定陶县调研简报（优秀）_定陶县调研简报

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山东省菏泽市定陶县 天源农贸城《定陶时代铭城》 周边商业调查记录

招商需求

便利店,大型酒楼/美食广场,中餐,西餐,快餐,日韩料理,火锅烧烤,国际风情,饮品甜点,面包糕点,小吃零食,家具建材,其他类别 大型商业综合市场 批发零售

项目简介

菏泽定陶农贸城，是菏泽市政府重点建设项目，由菏泽国大农产品市场有限公司投资建设，占地400多亩，总投资5.6亿元，总建筑面积15万平方米。市场位于菏商公里边，定陶临商路以西、兴华路以北，该区域地理位置显赫、交通便利、人气旺盛。

为突出规模化、集约化的现代经营模式，市场内划分为蔬菜、果品、水产肉类、副食品百货、粮油、苗木、二手机动车、农资等八大专业交易区。市场内配备先进的检验检测、电子商务、冷藏保鲜等设备，充分体现了大型现代化农产品综合交易市场的功能。

市场一期占地106亩，建筑面积52000平方米(含14000平方米的钢构大棚)，投资1.8亿元，截至目前已完成工程量的65%，投资近9500万元。一期投入运营后，能容纳经营户近600户，市场年交易量可达105万吨，年交易额22亿元。二期工程计划2010年开始建设，二期占地300亩，建筑面积10万平方米，主要有二手机动车、粮油、苗木、农资交易区，以及5万吨的冷库。等一期、二期全部投入营运后，可容纳经营户1500户，年交易量250万吨，年交易额50亿元，可带动食品加工、农副产品深加工、包装、运输等行业快速发展。

菏泽定陶农贸城建成后，不仅可以有效解决菏泽市农产品销售中一些“老大难”问题，同时也为菏泽周边地区县市的农户和企业提供服务，架起了致富和沟通的桥梁。高效的流通环境将有效地推动区域农副产品生产的快速发展。农副产品交易的发展，有助于物流、商流、信息流、资金流之间的关系更加密切、顺畅，快捷、高效。在推动农副产品流通的同时，提高了农副产品的周转速度，降低了销售成本，从而促进了农副产品流通业的健康发展。随着国大农产品交易市场的发展和交易服务水准的提高，市场内的企业可服务于以菏泽为中心的鲁、苏、豫、皖边界地区的县(市)，使附近区域的农业也将随之更加兴旺起来。农户把交易职能分离出来交给第三方交易、物流企业通过其先进、科学的专业化服务，减少了流动资金占用，提高了核心竞争力，将实现从粗放式经营向集约式经营的转变，加速附近区域农业的发展。

菏泽定陶农贸城的功能定位为：打造国家级重点市场，立足菏泽，依托鲁、苏、豫、皖边界地区，服务山东及周边省市，以蔬菜为特色，农特产品为主要服务对象，以综合交易(批发、零售、集货、仓储、分货、拣选、配货、运输)为依托，开展信息交流、网上交易、检验检测、商贸交易、产品展示、商务性服务等增值服务，集信息流、商流、物流为一体的多功能现代化农产品流通中心，是鲁、苏、豫、皖边界地区规模最大最具代表性的农产品集散地。

项目状态：未开业

项目类型：商业街区,专业市场 建筑面积：70万 平方米

项目地址：山东菏泽菏泽市定陶县党校对过

调研地点

临商路 :位于本项目东侧 兴华路南 该道路东侧为沿街商铺约70户左右 西侧为一条人工河道 70% 为汽修 汽配 零散的为烟酒 餐馆 该街道商业一般 经过的汽车居多数 商户经营面积

营业面积均为30/60M 使用净面积200M左右 进深约4.4M 开间3.3M门宽3M 高2.8米左右 商住两用 两层 租金按位置不同 均为最低600元左右每月 最高900元左右 经营种类 汽车美容 品牌轮胎 润滑油 汽修 为主 该街道商户对于本项目认知度：

A.停工几年了 以前去看过 位置偏了点 不知道二期工程 如果 有很多同行去做生意 免租2年 可以考虑 B.自己已经购买一期的商铺 至今一直关门 原因市场无人气 路还没修通，后期管理不善 人气不足 门店陆续关门 2012 开发商举办了各种演出 像唱戏 啤酒节 歌舞 各种活动持续近一年多 还是没能为商城带来太大效益 多数搬迁至 兴华路等各街道。当时租金500左右 面积为60平 C.如果由政府干预 让所有汽配商户 入住 你们在免租金 倒是可以考虑。D.如果有 汽配区 愿意过来 最少租6家门面 最好打通，什么时候开业联系。E.一位汽修老板表示 要是都聚集在一起做生意愿意过来。

