安置房1项目建议书_安置房项目建议书
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一、项目基本情况
1、项目名称
湖光石鼓路片区B、C、D地块安置房项目以下简称“项目”或“工 程”。
2、项目承办单位
**市房屋建设开发有限公司 **市城市建设投资开发有限责任公司
3、项目性质 新建项目。
4、建设地点
项目地处**市梅岭街道蔡厝社区梅岭、青阳街道接合部范围内位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城区的核心区。
5、建设规模及内容 项目总用地面积为59,260m 总建筑占地面积为20,156.87m 总建筑
面积为254,006.69m 其中地上建筑面积为213,414.75 m 地下建筑面积为40,591.94 m。项目主体为20幢多高层住宅建筑建设内容包括住宅、沿街商业、会所以及停车场、配电房、道路、绿化景观等公建配套设施。
1项目B地块安置房总用地面积24,100m 总建筑占地面积7,505.97 总建筑面积97,369.33 m 为8幢建筑单体建筑密度为31.1%容积 率3.3绿化率31.6%。
2项目C地块安置房总用地面积23,911m 总建筑占地面积8,244.88m 总建筑面积106,016.39m 为8幢建筑单体建筑密度为34.5% 容积率3.7绿化率31.7%。
3项目D地块安置房总用地面积11,249m 总建筑占地面积4,406.02m 总建筑面积50,620.97m为4幢建筑单体建筑密度为39.2% 容积率3.71绿化率30.1%。
6、建设周期
项目总建设周期为24个月。
7、总投资及资金筹措
项目总投资为127,239.87万元其中建安工程费用74,112.96万元工
程建设其他费用42,465.56万元工程建设预备费5,828.93万元建设期利
息4,832.42万元。其中申请银行贷款76,000.00万元业主自筹资金
51,239.87万元。
8、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标如表1-1所示。表1-1项目主要技术经济指标 序号 项目名称 单位 主要技术指标备注 1 总用地面积 m 59,260.00 2 总建筑占地面积 m20,156.87 3 总建筑面积 m 254,006.69 按功能用途分列 商业总面积 m 9,649.98 住宅总面积 m 197,529.47 会所及配套公建面积 1,984.78 3.1 其中 其他公建面积 m44,842.46
二、项目提出的理由与过程
1、与迅猛的经济发展速度相比较**市的城市建设相对滞后 **是全国著名侨乡**“980”环湾建设的重要组成部分。县域经济基
本竞争力位列全国百强县市第7位综合创新能力列全国县级城市第6位经济实力多年居八闽县级之首。被国家体育总局确定为国家体育产
业基地被省政府列为福建省装备制造业重点基地。近几年随着海峡西
岸经济区建设的推进**市社会经济更是实现了跨越式发展2010年前11 个月全市工业总产值累计完成1,857.55亿元增长19.7%财政总收入
90.85亿元增长22.4%主要指标继续保持较快增长多项主要经济指标
增幅均超过上级年度目标。
经济的快速发展提高了**的综合经济实力推进了其经济结果的转
型增加了人均收入水平实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变也
在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。但与迅猛的经济发展形势相
比较**城市建设却显得相对滞后。城区内存在大量的“城中村”普遍存
在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等问题
且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民生活的需要同时也影响了城市总体的交通组织和功能的提升。
2、安置房的建设对湖光石鼓片区的改造具有积极的推动作用 梅岭组团湖光石鼓片区棚户区为上世纪80年代初原**市青阳糖厂的 职工生活区后因经营不善将土地使用权转让给**凤竹集团公司。经过几 十年的无序发展再加上管理不善该区域及周边已形成平房密度大、使用
