维修基金使用6步走_维修基金使用办法

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详解维修资金如何申请使用

来源： 天津网-数字报刊 关键字：维修基金;使用维修;业主;申请;资金管理 作者：王

菲 2010-08-05 08:00

电梯坏了、房顶漏雨……房子住久了，这些问题都不可避免。可当被问道，维修小区房屋是否使用过维修基金时，大奥体地区不少小区的物业公司都表示，“没用过。”究其原因只有一个，嫌麻烦。

水上温泉公寓的物业工作人员就讲述了他们的经历：小区内的一部电梯损坏了，他们想使用维修基金进行维修。“从6月28日书面申请开始，到这周已经一个多月了，尾款还没有到账。好在电梯已经修好了，后面的程序就不影响业主正常使用了。不过，电梯也停了将近半个月，楼上的老人和残疾人就都只能在家待着了。”

至于申请的过程，物业工作人员介绍道，由于小区没有业委会，所以只能由居委会代替业委会行使职责，“去居委会、街道盖章就需要时间，需要错开周六、日，如果赶上负责人不在，就还得多等一天。”此外，还需要经过技术监督局的现场确认，三分之二的业主同意和楼栋内公式等环节，“一步一步地就到今天了，因为是第一次申请，确实是挺麻烦。”

业主确认最费时

那么，是不是维修基金的申请都需要这么长的时间呢？是哪些步骤延缓了申请的速度呢？对于疑惑，天津市房屋维修资金管理中心使用部的陈先生一一做出了解释。

陈先生解释道，各个小区维修资金申请所需时间长短不一。资金管理中心受理的速度很快，最快的当天就能使用，最费时的环节应是征求三分之二的业主同意。因为小区的业主并不能保证都住在本小区，遇上有事外出或是房屋出租，都使得确认的时间得不到保证；另外，有的业主因为故障并不影响其自身的生活，就不同意动用维修基金，这些都导致业主确认时间过长。“但因为维修资金牵扯到各家各户的切身利益，这个环节还是必须要经过的。如果跳过这个环节，很有可能导致监管漏洞，造成业主更大的损失。”

另外，陈先生还表示，具体到水上温泉的情况，费时的原因还包括没有业委会，就只能通过居委会环节；另外，电梯属于特种设备，有其自身的行业规定，需要现场进行一些确认，这些都耗费了不少时间。

物业应提前着手

同时，房屋维修资金管理中心的陈先生还介绍道，一般情况下，物业公司在不需要使用维修资金的时候，对资金的申请和使用并不关注，这就导致了第一次申请时，走了不少弯路。而不少小区的物业公司在成功申请一次之后，便开始了多次申请维修资金。

另外，陈先生也提醒道，对于一些常见的房屋维修，物业应提前着手准备。“比如，在雨季之前就要检查屋顶外檐是否有裂缝、渗漏现象，提早申请维修基金，以防影响业主的正常生活。”此外，资金管理中心针对物业有一些培训课程，可以指导物业更好地申请和使用维修资金。

申请维修资金 6步走

1.业委会和物业共同制订方案

2.三分之二的小区业主确认通过

3.到区物业办办理备案手续

4.划拨50%手续款

5.施工 6.划拨尾款

造。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改

一、申请条件

（一）符合国管房改字〔2000〕66号文件规定的使用范围；

（二）申报维修基金年度使用计划，并收到资金中心下达的维修基金年度使用计划额度；

（三）已依据国机房资〔2004〕18号文件规定实行事前公告制度，就维修项目中应由已出售房屋建立的维修基金承担的费用、申请使用维修基金利息与本金的金额等事项向涉及的全体业主公告，征求业主同意；

二、申请资料

（一）申请（一式二份）

1.标题：“×××单位关于使用住房维修基金的申请”；主送单位为：中央国家机关住房制度改革办公室、中央国家机关住房资金管理中心；

2.内容：需维修住宅楼的详细地址、门牌号、房屋建成年代、建筑面积、已建立维修基金房屋面积及所占比例、总套数、售房套数、维修改造项目的状况和必要性、工程总费用、需由维修基金承担的金额、申请使用维修基金本金金额、利息金额、公示情况和业主意见、实施方式和时间等。上述内容按每单元列出，按楼及项目汇总工程总费用、使用维修基金总金额，公示、业主意见、实施方式和时间等如一致，可汇总说明。以及其它需要说明的情况等。