免租两年对于商户来说诱惑力还是挺大 多数持观望态度 少数经营大户 对本项目很有信心 商户担心问题 两年以后怎么租？ 押金交多少？ 是否有优先购买权？ 房产证还没办下来？听说跟政府签的土地使用年限是30年 年限太短，经了解 本县城没有汽配交易专业市场 菏泽倒是有一个 距离22公里左右 公交车约40/60分钟到达 票价为6元 一般打车约20/30分钟到达，，缺点离菏泽市距离太近 不好竞争 只能做做零售。

兴华路 位于本项目东该街道两侧沿街商户约360户

该街道商业丰富 种类繁多 人流量较大 品牌店居多 经营业态 均为 服装 五金 农药化肥 电动车名烟名酒 酒店 宾馆 娱乐

兴华路两边商铺面积为200平左右上下两层 年租金3万

该街道多数商户 认为要是集中经营 愿意考虑过去 定陶县还没有此类商品城。不过距离菏泽实在太近 竞争力很小 销售人群有限，一些服装百货商户批发都是去菏泽 还给送货上门，该街道有范蠡商城 约建筑面积12万方左右

约600户 业态均为 服装 箱包 日化 鞋子 床上用品 十字绣 小饰品 小百货 均以零售为主 上下两层面积约40平 年租金5000元 门宽3.3M 进深5.5M 高2.8M大约 有搭棚商户约20户 均为 老年服装 鞋子 面积为15平 年租金200元左右 商城经营良好 人流量大 消费为大众人群 商品均为低端货。。商场破旧 卫生差 治安差 环境不好 下雨还漏水

据调查 本项目 去年也对范蠡商城进行过招商推广 当时说政府要改造 拆迁商城 有多数商户前往本项目购买商铺 后来就没有了动静，项目路北侧商铺均已售完，范蠡商城 商户对于本项目认知度很高 据说要是真的改造了 立马就抢着搬过去。本项目距离该商城约2公里 开车约5分钟

多数商户认为距离太远 还隔了一条马路 一条水沟 没有仓库 基本都是关门的店铺，也有些商户购买了 路北商铺 说要是开业了自己也去 支持支持

经询问 多数商户也希望能尽快 改造 搬迁 因为基本都是租的店铺 嫌租金高 再加上本项目免租两年 吸引力很大 商户都比较感兴趣。

天源项目优势 基础设良好施好 冬暖夏凉 手扶电梯 业态齐全 专业市场 中央空调 地暖 等

范蠡商城东 兴华路 万联购物广场 约15000平

一楼品牌 珠宝黄金 日化 小吃 大型超市

二楼 品牌男女服装 童装

三楼 品牌鞋子 内衣

本县城有类似商城2家

汇合超市 面积略小 楼层布局一样

在建潜在竞争楼盘 美景-国际现代城

兴华路东段 原老三街

该项目总占地面积19.3万㎡ 规划总建筑面积91万㎡ 其中：住宅面积53万㎡，酒店及商业面积32万㎡ 开工日期 2012年9月5日，地下面积6万㎡；

计划总投资额25亿元，为定陶目前最大的旧城改造项目。目前在建两栋大型商业综合体 预计总体完工2019年左右

二、公司概况：

美景国际现代城项目由菏泽市美景房地产开发有限公司斥巨资打造，是江西美景投资集团进驻山东市场的第一个项目，也是集团高速拓展全国市场极其重要的一站。美景投资集团是集房地产开发、酒店管理、旅游服务、超市经营、物业管理、营销策划于一体的多元化民营企业，有着多年成熟的房地产开发经验，先后在江西、湖北、河南等地开发了多个房地产项目，在业界享有较高的声誉。

三、功能定位：

美景国际现代城功能定位为：“服务全县、辐射全市”的集购物、餐饮、商务、旅游、休闲娱乐和高品质住宅于一体的城市综合体，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。它的建成必将成为定陶中心城区未来最繁华、最核心区域，必将提升定陶未来15年的城市发展。

