南京房产律师：购买房屋办理预告登记好处多_南京房产律师
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南京房地产律师提醒：购买房屋办理预告登记好处多
作者：郁永勋律师联系电话：***
办案背景：
2009年10月，李俊经南京某房产中介公司介绍，购买王汉名下位于春江新城小区二手新房一套，签订了《二手房买卖合同》。李俊付清购房款后，王汉将两证及房屋钥匙全部交付给李俊，考虑办理过户缴纳税费问题，双方未及时办理过户手续。
随着房地产价格的上涨，王汉又将该房屋出售给陆静，并协助陆静办理了过户手续。随后，陆静得知李俊还在该房屋里居住，因双方协商不成，陆静起诉到法院，要求李俊限期腾房。法院最终支持了陆静的要求，判令李俊限期腾房。
问：如何能限制卖方一房二卖或者第三方权利的限制，保护买方的对于最大权益？
南京房地产律师郁永勋分析：
按照《物权法》的相关规定，不动产物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，未办理过户登记的，不发生物权变动的法律效力，不能对抗第三人。本案中，李俊虽然拿到房屋的两证并实际占有使用房屋，因未及时将房屋过户到自己名下，所以李俊并未取得该房屋的所有权。而陆静签订合同后，按照法律规定办理了过户手续，依法取得该房屋的所有权，其要求李俊限期腾房的权利，理应得到法院的支持。李俊只能向王汉主张赔偿损失，而不是物权。
那么如何防止卖方一房二卖或者第三方权利的限制呢？《物权法》确立了不动产买卖的预告登记制度，从而为买房人避免此类法律风险提供了法律依据。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
当事人签订房屋买卖合同后，如因种种原因暂不能办理过户手续的，可以依照上述规定向登记机构申请预告登记，这样一来可以防止卖房人一房多卖，二来可以对抗第三方的权利限制如法院查封等，即使买卖最终不能达成，因预告登记具有物权的法律属性，可以优先于他人获得赔偿，进而能最大限度保护当事人的合法权益。
综上，预告登记系买方过户之前的首选。
法律连接：
《中华人民共和国物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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