年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便
利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。因此
对该片区的改造迫在眉睫这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要
更是经济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响
长远的发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合竞争力的差距。
湖光石鼓路片区B、C、D地块安置房的建设是梅岭组团湖光石鼓片区 棚户区改造项目顺序推进的重要保障能够解决建设拆迁安置问题合理
规划土地提高土地利用率改善居民生活居住条件构建环境优美的宜
居城市提升**城市形象和城市综合竞争力改善区域投资环境促进地
区经济跨越式发展。
三、项目建议书编制依据
1、《投资项目可行性研究指南试用版》
2、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工
作的指导意见》建保[2009]295号
3、《**市人民政府关于印发**市“十二五”住房建设规划的通知》晋
政文[2011]102号
四、问题与建议
1、建议相关部门给予支持加快推进项目前期工作。拟建项目社会效 益显著对**市全力推进梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造具有积极的推
动作用是**市“十二五”发展建设的重要内容项目的建设需求比较迫
切建议政府相关部门给予配合进一步做好项目的前期准备工作加快
项目的早日建成。
2、发挥社会各方的力量通力合作。项目为民生建设项目有助于提
高人民群众的生活水平和质量为使项目建设能顺利进行应充分发挥社
会各民间组织的作用发动镇村两级干部和群众积极参与通力合作使
项目能尽快实施。
3、建议在后期设计进一步完善优化。建议在下一步工作中对建筑方案
进行进一步优化确保功能合理的条件下技术上可行、经济上合理既实用又美观的设计方案。
4、加强建设期的项目管理工作。项目承办单位应实时监督施工的进度
保证工程施工质量和安全定期如实上报工程进度统计报表主动接受相
关部门的审计和监督将项目建设成为“高起点高标准高层次高水
平”的重点项目。
5、加强资金的落实、使用与监督。工程关键问题是资金的筹措资金
是否落实将直接影响工程进度和工程质量项目承建单位应抓紧建设资
金的落实确保资金足额到位切实加强建设资金的使用与监督工程资 金实行专户存储、专款专用绝不允许出现挤占挪用、改变投向、滞留欠 款等现象。
第二章 项目建设的背景及必要性
一、项目建设背景
1、**市社会经济实现跨越式发展
**是全国著名侨乡**“980”环湾建设的重要组成部分。东瀕台湾海
峡距金门仅5.6海里西和南安市接壤南与金门隔海相望北同鲤城
区、丰泽区毗邻东北与石狮相连。全市陆域649平方公里三面临海
海岸线长121公里。2001年被批准按中等城市规模建设现辖6个街道、13个镇共388个行政村社区。户籍人口105万侨胞和港、澳、台
同胞200多万外来人口110万左右。
**县域经济基本竞争力位列全国百强县市第7位综合创新能力
列全国县级城市第6位经济实力多年居八闽县级之首。全省公共文明指
数测评名列县级市第一。被国家体育总局确定为国家体育产业基地被省
政府列为福建省装备制造业重点基地。同时还先后荣获“世界茄克之
都”、“中国鞋都”、“中国纺织产业基地”、“全国食品工业强县”、“中国伞都”、“中国陶瓷重镇”、“中国休闲服装名镇”、“中国内衣 名镇”、“中国织造名镇”、“中国包装印刷基地”等称誉。2010年前11个月**全市工业总产值累计完成1,857.55亿元增长
19.7%其中规模以上产值完成1,663.39亿元增长21.4%。各主要产业中
除玩具业规模产值下降外其它产业产值均保持了两位数增幅。固定资产
投资完成275.14亿元增长38.3%。商品出口交货总值完成66.57亿美元
增长15.1%。财政总收入90.85亿元增长22.4%其中地方本级收入41.19 亿元增长22.8%。11月末全市金融机构人民币各项存款余额760.87亿元比上年末增长9.5%。可见2010年**全市经济运行总体平稳主要指标继
