《工程建设前期准备》教材大纲_建设工程前期准备工作

2020-02-28 其他范文下载本文

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目录及主要内容

第一章重庆市房地产开发项目全程建设流程第二章可行性研究阶段

第一节市场研究、开发场地选择

一、对房地产开发公司需要收集的国民经济发展规划、区域经济发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划等资料进行简单介绍。

1、国民经济发展规划

2、区域经济发展规划

3、土地利用总体规划

4、年度建设用地计划

5、城市规划

6、房地产开发年度计划

二、房地产市场调查、资源调查和分析，寻求投资机会，对有投资意向的项目进行研究、筛选、分析、预测；

1、房地产市场的影响因素（调查哪些因素？含资源调查和分析）

2、房地产市场的调查方法

3、房地产市场的调查结果及对结果的分析

4、投资项目的确定（投资决策）

三、进行选址研究，形成投资意向。选址研究及结论

第二节拟定开发项目

一、项目策划

对拟开发项目（投资意向项目）进行策划，确定开发项目性质、项目建设地点、项目建设规模、投资额度、资金来源、市场前景预期、销售计划等，提出开发项目的规划大纲和方案。

二、开发项目的规划大纲和方案

第三节

经济、社会、环境效益评价

一、项目可研

委托项目公司或开发公司自己初步立项，对开发方案进行技术经济论证，计算开发项目收益率，判定该投资项目是否可行，编制可研报告，做出投资决策。

二、编制可研报告，做出投资决策第三章开发项目前期工作阶段

第一节

开发项目立项

一、编制项目建议书，项目报审

根据资产投资计划、城市规划、年度建设用地计划和市场需求，编制项目建议书，提出项目申请书（同时提交可研报告）→向计委申报立项→计委函至规划局→规划局会签返计委→计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签→进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告→计委、建委、规委及各专业局审查可研报告→对可研批复，两委会签，同意立项。

二、领取立项批复文件

开发商领取计划部门批准征用土地的计划任务书，征用农村土地时的市政府批文，划拨国有土地时的市房地产管理局对用地和拆迁安置意见。第二节申请购置开发场地，获取土地使用权

一、建设用地规划许可证办理

1、申请选址定点：

向规划局申请选址定点→现场踏勘，初步确定项目用地的具体位置和界限→委托测绘或购买现状地形图（含管网）（原址扩建项目）（新选址项目在选址方案确定后补送）→申办开发地块地质灾害危险性初审→领取《规划选址意见通知书》。

2、申请确定规划设计条件：

申请确定规划设计条件→按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见（国土、环保、消防、文物、绿化等部门）→规划局审查后下达规划设计条件，核发《规划设计要点意见书》。

3、委托编制规划设计总图

委托规划设计院编制规划设计总图（编制规划方案设计任务书→规划设计方案招投标及备案→规划方案设计）→到规划局领设计方案送审书，提交规划设计方案（必要时需编制修建性详规方案）。

4、核定用地面积，确定用地红线范围

规划局审核规划设计总图，核定用地面积，确定用地红线范围→规划方案报国土、消防、环保、人防、防雷、市政部门等审批（同时报计委审批项目可研报告）→修改后送规委审图→由规委召开市政协调会→出市政会议纪要。若项目建筑总面积超过10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案（含建筑工程单体规划设计条件）审批→核发规划红线图、《建设用地规划许可证》→办理钉桩成果通知单（测绘院钉桩，成果给设计人）。

二、申请土地开发使用权

1、办理用地申请

土地（使用权）购置（或出让）申请→国土局及市政府批准→土地招拍挂（含协议出让）或农地征用→签订《国有土地使用权转让合同》→建委备案，领取《房地产开发项目手册》。

2、办理《国有土地使用权证》评估项目建设用地地价→交纳土地出让金，到地政部门办理《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》→交纳土地契税，取得《国有土地使用权证》→办理项目地名注册手续。

三、拆迁、安置

1、拆迁、安置

地政部门审查拆迁安置方案→核发《房屋拆迁许可证》→动迁会及拆迁补偿、拆迁安置。

2、场地“三通一平”，办理配套手续

①到园林局申请伐树许可证；②了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案；③煤气、道路、上下水改路；④到供电局业扩处申请用电报表，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

第三节筹集资金

汇集自有资金、向金融机构申请贷款、发行投资债券、发行股票、寻找合作投资开发的伙伴、制定合理的预售计划和措施等。这项工作贯穿于整个前期工作。

第四节委托建筑方案设计

建筑方案设计及报审：开发企业取得土地使用权→勘察设计招标→工程地质勘察、建筑设计院编制设计方案→设计方案报规划局审批（高层建筑需征求消防部门意见）→设计方案通过→规划局核发设计方案通知书，提出修改意见→委托设计院进行项目的初步设计。

