房地产行业的发展趋势和银行业面临的风险挑战_银行业发展面临的挑战
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房地产行业的发展趋势和银行业面临的风险挑战
摘要：文章首先简要回顾了我国的住房制度改革进程，探讨了我国在1998年之后房地产行业快速发展的原因和表现，以及在国内外经济处于周期性下行时，国内地产泡沫破灭的根源以及房地产市场的表现。文章进一步分析了政府基于当前形势，出台多项房地产调控政策，目的是稳定宏观经济、保障就业，却给银行业带来了巨大的潜在信贷风险。政府在实行宽松货币政策时，应当保护银行独立的市场地位，由银行在现有制度框架下，自主安排信贷，控制风险，为市场经济服务。
关键词：住房制度改革房地产泡沫信贷风险
一、房地产价格的十年跃进
1、住房制度改革三十年简要回顾 自20世纪50年代以来，改善居民的住房条件一向是关系我国国计民生的重大国策。建国后三十年，我国在城市构建了以企事业单位为核心、由国家和地方财政补贴的福利分房体制。该体制下，房屋的产权为国家所有或企业所有，城市职工承租房屋，按照房屋面积逐月交纳定额租金。但是三十年的制度实践显示，这种和劳动关系紧密联系的分房体制存在诸多弊端。在该制度下，分房办法是同一企业把职工按照工龄、职称等指标综合排名，依照先后顺序分配房屋。有些效益好的企业，青年职工可以很快就分到住房；而在困难企业中，有些职工甚至等到退休也不能分到房子。这在社会上造成了贫富不均，而这种不公平是由体制造成的，与个人劳动努力程度无关。另外，住房的租金很低，公产房承租人上缴的租金不足以支付地方房管局支出的房屋修缮费用，企业产权的房屋干脆就没有房租，修缮费用全由企业承担，这给国家和企业造成了二次负担。
福利分房政策实行了三十年，不但弊端颇多，总体效果也不尽如人意。解放初期，我国城市人均居住面积是4.5平方米，到1978年，人均居住面积变成了3.6平方米，反而下降了0.9平方米。城市住房建设在20世纪80年代初期显然落后于时代发展和居民生活的需要。为了改变当时城市住房建设的滞后局面，邓小平在1980年4月明确提出要改变现行住房制度，拉开了我国住房制度改革的序幕。在此后十余年，住房改革大致经历了试点售房、提租补贴和以租代售等改革阶段，直到1994年正式建立住房公积金制度。可见，住房改革主要围绕着两条思路展开，一方面是以价格（租金）改革为重点，另一方面是以产权改革为核心的。但是改革进展缓慢，福利分房体制仍然大行其道，各地出台的公房出售机制难以获得市场认可。
中央终于决定从1998年开始停止住房实物分配，实行住房商品化，促进了我国房地产业大发展。这一政策从长期看是符合市场经济发展内在规律的，从短期看，当时中国为抵御1997年亚洲金融危机，急需寻找新的经济增长点，住房消费就自然成为扩大内需、拉动经济增长的利器。这也是我国首次把房地产行业和宏观经济联系起来。此后十年，房地产业成为许多地方的支柱产业，地方政府开始了靠土地出让金和房地产税费支持财政的发展模式，并靠房地产投资和消费拉动了上下游产业的发展，推动了各地快速发展，也导致了各大中城市商品房价格不断攀升。
2、城市房价长期居高不下的表现和原因
1998年新一轮房改启动之后，中国的房地产业开始了跳跃式发展。1996年和1997年全国住宅开工面积只有1亿平方米，而到了1998年，开工面积跃升到1.6亿平方米，超过了此前的峰值 1.3亿平方米。随后，开工面积不断上升，1999年达到1.8亿平方米，2000年达到2.3亿。行业不断提高房屋供给量，满足城市居民的住房需求。另外，住房建设市场化和房屋需求货币化，推动着房价不断攀升。2002年至2008年，全国70个大中城市的房屋平均销售价格从2250元上升到4013元，上涨了78.4%（见图1）。而且，这一数据的统计口径包括商品房、经济适用房和二手房交易价格，因此数值远低于全国商品房新房实际售价。图1 ：2002年至2008年，全国房屋平均销售价格（单位：元）
资料来源：《中国统计年鉴：2008》和《经济景气月报》2008年7月。