续保持较快增长多项主要经济指标增幅均超过年度目标。
2、**市城市建设相对滞后
经济的快速发展提高了**的综合经济实力推进了其经济结果的转
型增加了人均收入水平实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变也
在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。但与迅猛的经济发展形势相
比较**城市建设却显得相对滞后。城区内存在大量的“城中村”普遍存
在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等问题
且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民生活的需要同时也影响了城市总体的交通组织和功能的提升。梅岭组团湖光石鼓片区棚户区为上世纪80年代初原**市青阳糖厂的 职工生活区后因经营不善将土地使用权转让给**凤竹集团公司。经过几
十年的无序发展再加上管理不善该区域及周边已形成平房密度大、使用
年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便
利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。因此
对该片区的改造迫在眉睫这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要
更是经济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响
长远的发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合竞争力的差距。
2010年是**城市建设年梅岭组团是一号工程扛鼎之作得到**市
委市政府的高度重视。**市委书记、市长尤猛军曾表示“把**建设成为跟
我们的经济建设同步发展跟我们的品牌之都相匹配的品牌城市。”把梅岭组团建设成高端宜居城区使其成为**城市的新名片。梅岭组团是**的城
市窗口和门户无论是从**大桥、刺桐大桥、****大桥还是从即将建设的田安大桥跨江进入**首先看到的就是梅岭组团的面貌因此其形象直
接代表着**的形象。
湖光石鼓片区棚户区改造项目作为梅岭组团中的重要工程它将成为
**老城区新的经济、居住、文化活动据点建成多功能、复合型综合区域
含商业购物、商务办公、居住、文化、教育、旅游、休闲娱乐等多种功能
着重改善区域商业环境和人居环境。它的成功将直接推进整个片区旧城改
造和城市化建设的进程并将为**市其他镇区棚户区改造工作提供经验和
作示范推动**城镇化进程。
3、**市梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造规划
**市梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造项目位于梅岭、青阳街道接合 部**老城区核心区东起泉安中路西至世纪大道北面以规划石鼓路、竹树下水塘为界南面以湖光路和规划梅山路为界。片区规划总用地124.89 公顷约1,873.4亩拟在片区内设置商住生活区、商务中心区、文体公园
区、宗教体验区、教育生活区、民俗体验区等六个功能区。1功能定位
湖光石鼓片区发展功能定位为集文化、娱乐、商业、社区活动为一 体的的城市中心综合片区形成**二十一世纪对外展示新形象的城市新名 片。
2总体规划
湖光石鼓片区遵循“公共核心、组团环绕”的规划理念。项目规划结
二、项目建设的必要性及意义
1、改善居民生活居住条件构建环境优美的宜居城市
随着经济的发展、人们生活水平的逐渐提高人们对于居住条件的要 求也日渐提高。在满足基本温饱的基础上改善自身居住环境成了人们迫
切的愿望也是各级政府推进城市建设的重要目标。项目处于湖光石鼓片
区棚户区东部为**市旧城核心区其中建筑布局不合理且由于年代久
远房屋抗震性能差、结构及消防安全隐患严重、人口老龄化、基础设施
落后、区间道路规划不合理、卫生条件差等一些矛盾日益浮现和突出如 果不加以重视解决将会严重影响片区中低收入群众的居住环境和生活质
