试论当前小区物业消防安全管理现状_浅谈物业消防安全管理

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试论当前北京住宅小区消防安全现状及对策

朱勇（北京市消防局科研所）杨明（北京昌平支队）

摘要：本文结合北京住宅小区的实际情况调研了住宅小区消防安全的现状，剖析了消防安全隐患产生的原因，提出了加强和完善住宅小区消防安全管理的对策

关键词：住宅小区、物业、现状、隐患、对策、主体责任、安全意识

随着我国社会经济的迅猛发展，人民生活水平的日益提高，各类高档居民住宅楼如雨后春笋般拔地而起，在消防监督检查过程中发现，一些房地产开发商或 物业管理公司对园林绿化、保洁、智能监控等表面上的工作上投入较多，而对建筑消防设施则缺少维护保养，甚至一些消防设施器材破损，消防车通道被占用等问题时有发生。如北京某200万平米超大住宅社区消防车道常年被业主私家车常年侵占用于停车。2007年二环边中直机关一住宅楼住户着火，消防车到场后无法靠近大楼，联合交通队按照车牌照通知业主，40分钟后才开始火灾的扑救，延误了火灾扑救的大好时机。2008年北洼路13楼一住户住宅着火消防泵年久失修，消火栓管网没有水，消防队员被迫将全楼的人员全部疏散后开始架设远程供水灭火，很多市民质疑小区消防安全管理不到位。去年上海教师公寓大火和今年大兴自建民房火灾，都对居民住宅楼的消防安全敲响了安全的警钟。

分析北京市2011年上半年火灾发生场所具体分布为：住宅宿舍579起，交通工具417起，垃圾及废弃物191起，农副业场所113起，厂房76起，餐饮场所73起，商业场所44起，物资仓储场所46起，建筑工地32起，办公场所、学校、公共娱乐场所等其它共计1054起。其中，住宅宿舍火灾占全市火灾总数的22.06%，主要是由用火不慎和电气引起【因用火不慎引起193起，占住宅宿舍火灾总数的33.33%，因电气原因引起177起，占住宅宿舍火灾总数的30.57%】；交通工具类火灾中，小轿车火灾依然突出，共224起，占交通工具火灾总数的53.72%，其次为货车火灾，共115起，占交通工具火灾总数的27.58%；从起火原因看，电气线路故障是引起交通工具类火灾的主要原因【电气线路故障导致火灾191起，46.23%】。2011年上半年全市住宅宿舍火灾高于其他场所火灾。因此减少住宅火灾对稳定全市火灾形式起着重要的作用。

一、当前住宅小区消防安全的现状

一是物业从业人员消防防灾和灭火能力有待提高。小区物业消防中控室从业人员流动性大，对火灾自动报警系统使用功能、基本操作知之甚少，对小区整体情况不熟悉，加之防火巡查、检查不到位，对发生的初起火灾难以做到及时有效扑救，只能等待消防部门到场，失去了最佳的灭火时机。小区物业其他服务人员上岗前培训不到位，不熟悉消防设施和器材的使用，不能很好的扑救初起火灾。如：

二是消防设施和器材损坏严重。一些小区消防设施和消防器材损坏严重，火灾自动报警装置损坏，不能正常报警。更有甚者擅自停用火灾报警装置。消防器材丢失、过期失效现象时有发生，加之维保单位人员工作不及时，不能保证及时发现火情。有的小区消防泵房常年上锁，消防泵不能使用，一旦发生火灾，后果不堪设想。大量私家车停在小区道路两侧，消防车道被擅自占用、堵塞现象比较普遍，一旦发生火灾，消防车根本无法通行。2010年，天通苑发生火灾，因小区业主私家车停放在消防通道，造成消防车通行困难，当消防官兵到达火灾现场时，住户的房屋内已经轰燃，火灾扑灭后屋内物品所剩无几。上海“11.15”特大火灾事故发生后，北京消防局在高层住宅检查中发现高层住宅楼虽然有消火栓，但里面的水管、枪头大量丢失，有的封条还是2005年封的。