自1998年以来，房地产行业借由住房商品化改革的春风，确实取得突飞猛进的发展，但是房价的飞速增长不利用市场的平稳发展。我们更应着重分析房价暴涨的原因，为调整行业发展模式提供依据。
一是我国在1998年开启住房商品化改革的序幕，在2000年彻底废除福利分房制度，为房地产业的发展创造了坚实的市场需求基础。随之而来席卷全国的各个城镇的危旧房屋动迁和老城区改造，以及地方政府采取的货币分房模式，使居民主动或被动地加入购房大军，进一步扩大了房地产行业的市场需求。
二是国家出台金融政策和相关制度鼓励居民进行商品房消费——国务院设立公积金制度，商业银行也推出个人住房抵押贷款（按揭）业务。1999年2月，央行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行为个人提供全方位优质金融服务。同时，央行把个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。这些金融服务的涌现和完善，刺激了房地产需求的全面爆发。
三是经济适用房建设缺位，地方政府没有建立起与住房商品化相配套的、包括经济适用房和廉租房在内的住房保障制度。住房保障制度不完善，低收入者的住房需求也要全部由市场解决，本来层次分明的社会需求结构被打破，巨大的需求全部涌入市场，造成商品房价格持续上扬。
四是地方政府财政结构畸形，过度依赖土地税收。在分税制下，地方政府有动力大力开辟税源发展地方经济，土地转让收入逐渐成为地方财政的支柱。2006年我国房地产税收在地方税收的比重约为20%至25%，如果加上土地出让收益，将达到地方财政的50%，是名符其实的卖地财政。这种情况下，地方政府缺乏动力去控制房地产价格。
二、房地产行业陷入低迷
1、房地产泡沫破灭的导火线
房地产业在2005年经历了较为严重的低谷后，在2007年中期，繁荣程度达到了顶峰。当时国内消费市场通货膨胀严重，CPI和PPI先后超过3%的国际警戒线（图2），除了食品涨价，房地产行业的快速发展也为通货膨胀“贡献”良多。政府为了控制物价，连带挤出房地产行业的泡沫，央行和银监会在2007年9月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业型房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。政府从调控货币政策层面减少对房地产消费者的资金供应量，抑制投资型购房冲动，防止房地产行业泡沫的过度膨胀。
图2：2006年末至2009年初CPI和PPI的走势（单位：%）
资料来源：Wind资讯。
从商品房生产者方面，政府也实行了从紧的货币政策。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。同月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007 年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。这两项政策实际上提高了房地产行业的门槛，把一大批资金实力薄弱的小型房企摒弃在外。这些地方性中小企业，自有资金量小，主要依靠小部分保证金，从政府手中拍到土地后，依靠土地批文申请到银行贷款，再拿贷款偿付土地出让金，然后通过出售期房回笼货款，支持后续开发。这些房企都是通过高超的资本运作，利用较少的自有资金维持运营，最终获得高额的房屋开发利润。商业银行受宏观调控政策指引，预期到房地产市场中的投资型行为会减少，房地产市场的销售增幅将受到负面影响，因而在2007年10月之后严控房地产市场的新增贷款。在当年年末，房地产商面临资金结算和还贷压力，只能降价售房期望快速回款，获得现金流。房地产市场开始陷入低谷。
2、房地产行业疲软的深层原因