量。因此项目的建设可以使旧城区的空间得到有效的梳理解决居民的住房问题改善该片区居民居住条件提高居民生活质量提升整个城市的环境质量有助于**市构建环境优美的宜居城市。
2、解决建设拆迁安置问题推进湖光石鼓片区改造建设 梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造涉及拆迁的建构筑物面积总计约 79.8万平方米拆迁范围包括桂山社区、蔡厝社区、梅青社区、竹树下社
区和青华社区等五个社区。为更好地解决拆迁安置问题促进湖光石鼓片
区改造建设该片区拟建设12处安置地块按各自归属就近安置拆迁居民
安置区主要分布在项目区域北侧、东侧和南侧。项目位于湖光石鼓片区东
侧安置区为湖光石鼓片区改造的重要项目之一项目的建设有助于解决
该片区及周边地块建设的拆迁安置问题减少城市化进程带来的社会副作
用既改善了片区居民的生活居住条件又能够推进湖光石鼓片区改造项目的建设符合国家拆迁安置的有关规定和城市化建设的目的。
3、提升**城市形象和城市综合竞争力
旧城区的改造不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要更是经
济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响长远的发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合竞争力 的差距。梅岭组团是**的城市窗口和门户无论是从**大桥、刺桐大桥、****大桥还是从即将完工的田安大桥跨江进入**首先看到的就是梅岭
组团的面貌因此其形象直接代表着**的形象。把梅岭组团建设成高端宜
居城区使其成为**城市的新名片不仅能够改善**市的居民居住环境和
城市形象同时能够推进城市建设与经济协调发展提升**市的城市综 合竞争力。
4、合理规划土地提高土地利用率
从规划区现状土地开发强度来看缺乏统一规划土地开发价值尚未
得到充分体现。目前湖光石鼓片区棚户区内主要以散乱住宅等村镇建筑
为主部分为工业用地及文物古迹公共设施较为分散布局极为不合理
土地利用率低造成土地资源的浪费不仅存在各种安全隐患而且严重
制约了区域的经济发展成了该片区继续发展的瓶颈。通过区域开发与整
合进行合理的布局规划将拆迁群众集中安置调整土地使用结构明
确功能分区可较大程度的提高区域内土地价值和利用率可以拉动周边
地区的经济成为**新的经济增长极。
5、改善区域投资环境促进地区经济跨越式发展
由于历史的原因和经济的制约湖光石鼓片区大批建筑的景观品质较低市政配套设施欠缺原有的小商铺不适应现代商业需求不能吸引潜 在消费者严重地削弱了该片区的商业环境品质。项目的建设对进一步完
善片区的基础设施条件、道路交通网络和改善区域商业环境、投资环境有
着重大意义。届时不但极大改善片区的人居环境营造良好的商业氛围
间接提升区域土地价值而且带动周边商业圈的繁荣发展拓展区域经济
发展空间为新型经济体的发展创造良好的条件。第三章 项目建设内容及规模
一、湖光石鼓片区安置房建设规划
1、拆迁量预估
湖光石鼓片区内涉及拆迁的建构筑物面积总计约79.8万平方米。拆迁
范围包括桂山社区、蔡厝社区、梅青社区、竹树下社区和青华社区等五个
社区。拆迁内容包括企业厂房、商业及居住建筑等。其中**市教委部
队用地、**市公安边防大队、**第一中学、部分文物古迹祠堂等建筑予
以保留。具体拆迁量预估见表3-1。
2、安置量预估
湖光石鼓片区规划将对五个社区内所拆建筑居民进行就近安置补偿
预计安置住宅建筑面积95.3万平方米。
拟建设12处安置地块按各自归属就近安置拆迁居民安置区主要分布
在项目区域北侧、东侧和南侧北侧位于教委用地旁用于安置竹树下居
民东侧安置区围绕**一中为中心建设主要安置蔡厝、青华社区居民南侧安置区主要安置桂山和梅青社区居民形成现代高尚居住社区。规划 建设安置区总建筑面积149万平方米其中地上建筑面积119.9万平方米
地下建筑面积29.1万平方米。对于片区内的工业用房给予资金补偿。安置
情况见表3-2。
3、安置房分区规划
安置区分布在湖光石鼓片区的北部片区、东部片区和南部片区共12 个地块安置编号从A至M分别用于安置片区五个村社区拆迁户。
安置区规划分布情况见图3-3。1北部片区A地块
该片区沿世纪大道一侧为规划为城市行政办公商务区设置办公、酒 店使之成为片区景观节点亦是片区核心之一。用地北部结合水塘设置
