有关房屋登记办法_房屋登记办法建设部
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一、新的《房屋登记办法》相比老的《城市房屋权属登记管理办法》有了较大的调整，具体来说有以下几个方面：
1、房屋登记制度发生了变化。房屋登记由确权登记转为申请登记，即由房地产主管部门代，表政府依法对房屋所有权以及上述权利产生的房屋他项权利待进行确权登记，转为房屋权利人自愿申请，房屋登记机构依法将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记薄上的行为。
2、在调整范围上有所扩大，扩大了登记客体范围。由原城市规划区内的国有土地范围内的房屋登记扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物登记（含非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库码头等登记）
3、新增了房屋登记类型。增加了预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型，并就物权法规定的最高级抵押权登记和在建工程抵押权登记，作了具体化规定，使其更个操作性。
4、建立房屋登记簿和发证相结合的登记制度。原先的房屋登记主要是申请房屋权属登记，领取房屋权属证书，而新办法明胡了房屋登记必须建立统一的登记簿，首先把房屋情况记载于登记簿，然后才能根据登记簿加载的房屋所享有权利人发证。这种登记制度和发证制度，有效地表明了权利人就房屋所享有的源证明文件，它能够清晰地展现房屋的权利变动状况，具有无可争辩的权威性和可信度。
5、房屋登记在总体上分为两类：
一是国有土地范围内的房屋登记；
二是集体土地范围内的房屋登记。
国有土地范围内的房屋登记包括：（1）所有权登记（2）抵押权登记（3）地役权登记（4）预告登记（5）更正登记（6）异议登记。其中对规定的最高额抵押登记和在建工程抵押权登记，作了具体的规定。
二、登记簿是房屋真正的“身份证”
《办法》第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记的簿记载不一不能适应的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以主房屋登记簿为准。
按照《物权法》的要求，登记薄首次现身房屋登记。《房屋登记办法》确立和细化了登记薄制度。房产登记薄是有效地表明权利人就房产所享有的权利的源证件，能够清晰地展现房产上的权利变动情况，具有无可争辩的权威性。
长期以来，房屋登记形成了“重权证、轻登记”的观念，也就是说，确定房屋的归属就是看是否拥有一本房权证。这个观念在老百姓当中已经根深蒂固。那么现在就必须重新认识这个问题。房屋权属证书不再是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，只是享有该房产物权证明，已不具备代表房产物权的功能，其证据效力低于不动产登记薄（除有证据证明房产登记薄有错误外），登记薄才是房屋真正的“身份证”。房屋到底属于谁，已以登记薄记载的权利人为准。比如，今后夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利。
例如张三向李四购买其拥有的房屋一套，他看到李四有房产证，上面无抵押记载，就放心地把大部分房款交给了李四。结果在过户手续时，发现该套房产有查封，不能过户，于是张三找李四理论，但李四由于债务纠纷，已将张三的购房款用掉，张三只好向法院提起诉讼。因此，根据《办法》登记薄才是房屋正真的“身份证”，不动产权利的变化，当事人不应该只看产权证，而应该到产权部门查看登记薄，查看房屋有无权利限制情况，再决定购房。
三、共有房屋应当共同申请
《办法》第十三条：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但是共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
解读：办法实施后，对于夫妻在婚姻存续期间共同购买的房屋，双方应当共同到房屋登记机构申请住房登记。申请人提交资料符合规定的，房屋登记机构应向夫妻双方颁发《房屋所有权证》，并在产群正上注明“共有”字样，以明确登记房屋属于夫妻共同所有。申请人在申请房屋登记时，接受询问（询问表分够买商品房使用电子询问表、二手房使用纸询问表），根据询问结果在申请书上注明房屋是单独所有、按份共有或是共同共有。也就是说，在办法施行后，夫妻购买房屋登记在一方名下且未注明“共有”字样的，该房屋一般被视为属于夫妻一方所有，在《房屋所有权》和《房屋登记薄》共有情况栏记载为“单独所有”。这样便能真实的反映权利状态，使隐性共有人权利得到体现，可有效地规避产权不明引发的房产纠纷。
对于《办法》实施登记在夫妻一方名下的房屋，如果需要明确房屋系夫妻共有，在《办法》实施后，建议向房屋登记机构申请，转为共同共有或按份共有，办理时应该提供配偶意见。
