云南省上半年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地查勘记录模拟试题_房地产估价师案例押题

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云南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地

查勘记录模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。

A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调

2、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

3、假设某房产限差为120，则其中误差为。

A：30 B：60 C：90 D：120 E：执行层的组织协调

4、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。

A：签订估价委托合同之日

B：发放抵押贷款之日

C：完成估价对象实地查看之日

D：未来处置抵押房地产之日

E：工业用地的监测点评估价格

5、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。

A．疗养区

B．居住区

C．工业区

D．大学区

6、不动产登记费的收取__ A．按不动产面积

B．按件收取

C．按不动产体积

D．按价款的比例

7、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14% B．10% C．33% D．15%

8、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A：100 B：200 C：300 D：500 E：执行层的组织协调

9、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：1％

B：1．5％

C：2％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

10、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为__。

A．固定资产投资和流动资产投资

B．不动产投资和动产投资

C．长期投资和短期投资

D．境内投资和境外投资

11、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为__。

A．市、县级人民政府房屋征收管理部门

B．省级人民政府房屋征收管理部门

C．市、县级人民政府

D．省级人民政府

12、下列不属于房地产的行政法规的是。

A：《城市私有房屋管理暂行条例》

B：《城市房屋拆迁管理条例》

C：《城市房屋拆迁单位管理规定》

D：《住房公积金管理条例》

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。

A．通货贬值

B．通货膨胀

C．通货紧缩

D．通货异常

14、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。

A．AA级及以上

B．A级以上

C．BB级以上

D．BBB级及以上

15、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。

A．30 B．60 C．70 D．100

16、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。

A：价格分析

B：市场分析

C：产品分析

D：成本分析

E：借款合同

17、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．购买动机

D．自我形象

18、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。

A：机械消耗定额

B：劳动消耗定额

C：材料消耗定额

D：施工定额

E：执行层的组织协调

19、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。

A．政策风险

B．市场风险

C．经营风险

D．物业费收缴难风险

20、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。

A：用大样图表示其细部做法的一套图纸

B：用平面图表示建筑物的外部

C：用总平面图表示建筑物的位置

D：用平面图及剖面图表示其内部

E：执行层的组织协调

21、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

22、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。

A：超额利润

B：投资回报

C：内部收益

D：风险报酬

E：借款合同

23、以下属于房地产资产管理范围的是__。

A．制订物业策略计划

B．设备更新财务预测

C．室内布局与空间规划

D．建筑设计与工程规划

24、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括。

A：分部分项工程量清单

B：措施项目清单

C：单位工程费用清单

D：其他项目清单

E：执行层的组织协调

25、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、零售商业物业的分类不是按__分类的。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．建筑范围

2、被邀请参加投标的承包商通常在__个之间。

A．1～3 B．3～5 C．1～7 D．3～103、民法中的人身关系包括。

A：财产所有权关系

B：财产流转关系

C：财产形成权关系

D：人格权关系

E：身份权关系

4、边际收益递减规律也称生产要素__规律。

A．边际产量递减

B．边际因素递减 C．边际效果递减

D．边际收效递减

5、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题)A：买地一建房一卖房

B：买房一经营

C：买房一出租一转售

D：买房一出租

E：买地一开发一转让

6、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

7、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

A：当事人姓名或者名称及住所

B：租赁期限

C：租赁用途

D：租金交付方式

E：房屋的修缮责任

8、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。

A：直接信用

B：间接信用

C：中间信用

D：直接融资

E：间接融资

9、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。

A：统计报表

B：社会调查

C：普查

D：重点调查

E：典型调查和抽样调查

10、下列属于住房公积金使用原则的是。

A：定向使用的原則

B：安全运作原则

C：严格时效原则

D：按期间缴存原则

E：非一次性原則

11、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

12、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。

A：购买水平

B：购买单位

C：购买能力

D：购买欲望

E：购买需求

13、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A：实际价格/理论价格

B：房地产价格增长率/实际GDP增长率

C：房地产价格指数/居民消费价格指数

D：房屋施工面积/新竣工面积

E：个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

14、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要给被征地单位妥善安排生产用地

B：要妥善安置征地范围外的拆迁户

C：对征收的土地要适当补偿

D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿

E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排

15、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。

A：宪法具有最高的法律效力

B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章

D：行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章

16、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。

A．审计费

B．工程造价咨询费

C．临时用地费和临时建设费

D．工程监理费

17、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。

A：风险基金

B：保证金

C：预留金

D：周转金

E：执行层的组织协调

18、保险合同的终止主要包括。

A：保险期限届满

B：保险公司因解散、破产等原因而终止

C：保险标的因除外责任原因而灭失

D：当事人解除保险合同

E：保险人未履行赔偿或给付义务

19、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

20、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

21、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。

A：生产成本高于市场平均成本

B：生产成本低于市场平均成本

C：自由竞争

D：该种商品本身可以大量重复生产

E：生产成本等于市场平均成本

22、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。

A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点

B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D：房地产估价人员可以假定估价时点

E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

23、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】

A：是一种专业意见

B：估计价格或价值

C：实行有偿服务

D：承担法律责任

E：估价作业日期长

24、以下能够引起利率上升的因素有__。

A．借贷资金的供给大于需求

B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策

D．某国国际收支出现大量顺差

E．中央银行采用货币扩张政策

25、房地产测绘的作用，__ A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

B．为房地产管理提供信息服务

C．为其他部门提供参考资料

D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据