公园且在用地北侧设置加油站一处。中部原来教委用地结合现状树木、部分特色建筑进行低密度、低容积率开发规划为办公会所。用地东侧
中部为安置用地A地块竹树下形成围合的内松外紧的小区环境。
2东部片区B、C、D、E、F、G、H地块
东部片区内除了开发商住用地、民俗体验区用地、宗教体验用地、** 一中用地外其余均为安置用地。为更好地解决拆迁安置问题更好地利
用泉安路一侧的商业资源泉安路、湖光西路一侧用地采用内街式商业开 发。
片区建筑布局与绿化景观、步行系统相呼应形成内部幽静的绿化休 闲空间。同时也尽量为每户争取更好的绿化与阳光。建筑以高层点式、板
式建筑组合为主高低错落变化配以低层公建等交错形成丰富的空间 形态。
二、项目用地现状
1、土地利用现状
项目周边包括**一中、石鼓庙及工业居住用地商业设施、公共服务 设施较为散乱商业、工业用地混杂其中。
2、建筑现状
现状建筑包括企业厂房、村庄建筑、中小学校、商业服务等建筑质 量参差不齐建筑布局零散杂乱。
3、规划拆迁、安置量
项目所在B、C、D地块属于湖光石鼓片区东侧安置区根据“各自归 属就近安置拆迁居民”的原则主要安置蔡厝社区居民。根据国家及省市
相关文件精神项目属棚户区危旧房改造项目将配建比例不低于改造总建筑面积5%的廉租住房每套建筑面积低于50平方米。
三、建设规模及内容
1、总体规模
项目总用地面积59,260.00 m 总建筑占地面积20,156.87 m 总建筑
面积254,006.69 m 为20幢建筑单体。总体技术经济指标见表3-5。
2、各地块建设规模
1B地块 项目B地块安置房总用地面积24,100m 总建筑占地面积7,505.97 m 总建筑面积97,369.33 m 为8幢建筑单体。具体技术经济指标见表3-6。
3、初步设计构想 安置区内主要以多高层住宅建筑为主由区内交通道路划分相对独立的居住单元小区内高层住宅楼层高低错落有致配以低层公建等交错布局交叉重叠形成丰富的空间形态富有动态美感轮廓清晰线条分明使外立面十分醒目、绚丽和壮观外墙的装饰和点缀弧线形的凸窗
和观景台使得群体建筑呈现出现代与传统和谐统一的美感体现出独特的建筑艺术价值和文化品位。单体设计采用全新的单体平面户型设计南北通透视野开阔面积
经济公摊小得房率高功能实用入口空间妥贴处理通而不透私密性强户型全面拓宽片区的消费群以增加人气。安置小区户型充分结合相应的景观资源进行规划建设并提供相应的观景阳台、落地窗转角窗等同时尽量使客厅、主人房布置在景观最好的位置上。房型配置上考虑本地区人口的构成并结合当地居住习惯进行建设功能分区合理达到动静相宜洁净分开的目的。安置小区内每座楼房均设有13部电梯供居民们上下同时设有楼梯通道及安全紧急出口。小区内设置停车场按停车用地性质分地上停车场和地下停车场以地下停车场为主。其总体布局的要求是与外界交通、中心景观区联系方便同时拥有安静的环境尽量避免外界的干扰建筑布局与绿化景观、步行系统相呼应形成内部幽静的绿化休闲空间。第四章 项目选址及建设条件分析
一、项目建设地点
1、地理位置
**地处福建东南沿海位于北纬24°30′4424° 54′21东经118° 24′56118° 41′10。东瀕台湾海峡西和南安市接壤南与金门隔海相望北同鲤城区、丰泽区毗邻东北与石狮相连境内陆地面积649平方公里三面临海海岸线长122公里海域面积6,345平方公里。
2、项目选址
项目地处**市梅岭街道蔡厝社区梅岭、青阳街道接合部范围内位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城区的核心区。
**湖光石鼓片区区位优势明显距新行政中心区直线距离约3.5km
距规划的**会展新区约3.5km距规划滨江商务区约5km****机场仅2.5km。
二、建设条件分析
1、自然条件 1气象
该区域属南亚热带海洋性季风气候夏无酷暑冬无严寒。气候温暖 湿润季风显著台风活动频繁。多年平均气温2021℃月平均气温11.9℃极端最高气温38.9℃极端最低气温0℃极端最高地面温度69.6℃极端最低地面温度-4.4℃。
多年平均绝对湿度为20hPa最高绝对湿度39.1hPa最小绝对湿为 20hPa多年平均相对湿度76%最小相对湿度8%。多年平均风速为3.5m/s 最大风速24m/s多年平均雷暴52天多年平均雾11天霜6天。2降水
由于受季风气候影响全年降雨集中在49月尤其是79月的台