（二）《关于下达××年度维修基金使用计划额度的通知》的复印件；

（三）单位维修基金支出明细表、单位维修基金支出额度余额表（一式两份并加盖公章）；

（四）公告和使用维修基金业主意见签名表复印件。

（五）维修项目的设计、施工方案、项目预算（一式两份），并与申请中每栋楼及单元维修项目相对应。招标项目应提供有关招投标文件。已实施的项目，还需提供该维修项目的决算报告、正式合同书复印件（一式两份）及招投标文件（须进行招标的项目）复印件；已垫付维修费用，应说明垫付原因并提供资金结算票据复印件（一式两份）。

三、审核

资金中心接房改办转来的《住房专项维修资金使用审核意见书》后，按照审核意见审核单位报送的相关材料及数据的准确性。

四、划转资金

资金中心办理同意使用维修基金的复函，会计处填开信汇凭证，单位持此信汇凭证及复函到工行归集中心，单位填开信汇凭证，并加盖预留印鉴，办理资金划转手续。

信汇凭证的填写要求：

汇款人：填支取单位的全称及单位维修基金专户账号

收款人：填“中央国家机关住房资金管理中心”及资金中心维修基金专户账号 汇款用途：填支取原因

物业维修基金提取受限制 守着千万元干瞪眼

7年小区变残旧守着千万元干瞪眼物业维修基金提取受限制

未成立业委会的小区居民为此备受困扰

最近，家住海龙湾的姚姨接连送了公开信给洛浦街道办、番禺区政府、广州市市长万庆良，反映小区7年来很多公共设施年久失修，但由于业委会一直成立不了，1000万元物业维修基金难以取出来。

海龙湾绝不是孤例。此前，金穗大厦因今年5月特大暴雨的袭击，造成供电设备报废，同样也是因为业委会“难产”，以致业主们守着几百万元维修基金而无法“抗灾自救”。

广州最早成立业委会的祈福新邨的物业工作人员表示，即便小区成立了业委会，在操作上也存在不少难度。因为要找到2/3业主同意签名，要花数月甚至数年时间。住在黄石东路高尔夫花园的王阿姨家对此很有共鸣。因为最近她为了用维修金修补漏水屋顶，就曾跑到各位邻居家求他们签名。海龙湾

上千万元维修金被冻结 上书市长求助建业委会

姚姨2006年买了海龙湾120平方米的高层公寓，按国家规定每平方米收40元物业维修基金，为此，她交了4000多元物业维修基金。海龙湾建筑面积25万平方米，至少有1000万元物业维修基金冻结在银行里。

“购买海龙湾时，小区主打水景，说是有十多个喷泉，但现在说喷泉坏了，再也没喷过水”。姚姨说，物业不是说没钱修就是说喷泉扰民，以致喷泉全成了摆设。海龙湾小区建成7年，但全部物业保修期已过，且经过几年的折腾，除了喷泉成摆设，小区许多公共设施也已发霉、发黑、渗水、漏水、外墙脱落、门窗损坏，排污管道每逢大雨便堵塞造成负一层楼道被淹、电梯停运。

南都记者在海龙湾小区看到，十多个喷泉确实没有一个喷水，全成了摆设。此外，如云轩一梯大堂的右侧门破烂；小区部分楼梯有裂纹；娱乐健身设施损坏严重，经常是缺胳膊短腿。

姚姨说，公用设施陆续丧失功能却得不到有效修缮，这不仅给业主的生活带来麻烦，更可能给所有业主生命和财产带来巨大的安全隐患。姚姨补充道，开发商已于2008年自动注销注册，物业公司不会为此投入一分钱。若没有业委会，专项维修基金不能从银行提出来维修。而这么多年来，小区想成立业委会，却一直受到物业公司阻挠。为此，姚姨接连送了公开信给洛浦街道办、番禺区政府、广州市市长万庆良，要求政府帮助他们成立业委会。

