“万顷良田建设工程”中的土地归属调整问题研究_万顷良田建设工程方案

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“万顷良田建设工程”中的土地权属调整研究

摘要：“万顷良田建设工程”是江苏省为促进城乡统筹和社会主义新农村建设而提出的一项政策创新。土地权属调整是这项政策顺利实施的关键。本文首先对土地权属调整的内容、原则、程序进行分析，接着针对土地权属调整过程中可能遇到的问题提出相应政策建议，为土地权属调整顺利实施提供一定参考。Abstract:“ten thousand area unit fertile farmland construction project” is Jiangsu Province to promote a policy innovation which the city and countryside overall plan and the socialism new rural reconstruction proposed.The earth land ownership is the adjustment is this policy smooth implementation key.This article first is to the earth land ownership the adjustment the content, the principle, the procedure carries on the analysis, then aims at the earth land ownership is the question which in the alignment procedure poibly meets proposed that the corresponding policy suggested that is for the earth land ownership the adjustment smooth implementation provides certain reference.关键词：土地权属调整 原则 程序 政策建议

Key word: The earth land ownership is the adjustment principle procedure policy suggestion

“万顷”是一项系统工程，它以实施“城乡建设用地增减挂钩”为抓手，以土地开发整理项目为载体，通过对田水路林村进行综合整理，将增加有效耕地面积，提高耕地质量；将农村居民迁移到城镇，可以节约集约利用建设用地；建成大面积连片的高标准农田，可以优化区域土地利用布局、加快构建现代农业。项目实施过程中涉及到土地所有权、使用权、他项权利等一系列权利的调整，土地权属调整内容较为复杂，研究土地权属调整的内容、原则、程序等具有十分重要的现实意义。

一、土地权属调整方案的内容

万顷良田工程实施过程中会涉及到所有权、使用权、他项权利等一系列权属调整，以下为土地权属调整的具体内容：

（一）土地所有权的调整

为使土地开发整理复垦后的田块连片规则，在原国有土地与集体所有土地之间边界不规则处，可按照等当量或等价，经双方协商后进行土地所有权调整。

针对集体所有权的调整，一般要尽量保持土地权属界线的稳定性。特殊情况下在土地开发、整理、复垦过程中，需新建主干道路、主干渠道等，可通过土地征用的方式将集体所有土地调整为国有土地。

（二）土地使用权的调整

万顷中土地使用权调整主要有以下几种类型：

1.宅基地使用权调整

万顷涉及拆迁的农户由村民委员会向乡（镇）土地管理机构提出申请，经县（市）土地行政主管部门审查、县（市）人民政府批准后，对宅基地使用权予以收回。对于失去宅基地的村民，应当给予合理安置与补偿。安置与补偿的方式具体有以下几种：

（1）货币化安置方式。对要求货币补偿的农户，在对其原农村住宅进行价值评估后，确定应得的安置房补偿面积。货币补偿总额建议为应得安置房面积的市场折算价扣除政府定销价后的差额，并在此基础上适当提高补偿金。农户接受货币补偿后，政府不再安排商品房置换。

（2）现房安置方式。对要求现房安置的农户，采取“等价交换、差额结算”的置换办法，即农村住宅交换商品房遵循等价交换原则，在土地使用权互不作价的前提下，镇（街道）要制定对农宅估价的实施细则和原则上按成本价确定的安置商品房的价格及楼层差价。对拟置换农宅面积、质量进行价值评估，镇政府（街道办）给予相等面积（或按家庭人数折算）的商品房，交换的成套商品房价格小于或大于农宅评估价格的，进行差额结算。

2.土地承包经营权调整

农业规模化、现代化经营是社会经济发展的必然趋势，而规模化经营的前提之一是土地的相对集中。政府应鼓励并支持农民进行土地承包经营权的流转以适应农业规模化发展的需要。农村土地承包经营权的权属调整方式要根据当地经济社会发展的实际情况来定，具体有等质等量模式、股份制模式、租赁模式等几种方式。

二、土地权属调整的原则

（一）坚持切实保护农民利益的原则

土地是农民最基本、最重要的生产资料和资本。《物权法》将农村土地承包经营权、宅基地使用权定义为“用益物权”，也就是农民的财产权。“万顷”范围内的农民的承包经营权和宅基地使用权将会进行调整，在权属调整方案的编制过程中，要尊重原有产权关系，从农民自身利益出发考虑问题。

一般来说，一项政策如果能使得目标群体感到公平合理，它就容易被接受。“万顷”实施的目的之一是为了促进城乡统筹发展，因而农民在这过程中应享受到城乡统筹发展带来的成果，享受到城市生活带来的便利。农民作为“万顷”的政策对象，只有切实保护好他们的利益，才能增强对这项政策的认同感，同时也能促进政策的顺利实施。

