土地登记实务_土地登记实务共九章

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土地登记实务

土地登记的概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

土地登记的原则——属地登记（《土地登记办法》第三条）

 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以

上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

 在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

申请提交的文件资料：

１．土地登记申请书；２。申请人身份证明；３。土地权属来源证明；４。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；５。

地上附着物权属证明；６。法律法规规定的完税或者减免税凭证等；７。其他证明材料

《土地登记办法》第18条规定，有下列情形之一的不予登记：

 土地权属有争议的 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的 未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的 申请登记的土地权利超过规定期限的 其他依法不予登记的不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形）

 土地权属争议未解决的；

 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

 未按合同约定付清全部土地价款的；

 按土地价款缴纳比例分割申请登记的；

 申请登记的土地权利超过规定期限的；

 无合法用地批准等土地登记申请要件的；

 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；

 协议出让地价低于出让底价的；

 违反规划改变土地用途的；

 未办理土地使用权登记而设定抵押的；

 异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；

 查封登记解除前申请办理抵押登记等。

持证上岗

 未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和

土地登记簿上签字。

 土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地

登记簿为准。

总登记程序上的特殊性：增加了准备工作，增加了通告和公告。

地籍调查：由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

土地总登记通告的主要内容：

１．土地登记区的划分。２．土地登记期限。３．土地登记收件地点

４．土地登记申请人应当提交的有关文件材料。５．其他事项

土地总登记公告的主要内容：

 土地权利人的姓名或者名称、地址；

 准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质等；

 土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

 其他事项。

经过批准进行转让、出租、抵押的，需满足条件：

•(1)土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人

•(2)领有国有土地使用证

•(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明

•(4)补交了土地出让金，或以抵押所获收益抵交土地出让金

招拍挂范围，包括：（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

不得低于协议出让最低价：

协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。

有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。

受让人依照出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记要点（申请人提交的权属来源证明）

 人民政府批准文件

 原《国有土地使用证》

 出让合同

 土地出让金及有关税费缴纳凭证

 其他证明文件

 国家租赁国有建设用地使用权初始登记 提交的土地权属证明文件：

 国有土地租赁合同；

 建设用地批准书；

 原《国有土地使用证》；

 其它证明文件。

权属审核

 申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有建设用地使用权租赁合同中的土地使用人一致。

 国有土地租赁合同应由市、县国土资源行政主管部门与承租人签订。

 最高使用期限应符合出让国有建设用地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年。

 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。

国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记要点（提交的土地权属证明文件为）：

（1）企业改制方案及批准文件；

（2）土地资产处置方案及批准文件；

（3）国有建设用地使用权作价出资（入股）合同；

（4）国土资源行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。

（5）建设用地批准书；

（6）原《国有土地使用证》；

（7）其它证明文件。

集体“四荒”土地使用权

 集体“四荒”土地使用权必须经县级以上人民政府批准，农村集体经济组织要与治理开发者签订合同或协议，并经县

级人民政府批准生效后执行；

 集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过五十年；

 权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让（租）、抵押或参股联营的权利。但在进行转让、抵押、参股联营时，要经同意和批准。

农村村民一户只能拥有一处宅基地；除继承外，申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理

宅基地使用权

 对宅基地面积超标的处理（分阶段：1982年、1987）

 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房占用的宅基地，在《条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现

有实际使用面积进行登记。

 1982年至1987年《土地管理法》实施时止，建房占用的宅基地超过当地规定的面积标准的，超过部分按有关规定

处理后，可以按实际使用面积进行登记。

 1987年后，建房占用的宅基地超过面积标准的，按照实际批准面积进行登记。在土地登记簿和土地权利证书记事

栏内注明超过标准的面积，待以后处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

 优先受偿例外：

如设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

 乡镇、村企业建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使

用权一并抵押。（物权法183条）

 以承包经营权和集体建设用地设定抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权性质和土地用途。（物

权法201条）

土地使用权抵押权初始登记

2、法律特征

 多次抵押的，抵押权实现时的清偿顺序。

以抵押权登记的先后顺序为标准，第一顺序的优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类推。如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，则按照各担保债权的比例清偿，所占比例大的，多受清偿。

土地使用权抵押权初始登记要点

（1）申请人：抵押人和抵押权人

（2）应提交的权属证明文件：

土地权利证书；主债权债务合同和抵押合同；

 下列其他相关文件：

①以划拨国有建设用地使用权抵押的，提交国土资源行政主管部门批准抵押的文件（抵押登记视同审批）②以集体土地使用权抵押，提交集体土地所有权人同意抵押证明；

③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；

④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。

最高额抵押的，应记载最高债权额、最高额抵押的期间等。

 地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人；

 设立地役权应当以书面形式订立地役权合同：未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权；

 地役权不得单独转让和不得单独抵押。（从属性）

对地役权期限的审核。地役权的期限不得超过用益物权的剩余期限，即地役权的期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

出让国有建设用地使用权转让的，需符合条件

 必须按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。

 转让房地产时，应符合：

①已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；

②按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设的完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的形成工业用地或者其他建设用地条件。

③转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书

 通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限为剩余年限。

 可直接办理注销登记的情形：

 依法收回的国有土地；

 依法征收的农民集体土地；

 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

当事人未申请注销登记的处理：

 国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，注销公告，公告期满直接办理注销登记。

 特别注意：土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

更正登记的3种情形

 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通

知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。

 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。 利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告。

 异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记；

 异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿；

 异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

注销异议登记的3种情况

 异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的 人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的 人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

两个以上法院对同一宗土地进行查封，怎么办？查封与轮候查封（先来后到原则）：

国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民

法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效。

在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

人民法院应提交文件资料：

人民法院执行人员工作证和执行公务证。查封或预查封裁定书。协助执行通知书。

查封、预查封登记权属审核

 不对生效法律文书和协助执行通知书进行实质审查；

 认为人民法院的生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

原始登记资料(查询范围受限制，什么范围？)：

土地权属来源文件；土地登记申请书；土地登记审批表； 地籍调查表和地籍图等。土地登记结果(查询范围不受限制)： 土地登记簿； 宗地图等。

参加职业资格考试的条件？

专业（理工、经济、法律）

学历和工作年限（大专6年、大本4年、双学士学位或研究生班3年、硕士2年、博士1年）

土地登记相关工作年限（4年、2年、1年）

１．C交了钱，登记，确认给c

5.22登记生效是法律承认的原则，根据登记生效原则，应尽早办理土地登记。

也可以拿合同进行预告登记。债权权益保障，要求赔偿违约金。

２．工业用地不能协议出让，５０年。管委会无权出让土地，出让价应为５６万元。不够只缴纳了部分，应缴清全部出让金后才能办。

３．能。不能，城镇居民禁止在农村购买住房。不能集体土地不能抵押。

４．缺权利人、利害关系人身份证明；不需经人民政府批准；颁发异议登记证明和发放异议登记通知书。

５．无权提出更正，不具备更正登记的条件；告知甲可以先办理异议登记；给甲颁发异议登记证明，给乙颁发异议登记通知书。

６．先给甲查封，给乙地法院办理轮候查封登记，同时告知乙地法院之前有甲地法院查封。在乙地法院后办理轮候查封，告知甲地法院，之前有乙地法院查封。无权阻止，可以告知乙地法院，让两法院之间协商解决。

７．可以查登记结果信息：登记卡和宗地图。不是权利人、登记代理机构、司法机关。

征得权利人同意，可以委托土地登记代理机构查询。