+能源费+康乐设施费+杂项费用

保安费=保安系统费+保安人员人身保险费+保安用房和保安人员住房租金

保安系统费=保安系统日常运行电费及维修保养费+日常保安器材费+更新储备金

清洁卫生费=清洁工具购置费+劳保用品费+清洁机械材料费+化粪池清理费+垃圾外运费+其他费用+水池清洁费

绿化养护费=绿化工具费+劳保用品费绿化用水费农药化肥费杂草清运费园林景观再造费

固定资产折旧费=交通工具+通信设备办公设备工程维修设备其他设备 固定资产平均折旧年限一般为5年。

保险费=（投保的第i种保险种类X第i种保险种类的保险费费率）/参与测算的物业面积

专项维修资金=工资津贴等费用+设备、零部件和材料购置费+机械使用费+水、电、气费+管理费