风暴雨季节盛夏季节由于太平洋低纬度地区的热带风暴挟带大量暖湿气流登陆后受地面摩擦和**流域西北部高山阻挡复合抬升引起强烈暴雨。
降水地区分布不均匀总的趋势是从西北向东南递减多年平均降水量9501,400mm之间。降水量年际和年内分布不均匀**市多年平均降水量1,146.6mm多年平均径流深534mm最大年径流深1,320mm最小年径流深135mm多年平均水面蒸发量1,146mm平均陆地年蒸发量612mm。3地形地貌
**市三面临海地势由西北向东南海面倾斜呈波状起伏梯级分布。主要山峰分布在西北和中部系戴云山各东南沿海延伸余脉。西北边境的紫帽山海拔517.8米为与鲤城、南安共有的界山。地貌以丘陵、台地、平原三类型为主。**流经北部于溜石江入海。湖光石鼓片区内整体地形较为平缓总体南高北低。4地震
依据《中国地震动参数区划图GBl8306-2001》福建省区划一览表
项目区抗震设防烈度为七度地震动峰值加速度为0.15g地震动反应谱特征周期为0.4s。
2、基础设施条件 1交通
**市对外交通多元化和立体化“陆、海、空”立体交通网络已基本形成市域公路通车里程1,700.6公里公路密度以每百平方公里262公里通车里程名列全国前茅福厦高速公路从城市的西北部切过互通口离城区约5 km外接324国道、308省道等。
4D级**机场成为初具规模的航空港开辟了**至北京、上海、广州、深圳、杭州、舟山、成都及香港、马尼拉、日本冲绳等20余条航线。客货吞吐量跻身于全国通航机场的第37位成为干线机场。全市拥有围头、深沪、东石、安平四大港区、19个50010,000吨级泊位码头。深沪港区成为国家开放口岸围头港成为国家一类口岸并开辟20多条内贸集装箱班轮航线和至香港国际集装箱班轮航线。项目区周边的世纪大道和泉安中路为连接**、石狮和**的主干道陆 路交通十分便捷。2供电
全市建有50万伏输变电站1座容量200万千伏安22万伏输变电 站7座容量267万千伏安11万伏输变电站32座容量328.9万千伏安建有热电联产发电厂1座发电容量为10万千瓦建有LNG燃气电厂1座发电容量为140万千瓦有垃圾发电厂1座容量1.5万千瓦。**售电量占全省10%成为福建省电网配套最完善、电力建设最超前的地区之一。
项目片区建有沟头110KV变电站规模3×40MVA配合远期西侧的 110KV青阳变电站扩容至3×50MVA电力供应充足可满足施工及居民入住的需要。3供水
**供水设施完善水质安全。引水工程全线贯通建有市镇两级自来 水厂17座市域日供水105万立方米。市区建有25万立方米/日现代化自来水现已投入使用。项目区周边青阳第二水厂设计规模为25万吨/日位于项目地块以西外侧约500米可满足项目的用水需求。4通信
**的电信、通讯事业水平在全国处于领先地位。至2008年底全市城乡固定电话交换机总容量55万门互联网接入用户16万户移动电话用户140万户电话含固定电话、泉灵通、移动电话普及率4.8部/户成为全省首批“电话市”之一。
项目区通讯服务由**城区电信支局提供**移动电话实现无盲区覆盖可以保证项目通信需求。可提供国内国际电话服务以及各种现代化的电报、电传、特快专递、无线通讯、互联网等电讯邮政服务可直通世界150多个国家和地区。5建筑材料来源
建筑材料主要为土、石、钢材、水泥、砂石料等。**市商品经济较为 发达流通渠道畅通建筑材料供应链较为完整当地砂石等资源丰富可就近采购项目区域临近县市有产水泥可满足供应区域周边有钢铁企业所需钢材可以到该厂或周边地区购买。
三、选址合理性分析
1、项目选址符合改造规划关于“各自归属就近安置拆迁居民”的原则能够增加拆迁居民对于新居地的认同感。
2、项目紧临泉安路、石鼓路、**一中交通便捷教育资源丰富能够较好地满足安置区内居民的出行和受教育需求。
3、项目的选址符合城市总体规划和湖光石鼓片区改造规划能够满足项目建设过程和外部环境条件的要求也符合环境保护的相关要求有利于城镇化改造。
4、项目所处区域具备了实施项目的良好建设条件气候地质条件和交通及其他基础设施条件已达到建设要求的基本工程条件。因此项目选址具有较高的科学性和合理性适宜项目的建设和**市城市建设与未来发展的需要。第五章 项目实施进度安排
一、项目建设周期