房地产行业历经十年的飞速发展，从1998年到2007年中国房地产业的投资从3600亿元增加到2.5万亿元，年递增21.5%。2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的原则》，确定房地产行业是我国的支柱产业。此后，各大城市房价飞升，虽然政府曾经出台了一些遏制房价短期快速上涨的宏观调控措施，但是成效不大，涨价的趋势一直未变。但是，潜藏的危机并不会因为表面的繁荣而销于无形，房地产行业的非理性繁荣在国内外经济危机的夹击下终于在泡沫中湮灭。泡沫破灭的原因也是多方面的，根本原因就是房价收入比长期背离正常水平，以及金融危机下，公众对经济的信心和预期收入下降，推迟房屋消费支出。
支撑中国房价的两个重要支柱，一是房价收入比，一是未来收入预期。从这十年的情况看，房价收入比过高，居民收入提高的部分被过高的房价吞噬了。当房价收入比超过临界点时，市场就难以继续支撑下去了，再加上全球经济下滑，收入预期下降，支撑房价的两个支柱全都失去了作用。
1998年以来，中国房地产市场一直处于发展高潮中，在2007年达到了前所未有的顶峰，房价几乎呈单边上扬的走势，巨大的市场需求成为推动房价不断上升的根本动力。这十年中，城镇居民增加的收入中相当一部分均被房价增速吞噬。在2003年，房价增速甚至达到人均可支配收入增速的1.8倍。2007年，全国城镇人均可支配收入为13785.8元，那么三口之家每年总收入为27571.6元，他们若在2008年6月以4013元/平方米的均价购买100平方米住房（实际居住面积只有80平方米左右），房价收入比就达到了14.6。但是，上述结论中的房屋价格是全国平均水平，无法反映中心城市房价成倍上涨的情况以及给公众带来的经济负担。上海在1998年房屋均价为3026元，2008年7月的成交均价为13200元，上涨了4.3倍。而在2007年，上海人均可支配收入只有23632元，按照上述方法计算，2008年7月的房价收入比高达27.9。
这样的高价格既超过消费者的承受能力，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。低收入阶层因为经济适用房短缺而无力购买商品房，中产阶级购房后负担了庞大的债务，导致消费能力低下，内需不足，高收入阶层虽然有能力消费商品房，但其投资倾向大于消费倾向。整个社会消费潜力被高价房地产压制，造成内需严重不足。显而易见，超过大多数居民支付能力的高价位是不可能支撑该产业长久稳定发展的。没有足够高的收入上涨支撑的物价上涨最终都是昙花一现，也会对宏观经济稳定造成威胁。房地产价格泡沫在2007年达到顶点，终于在2008年破灭。现在的价格下跌是市场正常的自我修复行为，甚至还没有回归到理性价位。
房地产价格的非理性暴涨是房地产陷入低谷的内因，而美国由房地产行业崩溃而蔓延开来的经济危机，通过国际贸易领域影响了中国的实体经济，打击了民众对未来经济增长的信心，降低了收入增加的预期，这是国内房地产价格下跌的外因。内因和外因共同作用，致使国内的房地产行业陷入困境。
3、房地产行业持续低迷
2007年下半年，美国的次贷危机初露端倪，但是没有引起各国的重视。到2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登因金融衍生品CDS巨额亏空，陷入破产危机，只得被摩根大通集团收购；9月份，雷曼兄弟倒闭，危机全面爆发，影响波及世界各个经济大国。中国在2007年下半年，为挤压房地产行业的泡沫，实行了从紧的货币政策，没想到次贷危机席卷全球，又打击了国人对经济持续高速增长的信心，使房地产行业的处境雪上加霜。
在2007年第三季度，房地产行业的景气指数与上一年同期相比，已经出现了下降的趋势。在2007年第四季度之后，房地产业景气指数和企业家信心指数均陡然下降，显示市场和行业投资人的信心不断下挫（见图3）。
图3：2003年至2008年房地产业景气指数和企业家信心指数
资料来源：Wind资讯。