(二)坚持政府主导的原则

“万顷”是江苏省政府为解决当前经济社会发展中遇到的土地问题的一项公共政策创新，是一项公共产品。根据公共产品理论，在公共产品消费中存在一种“搭便车”现象，每个人都想不付或少付成本享受公共产品，因而只好政府出面担当此职能。在“万顷”实施过程中政府应发挥主导作用，充分运用政府自身拥有的优势，努力推进这项政策的实施。但政府同样也应避免过多的权属调整行为，避免大拆大建。从新制度经济学的角度来说，交易费用是制度运行的费用，也就是“制度成本”。万顷良田作为一项制度创新，要想良好的运行，应尽量减少交易费用。

（三）坚持农户积极参与原则

“万顷”虽是一项政府主导的建设工程，但农民是利益主体，应该赋予农民参与“万顷”的权利。土地所有权和使用权的调整应在各有关权利人协商一致的基础上进行，做到公开、公平、自愿。只有让农户广泛参与到权属调整的各个环节中来，权属调整工作才能顺利、有序等开展。

（四）坚持依法与农村实际情况相结合的原则

目前关于土地权属调整的内容、程序等还没有专门的法律支持，只是分散的见于相关的法律、政策中。“万顷”的土地权属调整一定要严格依照现行法律、政策中规定的权属定义以及权属调整的程序来进行。对于现行法律、政策中规定的不完善和欠缺之处要根据农村现实生活中的土地权属关系来进行权属调整，做到土地权属调整方案依法、合情、合理。

三、土地权属调整的计划安排

政策执行是一个连续有序的过程，需要政策执行者在将公共政策付诸实践前作系统的计划安排。土地权属调整贯穿着整个“万顷”工程实施过程，由于土地权属调整内容较为复杂，因而事先必须做好周密的计划安排。土地权属调整计划执行主要分为以下几个步骤：

（一）对项目区土地权属现状进行详查

科斯定理认为，在成本大于零的情况下，产权的清晰界定将有助于降低人们在交易过程中的成本和改进经济效率。如果不在土地权属调整方案编制之前做好项目区土地权属现状调查工作，那么土地权属调整方案的编制就缺乏基础，制定出的方案势必会缺乏对土地权属调整的现实指导意义，甚至会给土地权属调整带来难度，导致频繁的土地权属纠纷。

（二）编制、公告和报批土地权属调整方案

成立“万顷”土地权属管理协调小组。成员应包括县级国土资源管理部门、项目所涉乡镇村负责人以及有关人员。县级国土资源管理部门、乡镇和村委会要组织有关村民代表就权属调整进行协商，形成初步方案。该初步方案需征得三分之二以上土地权利人的同意。土地权属调整方案应当在有关乡(镇)、村进行公告，公告期一般为15天。公告期间如有异议的可申请异议处理，异议处理完后签订相关协议。土地权属调整方案应报县（市）人民政府批准。

（三）土地权属调整方案实施阶段

实施之前冻结土地权利变更登记，停止变更土地利用现状。工程施工单位严格按照制定好的规划方案进行施工。因规划编制变更，造成土地权属重新调整的，应按有关规定对原权属调整方案补充、说明，并报项目所在县级国土资源管理部门确定。“万顷”竣工后，县级国土资源管理部门应及时进行土地变更调查和变更登记，建立新的地籍档案，并妥善保管有关土地登记资料。

四、土地权属调整中可能遇到的问题及解决问题的建议

“万顷”是一项政策创新，其实施过程中可定会遇到许多问题，对这些问题进行分析，探究问题产生的原因，并提出相应的政策建议具有十分重要的实践意义。

（一）宅基地使用面积超标问题

虽然《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，而且省（市）明确了宅基地使用面积的标准，但由于农民法律意识淡薄以及一些历史遗留问题，农民宅基地面积超出标准面积现象很严重。这给补偿面积确定带来很大困难。为了树立法律的权威，农民拆迁补偿一律按照界定的标准来执行，同时考虑到农村的现实情况，对于高出标准的面积，只给予相应的建设安装费用，以减少农户对补偿费用不满带来的纠纷。

（二）自留地问题

自留地是集体经济组织按政策规定分配给成员长期使用的土地。我国法律明确规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。由于自留地属于农民集体所有，因此在万顷良田工程项目中涉及到自留地的权属调整也应由本集体经济组织成员讨论决定，按多数人的意见处理。一般情况下是按等面积原则分配土地，保证农户分到与原实有面积不变、质量相当、尽可能集中的土地。

（三）未确定使用权的集体土地整理后的分配问题

未确定使用权的集体土地，土地整理后新增耕地的使用权归当地村集体，由村集体统一经营使用或者按照法定的程序由村委会统一承包给种田大户，实行规模经营，也可以进行招投标，但项目区内原有权利主体享有优先承包权。

五、结论

“万顷良田建设”工程是一项促进城乡统筹发展的重要政策创新。这项政策要想取得预期的目标，必须对政策执行进行深入的研究。而土地权属调整是这项政策执行中的核心问题，本文对土地权属调整的内容、原则以及程序进行了深入分析，并针对土地权属调整过程中可能遇到的问题提出了相应的解决问题的政策建议，以期为“万顷”土地权属调整的顺利实施提高相应的参考。

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