宝鸡新东岭拆迁综合体改造宣传资料(二)_宝鸡东岭国际城

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宝鸡新东岭拆迁综合体改造宣传资料(二)

九、企事业单位改造的基本政策是什么？

1.土地征收政策：

企事业单位确因生产经营或工作需要，需政府在异地征地安置时，由政府及征收人在异地征收一定数量（按土地使用性质）予以安置。在土地征收时由征收人委托具有资质的土地评估机构对原有土地作价评估，同时对异地安置用地也作价评估。土地征收方和被征收方各自算账，差价互补。

若企事业单位以其土地作价置换安置房时，按双向评估方法，由征收双方产权调换。

若企事业单位不再需要用地，需货币补偿时，按市场评估价予以补偿。

2.房屋征收政策：

（1）、对职工居住用房，由征收人按“征一返一”向被征收人进行产权调拨或货币补偿。对征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（2）、对企业单位采取“征一返一”，在改造区域的安置高层建筑范围按建筑面积予以等面积返还；院内附属物按规定补偿价格标准予以货币补偿。

（3）、对因结构原因造成建筑面积大于应返还面积的部分，户均8㎡之内的被征收人按高层成本价2200元∕㎡的标准补缴房款；安置房屋面积大于应返还面积户均8㎡以上小于或等于16㎡以上部分，被征收人按市场优惠价3000元∕㎡补缴房款，安置房屋面积大于应返还面积户均16㎡以上部分按市场价3500元∕㎡标准补缴房款。

（4）、安置房屋不计楼层系数、免缴暖气、天然气、有线电视入网费（不含机顶盒），入户门与商品房同等标准，卫生间、厨房墙砖到顶，地砖到位，卫生间配备中档座便器，其余墙面、刷白、地面压光。

（5）、安置房屋按照签订协议的先后次序编号，小号优先挑选安置住房。

（6）、安置住宅房屋的户型面积为建筑面积，征收安置协议载明的安置面积如与最终测绘确权面积发生误差，征收双方当事人多退少补。

（7）、对企业三产经营用房按其产权证所载明用途确认后，由征收人按征一返一向被征收人进行产权调换或货币补偿，改制企业货币补偿依其改制时评估值进行补偿，未改制 2 企业依市场评估值予以补偿。

a.征一返一，双向评估，互找差价。

b.商业用房采用立体式等面积返还安置，若返还面积超过安置面积，由被征收人按市场价向征收人补差。

c.安置营业用房采用大厅安置，按国家“房产面积测量规范”的规定，安置面积包含公用通道、消防通道、设施设备等公用部分之分摊。

十、改造后，村民的资产收入将会发生怎么样的变化？

可以肯定的是改造后村民的资产价值将会大大提升。如：某户村民家有0.25亩庄基（属集体建设用地村民只有使用权无交易权）家有4口人，旧房面积280㎡，家庭居住生活80㎡，余200㎡对外出租，平均每平方米每月租费8元（考虑有时出租断档，故8元为综合出租价）。其资产评估后为：0.25亩×120万元∕亩+280㎡×600元∕㎡=46.8万元。

改造后其安置住房和商业用房价值为：4人×58㎡∕人×3800元∕㎡+4人×18㎡∕人×8000元∕㎡= 145.76万元。改造后资产价值基本是原资产价值的三倍多。

其收益对比：原收益200㎡×8元∕㎡.月×12月=1.92（万元∕年）。改造后，安置两套120㎡大面积住房，居住一套（居住面积较以前80㎡提高40㎡），出租一套，出租房租费收入1500元∕月，家里还有安置72㎡的商用房出租 3 收入，其总收入为：1500元∕月×12月∕年+72㎡×25元∕㎡〃月×12月=3.96万元。可见改造后其收入较原来收入翻了一番。

十一、改造后，村民的后续生活来源如何保障？

现在村民生活来源即收入来源主要有村民旧房出租收入和家庭成员劳动所得。上面我们已经做了算账对比，即改造后村民资产性收入没有减少反而翻了一番，这将使村民担心的住到楼上后物业管理费等杂费加大后难以支撑的问题得到解决。

此外，随着该片区的发展，改造后，村上成立物业管理公司，安置富余劳动力，加之人口聚集后带动三产和相关产业的发展，对劳动力的需求在不断增加，彻底消化富余劳动力，使村民户家庭成员的劳动收入大大得到保障。

十二、改造后，居民的资产将会发生怎么样的变化？

如：某户居民先有一套100平方米的多层住宅，现市场 价为2200元∕㎡，则资产价格为22万元。改造后将置换一 套100平方米的高层住宅，现市场价为3800元∕㎡，则资 产价格为38万元。居民的资产价格明显提高。

十三、改造中村民旧房面积大于或小于安置面积如处理？

大原则是多退少补，即对旧房面积大于安置面积的部分 4 按市场评估价由开发商向村民户计算补差，对旧房面积小于安置面积的，按现行民房建设成本600元／㎡，由村民户向征收人计算补差，这样既避免拆迁时造成的建筑垃圾，又使村民省力，省心，经济上又不会有负担。

十四、附着物范围如何界定？如何补偿？

附着物的范围包括门楼、室外水池、灶台、室外楼梯、铁大门、房屋隔热层、简易房、地下室、12#围墙、24#围墙、房沿台。除门楼根据各户门楼情况评估作价外，其余附着物补偿按照《宝鸡市新东岭城市综合体改造项目村民房屋征收与补偿安置办法》执行。

十五、改造后，对村民的养老、医疗如何保障？

根据宝政发（2009）51号文件“宝鸡市被征地居民就业和社会保障试行办法”为村民办理城镇职工基本养老保险，使每个村民老有所养，而且退休金数额较新农保有大幅度提升，同时全村也已参加了新型农村合作医疗，使村民能够病有所医，这些都为城中村改造奠定了坚实的基础，是村民在以后的养老，医疗问题上无后顾之忧。

十六、改造后，对村民返还的商业用房如何经营管理？

对改造后返还的商业用房，原则上只计算每户面积不分配到每户，由村上成立的资产管理公司统一管理。

十七、为什么要确定基准日？因为人口是一个变数，在不断发生变化，只有确定一个基准日，确定好人口数量，才能测算出返还的安置住房和商业房的面积，才可合理地做好规划。基准日确定在 年 月日，即以 月 日前每个家庭的人员现状计算安置住房面积和商业面积，基准日定后人员生不增、死不减。

十八、新东岭城市综合体改造征收与补偿工作的主体是谁？

新东岭城市综合体改造征收与补偿工作的主体是宝鸡市新东岭城市综合体拆迁改造指挥部。

宝鸡市新东岭城市综合体拆迁改造指挥部 二○一一年十一月 日