第五节初步设计审批

初步设计→初步设计报批（规划局组织抗震、人防、教委、防雷、消防、绿化、环保、水电综合管网等部门会审和审批）→编制设计概算及概算审批→规划局核发建筑核位红线→建委初设审批→初设审定→进入施工图设计。

第六节施工图审批

一、施工图设计、预算及报批

工程地质详勘→出勘察报告→勘察报告审查→施工图设计（含建施、结施、设备施工图、弱电及特殊外装修设计、环境设计、人防工程设计等）→施工图预算→施工图审查→施工图报批（人防、消防、防雷、环保、绿化、交通、节能审批等）

二、办理建筑设计审核意见书和《建设工程规划许可证》

办理市政审批手续→交市政配套设施费→办理建筑设计审核意见书和《建设工程规划许可证》（建设工程执照）→办理施工图设计审查备案书（建筑面积4万㎡以上须报市建委审查）→申请订立道路红线界桩，办理“订界通知单”→建设单位放线→测绘院、规划局验线和签证→合格后方可施工。

三、申请下达年度计划，办理固定资产投资许可证。

初设审定后，到计委申请下达年度计划（建委会签）→到建委工程处领取开工审批表。

计划下达后，持年度计划、税单到计划、经委登记，领取批文及固定资产投资许可证或预备项目备案表。

第七节办理施工许可证

一、项目报建

项目报建（排水、供水、供电、供气、电信、邮政、电视、防雷等报建），签订白蚁防治合同。

二、办理监理招标、施工招标手续

包括招标代理、招标文件内部审查、公示、编制和审查标底、投标、开标、评标、中标等，确定监理、施工队伍及材料设备供应商，签订合同。

三、办理施工许可证

房地产开发正式项目表备案→安监、质监登记备案→交纳相关费用（交劳保基金→交散装水泥基金→交合同印花税→交新型墙体材料保证金→交工程定额测定费）→办理市政手续、配套手续（如报装上下水、道路、燃气、供电、渣土外运；淤泥排放证；卫生许可证；树木移栽、砍伐手续等）→办理施工许可证→提交开工报告。

四、预售办理

制作营销策划资料→报价小组审查→商品房预售方案→办理预售申请、登记→领取《商品房预售许可证》→建委、物价局下文批价→进行销售。第四章工程建设实施阶段

第一节工程施工准备施工场地“六通一平”；施工图纸及资料准备；设备订购；临时用地或临时占道手续办理；确定水准点与坐标控制点，进行现场校验；图纸会审、设计交底；施工方案等。第二节工程施工

成立项目部（目标分解、任务分工）→熟悉施工图及概预算、熟悉招投标文件和各类合同、了解报建文件→编制资金使用计划→审核监理规划、细则，审核施工组织措施、安全质量措施等，审核分包单位资质→技术会审→场地管线探测、施工放线、搭设临时设施和施工水电安装等→第一次工地会议及现场技术交底→批准开工报告→工程开工实施（土方工程、地基与基础工程、主体结构、屋面工程、建筑装饰装修工程、建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程、建筑通风与空调工程、智能建筑工程、电梯工程等），对工程进行质量、进度、成本、投资控制，进行人员、资金、设备、合同管理，协调关系等→施工及验收→室外工程施工（化粪池施工，小区道路、绿化施工）→配套工程施工→编制竣工验收资料。

第五章项目销售及竣工验收阶段

第一节生产准备

原材料、生产设备、能源、动力、人员培训等准备→试运行。

第二节工程竣工验收塔吊、脚手架拆除→竣工面积实测、复测→申请竣工验收→单位工程质量预验收→节能、分户验收等专项验收→消防、人防、环保、防疫、防雷、绿化等专业验收→规划验收→水、电、气、通信等配套设施验收→竣工档案验收→单位工程竣工验收（综合验收）→市政基础设施竣工验收→单项工程竣工验收（同时办理大确权）→室内五项检测。

第三节销售许可办理

申办《销售许可证》→填写完成《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等→商品房销售及按揭办理→物业招标→签订前期物业管理合同。

第四节工程结算

工程结算→综合测绘→施工单位退场。第五节工程竣工决算

编制财务竣工决算→竣工验收质量备案，取得《建筑工程竣工验收备案证》→档案移交→项目总结评价→商品房交付使用许可证。

第六节权属登记

办理房地产权权属初始登记，取得《商品房权属证明书》。

第七节物业移交

签订物业管理合同→物业移交→办理门牌号码、户口迁入、绿化、环卫和治安等手续。第六章交付使用阶段

第一节业主移交

分户验收、接房→进入保修期→装修→入住。第二节售后服务

保修期检测、维护、回访。第七章项目后评价阶段