四、夫妻共有房屋出让后，到房屋登记机构办理转让手续时，是一方签字，还是夫妻双方共同签字？
目前，因夫妻关系不和引发的房屋纠纷较多，在夫妻和睦相处时，办理了一人名下产权证，当婚姻出现危机时，另一方担心配偶单独将房屋转让，所以，购房者都应该了解《办法》实施后的新变化，房屋如何登记和如何处分。
对于夫妻共有房屋的处分分为下面三种情况：
1、在新的业务系统实施后办理的登记，房屋再转让按登记记载的内容处分，对转
让方不再询问共有情况。也就是说登记薄记载的房屋权利人是夫或妻一人，则
单方到房屋登记机构签署转让意见即可，登记薄记载的房屋权利人是夫妻共
有，则夫妻双方到房屋登记机构签署处分意见。
2、在新的业务系统实施前，登记的房屋进行处分时，房屋登记机构对转让方共有
情况进行询问，如果转让方否认房屋为夫妻共有，则由产权人单方签署转让意
见即可；如果转让方分为认为房屋夫妻共有，则有夫妻双方签署转让意见。
3、购买成本价房、经济适用房、集资房、安居房灯性质的房屋，必须由夫妻双方
签署意见。
4、以上情况，同样适用于房屋抵押。
例：小王夫妇有房屋一套，产权证登记在小王名下。随着的提高，他们想处置该套房产，以筹措资金购买一套更宽敞舒适的房屋。于是，他们来到产权处办理转让手续，工作人员告诉小王：“从今年十月开始，申请办理房转移登记，必须先询问表，表格内容：申请房屋转移登记是否为真实意思表示；您需转让的房产是否为您夫妻共有房产？该房产转让时是否有出租情况？如有，您是否告知承租人有优先购买权，且是否已放弃购买权等。工作人员说：”设置问询表不仅是《房屋登记办法》实施后的新要求，而且也是为了保护权利人的合法权益而采取的新模式。房屋是你们夫妻共同所有，就需要双方均签署转让意见；如果不是，只需一方签字即可。“由于房屋是婚前购买的，且未将房屋出租，于是他在询问表上”需转让的房产是否为您夫妻共有房产“和’该房产转让时是否有出租情况’两栏中了”否“，并签署了转让意见。
之后，小王夫妻便购买了新房一套。在办理新购房屋登记手续时，小王夫妇了解到同样必须接受房权部门的询问，并填写询问表。工作人员对小王说：“现在办理登记以登
记薄为准，如果你在询问表上填写的是你一人的名字，那么，登记薄上登记的就是你一人，今后处分房子你一人来签字就可以了所以，现在你要想清楚，最好与你爱人商量一下，是写你一人还是夫妻共同拥有？小王夫妻商量后，决定选择夫妻共有，并在询问表签字确认，随后他们顺利办理了房屋过户手续，领取了两本《房屋所有权证》，权证上均注明“共有”字样。
五、登记询问制度维护权利人的合法权益
《办法》第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记资料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
解读：根据《物权法》第十二条规定，登记机构应履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、程序上行政法规规定的其他职责。《办法》实施后，登记机构在工作程序上新增了询问制度环节，询问表分为两种类型：一是新购商品房申请登记使用电子询问表，该表附于商品房网上电子合同后面，签订电子合同后，必须就登记有关事项对申请人进行询问，之后才能进入网上备案环节。操作完毕后，打印电子合同和电子询问表，有申请人及开发公司签字盖章认可。二是购买二手房等其他房屋申请登记，由登记机构工作人员就登记有关事项直接对申请人进行询问，并填写纸质问表，有申请人签名认可。登记询问制度的设立，确保房屋产权审查更趋合理化和科学化，有利于维护房屋权利人的合法权益。
例：芳芳夫妇结婚多年，由于经济实力有限，没有购房，一直寄居在父母家中。“十一”长假期间，在各大房产公司的促销下，下决心在某开发公司购买了一套商品房。在公司售楼部的电脑前，芳芳与售楼小姐通过互联网，在备案系统中签了一份购房合同，签完合同后，售楼小姐告诉她，从十月开始，不但要签电子合同，还要在网上填写电子询问表，询问表的内容为：申请办理房屋转移登记是否为夫妻共有；申请房屋转移登记是否为真实意思表示等。售楼小姐说：“这份电子询问表是为办理分户产权证使用的，这不仅是《房屋登记办法》实施后的新要求，而且也是产权处为了方便购房者而采用的新模式，在今后房屋竣工办理产权证是，客户不用再到产权处进行询问了。’
在填写询问表时，售楼小姐告诉芳芳：现在办理登记以登记薄为准，如果你在询问表上填写的是你一人的名字，那么，登记薄上登记的就是你一人，今后处分房子就你一人来签字就可以了，那么你要想清楚，最好与你老公商量一下，是写你一人还是夫妻共有？“芳芳与老公商量后，决定选择夫妻共有。在顺利填写询问表后，打印出电子合同和询问表，开发公司和芳芳夫妇在合同和询问表上签字。售楼小姐轻点鼠标;
签约完成，备案也完成了。“
六、善意取得享有所有权
《办法》第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外