根据项目建设管理有关规定、项目承办单位的要求以及项目建设规 模、功能需求、管理条件、资金到位情况项目实施须制定建设项目总体及分阶段工程进度计划保证建设项目的供水、供电、通讯等配套辅助设施与主体工程同步建成确保建设任务按期完成。项目在可行性研究报告编制及审批、设计编制及审批等前期工作取得 顺利进展后进行项目的具体实施工作包括主体施工、装修、设备采购安装以及道路、绿化等配套设施的建设具体实施工作时间约为24个月。须对项目实施进度进行监督管理以保证项目建设顺利推进。
二、项目建设进度安排
1、项目前期工作
2011年5月6月进行项目建议书、项目可行性研究报告编制、项
目立项审批等工作
2011年7月8月进行初步设计、详细规划设计及审批项目施工
图设计并通过审查、审批。
2、建设实施阶段
前期工作结束后进行项目施工准备工作完成施工用水、用电、施 工便道等工程组织设备、材料订购准备必要的施工图纸组织招标投标包括监理、施工等方面的招标投标并择优选择施工单位签订施工合同。项目开工审批。
2011年9月2013年9月计划共24个月进行项目建设施工阶段包括主体施工、装修、设备采购安装以及道路、绿化等配套设施的建设项目的总体竣工验收等。
三、项目质量保证措施
1、勘察设计单位必须按资质等级承担相应的勘察设计任务应按照国家现行的有关规定、技术标准和合同进行勘察设计建立健全质量保证体系加强设计过程的质量控制健全设计文件的审核会签制度。建设项目的施工图设计文件含方案设计不得擅自变更。确因功能需要变更设计的项目需报请原审批部门批准。
2、施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工对每道工序都要按质量要求确定施工工序并对施工的工程质量负责。
3、切实加强项目监督管理。严格按照中央预算内投资项目管理的有关规定切实落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制规范项目建设程序确保工程质量。
4、建设项目实行工程监理制对工程进行“三控制”、“两管理”、“一协调”采用“事前、事中、事后”的工作程序确保工程社会效益和环境效益的协调统一。
5、施工单位的选择按公开、公平、公正的市场竞争原则项目将严格按照国家有关招投标法律采用公开招标方式选择有资质的施工单位。施工单位必须具有信誉好、实力强、经验丰富等特点。第六章 投资估算及资金筹措
一、投资估算的依据
1、估算依据
1《福建省建筑安装工程费用定额》2003版 2泉建筑[2005]10号、泉建筑[2005]16号文 3**市2011年4月建设工程造价有关资料汇编 4项目承办单位提供的相关资料 5类似工程技术经济指标。
2、相关取费标准
1建设单位管理费根据《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》财建[2002]394号计取
2施工图设计审查费依据《福建省物价局关于重新规范建筑工程施工图设计文件审查收费的通知》闽价房[2009]168号计取 3招标代理费依据国家计委关于印发《招标代理服务受费管理暂行办法》计价格[2002]1980号计取
4勘察设计费根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知计价[2002]10号计取
5工程监理费国家发展改革委、建设部印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号计取 6环境影响评价费按《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格中[2002]125号文计取
7白蚁防治费依据福建省物价局、福建省财政厅关于《重新核定房屋白蚁防治收费标准》的通知闽价[2002]房572号计取。以上费率计取标准在工程的实际运行过程中还根据工程的具体情况进行适当调整。
二、估算范围
项目投资估算编制范围按总用地面积为59,260m 总建筑占地面积为20,156.87m2 总建筑面积为254,006.69m2 其中地上建筑面积为213,414.75 m2 地下建筑面积为40,591.94 m2主要建设内容包括上部主体结构、地下室工程、安装工程、市政设施配套及景观绿化工程。
三、投资估算
经估算项目总投资为127,239.87万元其中建安工程费用74,112.96万元工程建设其他费用42,465.56万元工程建设预备费5,828.93万元建设期利息4,832.42万元。项目具体投资估算见表6-1。
