三亚湾阳光海岸段控制性详细规划及城市设计
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三亚湾阳光海岸段控制性详细规划及城市设计
规划范围
北至月川路，南至现三亚港码头，西至白排岛灯塔，东至胜利路及其延长线，同时包括胜利路东侧现汽车站、火车站用地的范围，陆地总面积约为1.48平方千米。
整体结构控制
定位•主题
“阳光海岸”地区是大三亚地区旅游服务的基地，是充分体现三亚“国际热带海滨风景旅游城市”性质和展现其广泛影响力的重要场所。这一定位是该区域内进行项目引进和各类建设活动所要遵循的基本原则。3个关键词：“国际”、“热带海滨”、“旅游”分别代表了对地段内的项目引进和建设标准、景观特色、开发性质等提出要求，即：
“国际”——地段内的重要位置必须引进具有广泛影响力和辐射能力的重大项目，地段内的建设必须具有国际标准；
“热带海滨”——地段内的规划、开发建设及景观建设必须体现热带海滨的风情和景观特色；
“旅游”——地段内开发改造的项目性质必须符合为旅游服务的要求，滨海一线开发地段必须以公共性质项目为主。
“阳光海岸”地区与周边城市区域的空间关系为“山、河、海、港、城”。规划以突出“山、海、港、城”四方面的交融为其空间主题，表现这一主题及保持各要素之间的和谐关系是该区域内进行各类规划设计、建设活动所必须遵循的总原则。必须体现“山”（特别是鹿回头）的控制性地位、面向“海”的开放性和公共性、“河”入海口处的“港”的交融性和丰富性，以及“城”作为旅游服务基地的功能性。
整体结构
“阳光海岸”地区的整体结构为“一港三带、五片三点”。一港：白排岛、白排岛大桥至码头区、鹿回头北岸，共同构成的“金三角”区域，是整个区域的中心；“三带”：分别指滨海带及“五彩大道”、铁轨绿色纽带及“通海绿廊”、胜利路交通轴带，他们是整个地段的空间结构骨架；五片：北端——“椰风社区”、中北部——“热力商圈”、中南部——商业/休闲混合功能区、南端——“都会舞台”、白排岛——“欢乐岛”，是地段5个特色功能片区；三点：北端，以“椰风酒吧街”为题材的休闲中心、中部的“时尚购物中心”、南端，以“都会舞台”为题材的文娱中心，作为整个“阳光海岸”项目近期启动的重点。
“阳光海岸”地区的建设用地沿滨海带展开，用地性质必须重点体现三亚旅游服务基地、“不夜城”主题。滨海为公共开敞空间，滨海一线地应集中商业服务业、文化娱乐、酒店宾馆等公共性、开放性的用地；二线可暂时保留整治部分现状住宅类用地，将来宜向公共服务性质的用地转化。
道路交通
规划改造并向北延长胜利路，作为地段的交通主轴；规划新开辟数条东西向的道路，加密路网的同时也营造出新的“通海绿廊”。
规划外迁汽车站、火车站，但应保留现有的铁轨及铁轨空间，作为未来三亚南北联系的特色轨道小火车的通道；未来的轨道小火车作为特色线路与城市公共交通相衔接，利用现有铁轨采用“钟摆式”交通方式，全段可结合现有条件设少数几个会让站；“阳光海岸”区段内重要项目节点处设置站点。
规划区内道路分为干路、支路两级。干路主要为胜利路，南北贯穿，以及月川路、新风路；其他支路与胜利垂直，整体结构呈平行于滨海带的鱼骨状格局。各道路横断面宽度为16—40米。
规划区内新建国际客运码头1处，交通性旅游码头1处，小型旅游码头3处。地段内安排5处集中社会停车场库以及部分路边停车路段。
规划利用滨海带以及道路两侧的人行道和贯穿于各类建设用地中的绿化步行道来组织步行空间网络，并与西侧滨海带、东部自然山体、以及南部的鹿回头建立联系。同时，通过滨海带“五彩大道”、一系列小型的广场、主题公园、步行商业街、“通海绿廊”等丰富和加强步行空间的各项功能，共同形成本地区的步行系统。
规划区内道路景观设计必须体现热带滨海旅游城市特色，加强绿化景观建设，应多选用地方性树种，或目前在本地使用良好的植物种类。
绿地景观系统
规划区内的绿地系统由自然绿地（沙滩、椰林）、主题公园（老式火车游乐园、水上游乐世界）、绿化开敞空间（绿化广场、商业步行街、桥头公园、南段滨海带）等共同组成。
规划2处城市主题公园，分别是：位于儋州村“三丫”铁路处的“老式火车游乐园”、位于白排岛中部的“水上游乐世界”。规划1处城市小型公园：白排岛大桥东端桥头公园。规划3处绿化广场：地段北端以“凤凰之眼”为主题的海月广场改造、现火车站西侧的条带状绿化广场、地段南端的“都会舞台”广场。公园、绿化广场设计应结合现状，保留利用现有的环境资源、历史遗迹，并强化与滨海空间环境的有机融合。
“阳光海岸”地区的开敞空间主要由“一港、三带”组成，通过一系列小型的广场、主题公园、滨海带“五彩大道”、步行商业街、“通海绿廊”等共同构成“点、线、面”相结合的空间网络。其中最重要的是滨海带“五彩大道”，它是联系整个“阳光海岸”地段的空间脊梁，也是体现三亚特色和国际影响力、展现三亚浪漫色彩的主题大道。
“阳光海岸”地区必须保留和强化的景观视廊包括：最重要的是沿铁轨轴带、沿滨海带“五彩大道”远看鹿回头的视廊；此外，是沿着规划的东西向道路“通海绿廊”还形成的其他多条由城区内看海上各级标志物的景观视廊。