在2008年下半年，国务院等机构相继出台了一系列扶植房地产行业的政策。在政策的短期刺激效应下，几大城市的商品房成交量在11月有了小幅反弹，但是基于金融危机下公众对未来可支配收入增长的预期降低，房地产市场的短暂小幅回升没能长久持续，也无力改变2009年房市继续下挫的趋势（见图 3）。从全年房地产行业销售情况看，房屋销售持续低迷，公众持币观望，巨大的潜在房屋需求没有转化为实际购买力。2008年年末，房地产市场成交量呈现负增长，房企被迫纷纷调低年度销售目标，并把新项目开工计划延后，导致企业新房和土地储备存货大增。随着金融危机对实体经济的侵蚀，房地产行业的不景气应会持续到本年年末。
房地产市场萧条，导致大企业纷纷在2008年下半年调整销售目标，以期符合市场现实，降低投资人对市场的过高期望。以几家大型上市公司为例，保利由2008年初确定的240亿下调到190亿，中海由320亿下调到270亿。截至11月中旬，碧桂园年销售额仅为150亿，不及年初目标350亿的一半。截至2008年年末，仅有四家房企全年销售额超过200亿，分别是万科478.7亿、中海270亿、保利205亿以及未上市的绿地，估计去年销售额约为300亿。大型房企的市场处境尚且如此艰难，更不要说资金链异常紧张的中小型房企了。
房地产行业建设周期较长，当市场环境发生急剧变化，企业难以快速做出战略调整。在当大量在建工程在2008年完工投入市场时，卖方市场已经变成买方市场，市场成交量大幅萎缩，大量新房旋即变成积压的存货。截至2008年第三季度，73家房地产上市公司今后共有2836亿存货，至少需要两年才能完全消化掉。而且，在2007年房地产市场高涨时，大量新项目开工，随着这些工程依次竣工，商品房的空置率会大幅上升；开发商通过政府拍卖囤积的地块，到2008年也成了烫手山芋，有些开发商宁愿承担违约金，也要把土地退还当地政府，还有些只能暂缓开发购入的新地。
2008年年底，房企会就各项支出与供应商进行资金结算，房企的资金压力增大。消费者预期到开发商急于回笼货币，房屋价格会进一步下跌，因而并不急于购房，导致市场在岁末年初销售情况更加黯淡。冬天已经到来，但是春天还很遥远。
三、政府的“救市”措施和银行面临的信贷风险
1、中央政府带头出台多项措施，拉动购房需求
2008年第四季度，各级政府和央行相继出台多项政策，希望在外贸增速趋缓的情况下，靠刺激房地产需求推动经济稳步增长。10月23日后，政府降低首次购房者的银行信贷利率及首付款、降低购买住房的契税、免征交易印花税等。对于这些房地产优惠政策，政府希望通过对首次购买住房者的税收优惠及信贷优惠来帮助住房困难的居民进入房地产市场，激励自住型房屋消费者进入房地产市场，以便做到既改善居民的居住条件，又达到扩大居民消费、保证经济增长的目的。
政府救市也是无奈之举，并不是最终目的。房地产行业产业链很长，连接上下游近40个产业，也与宏观经济具有极强的关联性，房地产市场的波动会对实体经济造成重大影响，政府实际上被房地产市场“绑架”，若要维护经济平稳发展，就只能运用合理的宏观调控手段，防止房地产行业崩盘，最终目的是保持宏观经济和就业量平稳增长。政府在2008年下半年的救市政策内容也表明了，政府的政策思路是很清晰的，政策的直接受益人群不是房地产商，而是消费者。
但是，即使政府的目的是为了稳定宏观经济，但是某些刺激经济的短期举措，在政策效果上也造成了顾此失彼，降低首付是把房地产行业的风险转嫁给了商业银行。政策实际上降低了银行对贷款人的信用水平要求，这为未来几年银行个人住房贷款不良率的攀升埋下了隐患。
2、商业银行面临潜在信贷风险
房地产价格在2007年已经脱离了公众的实际购买能力，此前的红火实际上是在资本的追逐和推动下的狂热发展。此前高地价、高房价的房地产产业政策需要我们进一步反思。在1998年亚洲金融危机时，政府为了扩大内需，启动房地产市场的商业化改革，面对2008年金融危机，又再次祭起了房地产这一法宝，出台政策加强经济保障房的建设并降低房屋交易税费来拉动内需。中国的两次住房改革都是调控宏观经济发展的短期政策，而没有建立起住房保障的常规政策。缺乏保障性住房常规制度，会导致房地产市场需求结构混乱，低收入阶层住房需求也由市场解决，短期内有利于宏观经济复苏，但在长期会压制消费，催生地产业泡沫，造成银行坏账。当前，不应再走单纯依靠刺激商品房消费来扩大内需的老路，国家应建立起常规化的住房保障制度和社会保障体系，鼓励居民在住房、医疗、教育等基本需求之外扩大消费品需求，这是中国未来扩大内需的一个最重要的途径。