四、资金筹措方案及使用计划
1、资金筹措方案
项目总投资127,239.87万元。其中申请银行贷款76,000.00万元业主自筹资金51,239.87万元。
2、使用计划
项目资金使用计划见表6-2。第七章 项目评价
一、社会效益初步评价
项目的建设对社会的影响是积极的所取得的社会效益是非常显著的将在社会各方面直接或间接体现是**市城市建设的重要内容对加快全市社会经济发展起到了强有力的推动作用符合加快建设海峡西岸繁荣带的需要能够获得各级政府、组织及广大人民群众的关注和支持。
1、项目对社会的影响分析 1对**市的影响
项目的建设是梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造项目顺序推进的重要保障能够解决建设拆迁安置问题合理规划土地提高土地利用率改善居民生活居住条件构建环境优美的宜居城市提升**城市形象和城市综合竞争力改善区域投资环境促进地区经济跨越式发展。
2对居民生活水平和生活质量的影响
项目的建设可以使旧城区的空间得到有效的梳理解决居民的住房问题改善该片区居民居住条件提高居民生活质量提升整个城市的环境质量有助于**市构建环境优美的宜居城市是当地居民生活水平和生活质量提高的体现。3对地区就业的影响
项目的建设将提供一定数量的就业岗位。在项目建设期间将为建 筑业和建筑材料行业增加就业岗位在项目运营期间一些保安、卫生保洁、商店服务员等基础的工作岗位需求必将在当地解决这将为地方创造更多的就业机会有利于缓解地区就业压力促进剩余劳动力转移。 4对财政收入的影响
项目配套建设的沿街商业的每年都会产生一定数量的经济效益能够直接增加政府的财政收入同时项目的建设能够带动当地材料生产、销售、运输、旅游、文化娱乐等其他行业的发展间接增加政府的财政收入。
5对不同利益群体的影响
项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输 行业及建设用地周围商家等的收入。
6对基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响
项目建成后对基础设施例如供水、供电、供气、通信及污水处理、垃 圾处理等有一定的需求但就总体规划来看不会产生较大影响。项目的建设符合**市城市建设总体规划。
2、项目所在地互适性分析
1不同利益群体对项目的态度及参与程度
项目具有积极的社会效益能够使旧城区的空间得到有效的梳理解决居民的住房问题改善该片区居民居住条件提高居民生活质量提升整个城市的环境质量能够提供一定量的就业岗位提高城市居民个人收入有效地保障**市社会的和谐、稳定发展符合片区群众的根本和长远利益能够得到广大人民群众的关注和支持同时多数机构、企事业单位等也会支持该项目的建设并且愿意投入其建设当中去。
2各级组织对项目的态度及支持程度
项目能够促进梅岭组团湖光石鼓片区棚户区的改造解决建设拆迁安置问题合理规划土地提高土地利用率改善居民生活居住条件构建环境优美的宜居城市提升**城市形象和城市综合竞争力改善区域投资环境增加政府财政收入促进地区经济跨越式发展是莆田市城市建设的重要内容能够得到各级政府、组织的支持。
3、社会风险分析
项目立足满足群众生活居住需求顺应**市湖光石鼓片区长远发展需要更好地维护社会稳定促进和谐社会建设具有良好的社会效益得到了**市政府及各社会阶层的支持。因此项目基本没有社会风险。但应做好项目建设和使用期的管理工作尽量减少对周边居民日常生活的影响减少对周边自然生态环境的破坏并处理好由此产生的各种矛盾以避免由此产生的社会风险。
二、结论和建议
1、结论
1项目是**市委、市政府实施“把梅岭组团建设成高端宜居城区 使其成为**城市的新名片”战略部署的重要组成部分。项目建成后有利于提升**市城市整体形象和影响提高居民生活水平和生活质量与**城市定位及发展相适应项目建设是必要的。
2项目充分考虑以人为本同时做到结合实际、高标准、高要求 建设规模符合当前需求且做到适度超前所需投资安排较为合理能够满足项目建设的需求。
3项目根据建设项目管理有关规定以及项目建设规模、功能需求、管理条件、资金到位情况制定了建设项目总体及分阶段工程进度计划并对项目实施进度和质量进行监督管理能够保证项目建设顺利推进。
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