“阳光海岸”地区应重点控制规划划定的若干个景观节点场所，它们都分别位于“一港、三带”的空间结构上，是场所景观塑造的重点内容。包括：海月广场周边、原火车站西侧的条带状广场、通海商业街西端、白排岛大桥东端桥头广场、都会舞台及水广场、白排岛东侧入口节点。各节点由开敞空间和周边的建筑、环境构成，应对其具体位置、形式、色彩等方面重点设计控制。
“阳光海岸”地区必须保障鹿回头自然山体制高点及雕塑都作为重要的景观标志点；应突出在景观节点和“通海绿廊”所对应位置处规划设置的一系列人工景观标志点（主要集中在“一港、三带”的空间结构上）；现状铁轨沿线、港口码头等处的一系列历史痕迹（铁轨设施、码头设施等），均应给予适当保留，结合环境景观设计，作为特定场所中的景观标志点。
“阳光海岸”地区的夜景照明必须强化和体现“一港三带、五片三点”的整体设计结构。夜景塑造的重点在“一港”——情人港、“一带”——滨海带“五彩大道”，应通过重点地带的夜景照明突出渲染热带滨海旅游城市“不夜城”的氛围。
土地使用性质分类及控制
规划区内地块的开发建设，应符合《三亚“阳光海岸”段城市设计》总图及分图图则的规定，严格按照地块控制指标，并参考规划设计要求，进行开发建设。
规划区内的城市建设用地，规划鼓励进一步的土地合并出让、统一开发，当几个地块合并统一开发时，允许其内部用地边界适当调整，但外部边界应与本规划地块划分线吻合。合并后地块开发总体控制应满足以下要求：
1—用地构成比例与原规划基本相同；
2—绿地、广场、社会性公益设施用地必须得到充分保证；
3—建设开发总量不得大于原各地块开发量之和； 4—建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高； 5—城市道路线形、横断面均不得变化。
在开发过程中，如遇现实原因或特殊情况，确需变更地块规划性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），大类性质严禁变更；中类性质变更必须要有相关分析论证，经原规划编制单位评审和城市规划主管部门核准后方可变更；小类性质变更必须经城市规划主管部门核准。
规划区内的保留整治用地，近期内可基本保持现有用地性质；由于“阳光海岸”地段的特殊性，远期条件成熟后，宜向更加公共性的、开放性的土地利用性质转化，不得向反方向转化。
规划区内建筑整体上应采用尺度适宜、简洁轻盈形式。可结合规划布局建设适量的景观控制点状高层建筑，造型要挺拔、简洁。沿海滨建筑形式应采用骑楼或连廊形式，严禁采用大裙楼的作法。建筑的色彩应明快协调，以淡白色为主，有坡屋顶的，坡屋顶宜采用砖红色或灰兰色。沿街建筑应形成连续的、统一协调的界面；沿滨海带建筑应形成渗透性、公共性、统一协调的界面。
项目实施管理
.鉴于三亚“阳光海岸”的特殊性和重要性，建立一个有效的管理机构尤为重要。建议由市政府统一领导，以城市规划主管部门牵头，包括旅游、交通、园林、文化、城市投资公司等各相关部门的专业人员参与，成立“‘阳光海岸’管理委员会”作为专门的管理机构组织，全面负责“阳光海岸”地段的规划、建设及管理工作，以及市场推广、宣传、土地出让、招商引资等工作。
.必须加强对“阳光海岸”地区的规划设计的控制和指导，建议成立地段规划师技术小组，由三亚市规划局及原编制单位主要技术人员组成，负责对地段内的各类规划设计工作进行指导。
.必须加强对“阳光海岸”地区的项目审批及规划变更审批，完善审批程序。根据具体项目的规模、重要性、难易程度，以及规划变更的大小，从下至上的程序为：地段规划师技术小组认可→城市规划主管部门审查同意→专家评审（管理委员会组织）→公示通过，报原规划批准部门审查同意→规划委员会批准。
.“阳光海岸”地区的项目必须体现这一地区作为三亚旅游服务基地的性质、体现国际性热带海滨旅游城市的特色。鼓励优先开发《三亚“阳光海岸”段城市设计》中策划的项目。.除去公共设施、市政设施建设之外，地区内新建设项目必须达到“阳光海岸”地区项目准入标准。
项目综合评价由地段规划师技术小组会同城市规划主管部门进行，25~30分为必须设置类；18~24分为可以设置类；11~17分为慎重设置类；10分及以下为严禁设置类。前两类为准入项目，后两类为不准入项目。
.规划区内各地块的开发，在其进一步深入策划及详细规划设计中，必须保障落实规划中确定的主题性项目，其主题、性质、位置、规模严禁变更。这些项目包括：滨海带“五彩大道”，椰风酒吧街，老式火车游乐园/火车酒店，市民广场/游客服务中心，通海步行商业街，国际餐饮街/渔人码头，都会舞台广场/幻想剧场/文化娱乐中心，国际会议中心/水上主题乐园/滨港热带风情带。
.规划区内重要地段的重点项目或大型项目，其详细规划设计必须经过竞赛或招标的形式，以保障项目规划设计质量。竞赛或招标由城市规划主管部门会同“阳光海岸”管理委员会组织，规划设计成果经专家评审认可，公示通过，原规划批准部门审查同意后方可批准。.在项目开发过程中，如遇现实原因或特殊情况，确需做出一定变更时，必须符合以下规定：
1— 严禁重大变更；
2— 一般性变更必须经过以下程序方可实施：地段规划师技术小组认可→城市规划主管部门批准→专家评审（管理委员会组织）→公示通过，原规划批准部门审查同意→规划委员会批准；
3— 小变更必须经地段规划师技术小组认可后，报城市规划主管部门批准。
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