另外，现在的“救市”政策有可能损害中国的银行体系。之前，宏观政策要求银行严控土地购买和开发贷款，并把第二套商品房的首付提高到40%，希望银行回避房地产行业的信贷风险。当前政府为了拯救宏观经济，刺激房地产，允许第一套住房首付降低到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫的经济政策全都否定了，又把银行重新拉进了高风险行业，把银行和房地产又绑在一起了，而且更紧密地绑在一起了，意味着未来银行将面临巨大的房地产信贷风险。
实际上，只要房价将来下跌20%，就意味着抵押房屋的市场价格小于贷款现值，市场可能大量出现断供，银行会产生大量次级按揭，将给银行带来巨大的信贷风险。也可能出现资金雄厚者在房市低迷时，大量买入房产作为投资，待市场回暖再高价抛出，降低首付政策助长了市场投机，为房地产行业出现新一轮泡沫埋下了隐患。我们不能以未来坏账增多为代价，换取GDP的增长，因为国有控股银行的坏账很可能是由政府买单，所有损失将由全体纳税人负担。
因此，政府在进行宏观调控时，应按照市场规律办事，注意保护经济主体的自主权利。政府应该在自身的职权范围内，充分运用货币政策和财政政策调节经济运行，但是要避免把商业银行当成财政的出纳，应该尽可能留给商业银行信贷自主权，使它能按照风险与收益匹配的原则制定信贷产品，运用市场规则处理信贷存量调整和增量资金配置，规避风险，获取利润。事实上，银行已经根据市场情况，采取措施积极应对信贷风险，进行资产保全。在个人购房贷款方面，中小股份制商业银行率先对存量房贷利率实施七折优惠，降低贷款者负担，鼓励客户按时还款，减少银行发生断供的可能性，降低了未来的坏账率。国有大型银行也在年初实行了七折优惠政策。对于增量房贷，银行已按照央行新实施的利率水平放贷。
在房地产开发贷款方面，银行在2007年9月之前，在大型房地产商较为集中的城市，以各种融资设计及优惠利率，竞相吸引优质客户。但是，2008年下半年，金融危机爆发后，尽管国家货币政策已经转向宽松了，但是许多银行已经停止向任何具有流动性风险的大型地产商增加贷款。对存量贷款，银行允许开发商对短期贷款进行转贷或展期，但要附加条款，譬如必须对楼盘降价，以期降低信贷风险。
另外，银行为了控制表内业务风险，也在不断进行金融创新，试图将房地产贷款变为表外业务，其中最主要的方式就是发行房地产信托产品。银行通过下属投资公司购买上市地产公司股权，以此发行理财产品，以私募形式为房地产企业融资。这样自主创新的市场行为也获得了国家的鼓励。在2008年12月国务院发布“关于当前金融促进经济发展的若干意见”明确指出将“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。当然，金融创新要汲取次贷危机的教训，要慎重防范这种以转移风险为目的的创新产品的自身风险。
总之，政府这只“看得见的手”在进行宏观调控时，也应注意避免过分干预市场，不要造成经济学者所说的那样“政府一出台刺激经济的言论，公众预期未来银行风险增高，股票市场价值降低，市场就开始抛售银行股”。政府应当支持银行应在现有市场经济和制度框架下，自主创新，自控风险，在公平的市场环境中为市场经济的迅速发展提供融资服务，应当避免银行成为国家财政的附属品，避免银行成为宽松货币政策的最后买单人。参考文献： [1]王雯珺、王成豪等，“金融危机下我国房地产形势分析与对策建议”，载《科学时报》，2009年1月14日。[2]丛诚，《中国住房和公积金制度发展大纲》，上海，上海辞书出版社，2008年。[3]崔建华，《房地产经济论》，北京，经济科学出版社，2003年。[4]贾康、刘军民，《中国住房制度改革问题研究》，北京，经济科学出版社，2007年。[5]李延喜，《次贷危机与房地产泡沫》，北京，中国经济出版社，2008年。[6]沈悦，《房地产价格与宏观经济的关系研究》，北京，中国水利水电出版社，2006年。