“看看广州市今年因暴雨内涝而造成损失的事实吧！我们可能很快就会步5·7因暴雨内涝而没有维修基金修复的天河金穗大厦后尘”。姚姨说。番禺某小区

成立业委会非易事 百万“除霉”物业垫

“没有业委会，维修基金一分钱也不能动。”华南板块某大型社区的物业工作人员向南都记者表示，该小区有近万户居民，维修基金保守估计也超过400万元。

“今年的回南天现象特别严重，小区内需要对发霉的公共墙面及天花板等进行翻新、维护”，由于无法动用维修基金，只好由物业公司进行垫付“花费了近百万”。

该工作人员表示，像电梯维护等费用支出，物业公司每年都需要垫付大量资金，但“成立业委会不是一件容易的事情”。祈福新邨

四万多业主来自海内外 过半人签名需数年之久

祈福新邨自1992年出售第一套住宅物业起，就开始收取房屋维修基金，这在国内是比较早的。目前祈福新邨维修基金余额约为2.03亿，按政府要求存于指定监管账户。祈福物业工作人员表示，小区成立业委会后，曾对如楼宇公共天面漏水、外墙翻新、楼宇公共门禁维修等使用过维修基金，但因祈福新邨已有将近20年历史，难以统计总共用了多少基金。

该工作人员表示，维修基金使用的主要困难就在于要找到2/3的业主签名并同意才可申请。按规定，维修基金按“谁受益谁分摊”的原则，也就是说涉及一座楼宇的维修项目就需要经该座楼宇2/3的业主签名同意，涉及整个住宅区的公共维修项目(例如小区道路)就需整个住宅区全体业主的2/3签名同意才可申请。

工作人员补充道，祈福业主来自海内外，户数接近四万，常住率不高，就算要找到一座楼宇的2/3业主签名都往往要花数月甚至数年的时间，更不用说要找整个住宅区2/3业主签名了。物业公司往往要花费大量的人力物力(如电话费)去联系业主解释申请维修资金的原因，有些维修项目维修费用并不太高，花在联系的费用可能比本身维修的费用还要高。对于一些对业主影响较大的问题，例如楼宇公共排污管道爆裂了需要紧急维修，物业公司不得不先垫款维修。

祈福物业公司建议，对于维修资金的申请手续问题，希望政府有关部门能尽快出台可操作性高一点的规定，特别是对于一些较急的维修项目，让维修资金能正常发挥应有的作用。高尔夫花园

房顶漏水日日“烛光晚餐” 硬着头皮敲邻居门拉签名

家住黄石东路高尔夫花园西区云涛居A 1105号的王阿姨近一年来，天天搞“烛光晚餐”，别以为她玩浪漫，那是因为她家漏水，如果餐厅和厕所开灯的话，整个屋子电线就短路。

据王姨介绍，她家于2000年搬进高尔夫花园，2006年客厅屋顶出现漏水现象。开发商称，屋顶防水质量保质期只包修五年。而出现漏水情况那年，刚好过了保修期。自认倒霉后，王姨家自己掏钱请屋顶漏水维修公司进行了修补。谁知一年过后，厕所、餐厅和阳台相继漏水。经维修工人检查屋顶后表示，屋顶漏水面积已经扩大到不能漏一处补一处了，需全面翻工。

“全部维修，动辄上万元”，王姨随后找到小区物管，希望能动用小区维修基金，对屋顶进行维修。与此同时，小区也有其他业主反映，屋顶有不同程度的漏水情况。物管表示，只要小区2/3的业主签名同意，就可以动用维修基金。但要找到足够的业主签名，还是有一定难度。因为平时多数业主上班不在家，而到了周末，有的业主又会出门游玩。

王姨说，2008年初她就打了申请报告，物管以人数不足为由，一直无法启动资金。耐着性子熬到2009年8月，前任物业管理负责人说，还剩3户了，或许很快就能完成。但2009年底物管方更换管理人后，此事又出现交接不畅，此前的签名单必须进行重签。

今年5月份，王姨再次去到物管处咨询签名进度，物管说距离达到2/3的标准，还差5户人家。实在等不及的王姨要求物管给出还未签字的业主名单，自己前去请求帮助。最后，物管给了她一份写着十余户业主的名单，“我花了一个周末，就用星期六和星期天”，对照着名单挨户敲。王姨说，开始的时候运气不好，敲了2家都没人，心里还有些紧张。随后，在2天时间里，王姨根据业主可能在家的时间点，一一上门拜访，“业主都很通情达理，没有一个拒绝签字”。终于在周末的最后一天，王姨自己找齐了7户业主的签字，超额完成签名数。