美景公司积极响应县委、县政府提出的“一年一个样，三年大变样，五年建成一个新定陶”的战略规划；借助于项目地段优势及政府规划的东护城河景观带、范蠡公园（大型湿地公园、人工湖）等先天优势；将项目倾力实现成为集大型居住社区、集中式购物中心、标准化农贸市场、“一站式”家居生活馆、小商品城、体验式街区、步行街、水岸不夜城等多重城市功能集群。涵盖星级酒店、3D数码电影院、中西餐饮、娱乐、咖啡、KTV、酒吧等多种经营业态；其中步行街将涵盖文化、娱乐、旅游、婚庆、儿童等五大主题街区。

四、社会、经济及文化效益：

项目建成后将容纳居住家庭4506户、吸纳经营商户近千家、解决县域就业1万人，并将大幅提升商品流通总额、实现财政利税的跳点增幅。强大的商业阵容、准确的综合定位必将成为鲁西南地区的商业旗舰和行业标杆；它的建立是“大势所趋、民心所向”，是定陶经济发展的必然产物。

美景国际现代城将以快速完成提升定陶城市发展15年的重大历史使命，成为真正意义的菏泽后花园，让定陶人民切身体验中心城区的繁华与品位；更是贯彻党中央“构建社会主义和谐社会”和安居工程的重要体现，所折射出的社会公德和民心效益必然功在千秋。

项目完工时间不详，目前在建西侧两座城市综合体。现高度约6层

状态 正在施工 两栋商业综合体 正在开建 具体完工时间不详 经售楼员介绍全部完工5-6年以后

另美景 置业顾问介绍 还有约40万方 未拆迁 无售楼部

待建金茂财富广场 金茂璐

具体位置不详

东关建材家居市场

1．位于 定陶县 东 当地人称之 东关 火车站北 兴华路东段 2．约22400建筑面积 150户左右 在开张营业商户约35家左右 3．其余将近30户关门状态

4．关门的商户已搬迁至金茂街周边街道 据统计大概30户左右，经营良好

5．经了解该市场 免租金3年 前排2年 押金按每户1万元收取 日期按签订当天算起。6．在经营商户生意一般 对天源商贸城要是免租2年 也有意向去 位置相对比较好

7．在建 美景国际铭城 有较大冲突，，据当地商户介绍 天源农贸商城 8．做了 整整两年的活动 9．县长参与 开发商出钱 10．天天唱戏 管群众吃喝

11．去年活动取消后 人气剧降 最终店铺全部关门，，12．有过5-6个招商团队 来做过招商 因开发商和招商团队 意见不合 13．最多就是3个月就走了 招商团队不当家为主要原因，定陶县

面

积 846平方公里

人

口 61万（2003年）

乡镇县总人口约 105万 著名景点 仿山旅游区、官堌堆、戚姬寺、梁王台、项梁墓 机

场 郑州机场-曲阜机场-济南机场 下辖地区 2个街道、10个镇 火车站 定陶站

车牌代码 鲁R 国家战略 中原经济区 山东战略 西部隆起计划 电话区号 0530 邮政区码 274100 地理位置 中国华北-中原地区

农民人均纯收入6500元，城镇居民人均可支配收入12780元

各乡镇人口： 定陶镇 77124、张湾镇 26002、冉堌镇 28496、黄店镇 40442、孟海镇 35557、陈集镇 36722、邓集乡 28244、一千王乡 16965、力本屯乡 24618、马集乡23015、南王店乡28781、马楼村 25305、王双楼乡18367、姑庵乡 23943、半堤乡34623、保宁乡 20029、游集乡 18102、杜堂乡 28130、东王店乡 28887(根据第五次人口普查数据；单位：人)。

定陶古称陶，又名陶丘，是一座历史悠久的古城，早在4000多年前的新石器时代，人类就在这里渔猎耕种，繁衍生息。自春秋至西汉800多年间，一直是中原地区的水陆交通中心和全国性经济都会，享有“天下之中”的美誉。尧、舜时期为古陶国。夏商有三翮国。公元前12世纪，周武王封其六弟振铎为曹伯，建曹国，都陶丘。据《史记》载：春秋末期，范蠡助越灭吴后，辗转至陶，“以陶为天下之中”，遂在此定居经商，“十九年间，三致千金”，被后人尊为商祖，死后葬于陶。《汉书·地理志》：“禹贡陶丘在县西南，有陶邱亭。”。据《说文解字》：“定，安也。”定陶之名由此而始。