集体土地流转合同的效力认定_集体土地流转合同

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民主议定程序对集体土地使用权

流转合同效力的影响

述天律师

按照我国现有法律法规的规定，农民集体所有的土地在处分权能上是受到严格限制的，不同于国有土地。如农民集体所有的土地一般情况由本集体经济的单位或个人承包经营，如果是本集体组织以外的主体承包经营，则需要经过村民会议的同意。对此，可以参看下述法条的规定：

《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”

《土地管理法》第15条第2款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

但是在现实之中经常会出现没有经过村民会议的法定程序，村委会就擅自对外发包土地，那么在这种情况下，村委会与承包方签订的合同效力到底如何呢？

《农村土地承包法》和《土地管理法》关于村委会向本集体经济组织以外的单位或个人发包土地的应当经过村民会议同意的规定属于效力性的强制性规定，按照《合同法》第52条以及《合同法》解释二第14条的规定，村委会与承包方签订的合同原则上属于无效合同，但是在满足下列情况之下可以认定为有效合同：

1、经过公开拍卖、招标而订立流转合同的；

2、流转合同订立后，承包方已对流转土地作了大量投入的。