购物中心预算及楼层租金分解说明_商业未来租金预算方案

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购物中心预算及楼层租金分解说明

1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。架构：

招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部

2、促各相关部门开展市场调研：

招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。行政：行政管理模式及费用标准 财务：管理模式及费用标准 IT：管理模式及费用标准

企划：管理模式及费用、广告计划标准 物管/工程：管理模式及费用标准 人事/行政：管理模式及费用标准

3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。⑴固定成本； ⑵变动成本； ⑶各种税费； ⑷资产折旧；

⑸其它不可预见的费用等；

⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：

A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；

B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；

C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。

一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。

2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。

D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。E、前期开办费公摊

4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。

年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）

+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3 +前期开办分摊费等 +其它费用等

-已出租费（如果有已经出租的物业）

5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比 说明：

1楼要承担年度任务总费用的50%左右，2楼租金为一楼的50%左右，3楼租金二楼的50%左右，4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。B1楼为五楼租金的50%。例：设总系数为16、每个楼层的月租金总额 公式为：

1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12 2楼月租金总额=（年度费用总额×2F所占百分比）/12 3楼月租金总额=（年度费用总额×3F所占百分比）/12 4楼月租金总额=（年度费用总额×4F所占百分比）/12 5楼月租金总额=（年度费用总额×5F所占百分比）/12 B1楼月租金总额=（年度费用总额×B1所占百分比）/127、每F每月/元/㎡

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式为：每F每月/元/㎡ =1楼月租金总额/楼层面积 =2楼月租金总额/楼层面积 =3楼月租金总额/楼层面积 =4楼月租金总额/楼层面积 =5楼月租金总额/楼层面积 =B1楼月租金总额/楼层面积

8、优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表：

9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理？ 本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平？租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。

10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳： ⑴增加或减少第3条中成本细项费用。⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。

B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金（一般来说3月-7月份为市场淡季，8月-2月为旺季）。⑶降低成本费用 ⑷增加收入来源 ⑸增加营业外收入