物管方面表示，现在业主签名数已达到可申请维修基金的名额，目前已正式开始办理使用公共维修基金手续，正在实行招标公示。

■专家视界

维修金最好更名“大修改造基金”

中山大学城市管理教授何艳玲说，动用维修基金并不一定要成立业委会，可以动员所有业主去投票决定，业委会只是一个组织形态，并不是一个必备条件。但是一个小区有这么多人，很分散，对于很多小区来说，只有成立业委会，才能推动小区内事务发展。从实际层面来说，只有成立业委会，有一个合法的沟通平台，才能把这么多人组织起来，与物业、政府对话。希望政府能主动帮助业主成立业委会，简化成立业委会的程序。

并非所有物业都希望有业委会

对于业主来说，有事才想成立业委会。成立业委会，对小区的事情有话事权，没有业委会，由物业公司掌控，比如公共空间的出租，从物权法来说，都是属于业主的，但现在很多小区收益是归物业公司。从物业角度说，并不是所有物业都希望有业委会，有的业委会筹备小组成员甚至被打断腿。

何艳玲表示，目前还没到物业维修基金使用的高发期。现在的小区比较新，不是问题爆发期。而有的旧小区没有物业维修基金，有的物业维修基金则在开发商那里。维修基金其实是业主的钱，有的业主不愿意出钱，也动不了物业维修基金。物业维修基金是一笔储备金，应对突发和应急事件。其设定不是一个科学的数据，一辈子就这个钱，也许用一次就搞完了，而这是缺乏支付效果的监管。

维修基金这种提法不明确

其实物业维修基金这种提法不明确，容易让人产生误解，而且业主对物业维修基金认识度也不高。如果是楼道的电灯坏了这类小事，物业公司负责维修，但是如果涉及到换电梯这样的大修，则需动用物业维修基金。所以，物业维修基金准确地说应该叫“大修更新改造基金”。重大设施的更换都由物业费支付是不可能的。过了开发商的保修期后，业主仍然以为楼层有任何问题都是由物业保修。其实，开发商与物业公司是两回事，但在中国，开发商和物业公司经常是同一个集团旗下，牵扯不清。

据了解，上海成立的业委会在全国比例最高，因为上海市政府大力推动成立业委会。广州、北京、武汉成立业委会的比例都不高。去年何艳玲曾做过抽样调查研究，广州大约只有20%住宅区成立业委会。

■基金释疑

南都：物业维修基金按什么标准交？豪宅别墅和普通公寓交钱有区别吗？

番禺房管局：2008年1月31日前取得房屋预售证，住宅一平方米交40元物业维修基金，非住宅一平方米50元。2008年2月1日后取得房屋预售证并且是2008年8月1日后签房屋合同的高层电梯房，一平方米交105元物业维修基金，多层无电梯房(含别墅)一平方米77元。

南都：小区没有业委会，为何物业公司能动用我们的钱呢？

番禺房管局：只要物业取得2/3业主同意，也可以提取物业维修基金。

南都：物管去提取物业维修基金时，是否要附所有业主的签名？如果他伪造签名怎么办？

番禺房管局：物管去提取物业维修基金须附所有业主的签名，一旦其伪造签名，就得承担法律责任。

南都：目前我们被动用过几次物业维修基金，花了多少钱都不知道。

番禺房管局：每一次动用物业维修基金，都必须把动用的事项在小区公示5天，取得2/3业主同意后，还得把业主的签名也贴出来，再公示3天。如果业主想查个人物业维修基金余额，可拿卡到银行查。

南都：我自己能支配个人的物业维修基金吗？如果我买了二手房，是不是就没有物业维修基金了？

番禺房管局：物业维修基金入了监管专户，个人不能支配这笔钱，只能在取得2/3业主同意后，用于小区公共部分维修。只要有房产证，都能继承上一手业主的物业维修基金。

南都：修电灯这样的小事，都动用物业维修基金，是否合理？

番禺房管局：物业维修基金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。像修电灯这些小事属于日常维护，不应该由物业维修基金支付，但如果取得2/3以上业主同意，也可以动用。