三是建筑使用性质擅自改变导致大量火灾隐患出现。由于物业源头管理不严，许多小区将原本设计的汽车库擅自出租开设临时仓库、棋牌室、将违章搭建的简易房或地下车库改造成宿舍出租给了一些外来打工或经商的人员等，自动报警探头、喷头、公共消火栓被擅自拆除、封闭，加之装修采用大量易燃可燃材料，安全出口宽度、数量不足，用火用电用气管理混乱，一旦发生火灾，极易造成群死群伤和重大财产损失。

四是群众消防安全意识不高。群众不懂得基本的防灭火常识，不掌握必要的灭火技能。参与消防安全工作的主动行不强，对身边的消防安全隐患或违法行为视而不见，消防安全意识差。对一些违章施工操作视而不见，没有发现和扑救初期火灾的能力。

五是大户型住宅私自改建成小隔间出租。一些不法房地产中介机构或物业将一些大户型住宅分割成3-5平米的小隔间对外出租。人员密度大、用火用电量大。极易产生火灾源发事故。2011年1月 30日，位于人大北路的一座 24层高的住宅楼失火，失火楼层位于该楼13层的一套约190平米的住宅，该住宅内被密密麻麻分割了30余间小格子，分别出租，电线、网线极其混乱，这次失火的主要原因。大行物业公司管理，据了解，该大厦有近50间住宅被隔成3-5平米的小间分别出租，其中绝大部分就是这个物业公司直接或间接出租的！该物业据此谋取利益。消防部门已经对该物业公司提出限期改正并处罚。

二、住宅小区消防安全隐患产生的原因

一是消防设施器材维护责任不落实。物业管理公司与房地产开发商、物业公司与物业公司交接不清、不全，或者没有交接，直接导致小区消防设施器材建管脱节，无人维护，形同虚设。尤其是业主更换物业公司的情况更为明显，前任物业交接时不提供图纸，甚至损坏消防设施，导致大量消防设备瘫痪。对于消防部门检查发现的建筑消防设施问题，涉及整改资金投入较大，房地产开发商和物业公司往往互相推诿、扯皮，整改工作难以及时落实。

二是物业从业人员消防安全整体素质不高。当前物业公司兼职从事消防工作的安保人员主要来源于社会招聘，从业人员大多半路出家，未受过正规的消防管理技能培训，缺乏必要的消防管理知识和综合协调能力，中控室值班人员不能保证全部持证上岗，加之工资待遇低，受重视程度不高，工作能力与新时期消防工作要求极不适应，必然导致小区消防管理的不到位。

三是小区消防宣传力度不大。小区业主因为缺乏统一的消防安全教育培训，法制观念、防火意识淡薄，考虑自身利益的较多，无视消防法规，对火灾抱着侥幸心理，认为自己只要平时多注意就能杜绝火灾。不少群众还以为消防队救火还要收钱。在日常的工作中，部分物业管理单位自身消防法律意识观念不强，对《消防法》中明确规定的包括物业在内的社会单位的各项消防安全职责知之甚少，客观上也造成了工作上被动。

三、加强和完善住宅小区消防安全管理的对策

（一）明确消防设施维护主体责任

首先要明确物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系，明确小区消防设施器材的管理主体。房地产开发公司已与物业服务公司、物业服务公司和物业服务公司办理移交手续时，要将消防设施器材纳入进去，并交接清楚，明确消防设施的维护责任。刚刚审议通过的《北京市消防条例》就明确规定：住宅区的物业服务企业或者其他管理人应当做好下列消防安全工作：

（一）开展日常消防安全宣传教育，提示火灾隐患，组织居民进行灭火和应急疏散演练。

（二）组织安全巡查，发现火灾隐患及时采取措施。

（三）对管理区域内的共用消防设施、器材进行维护管理，确保完好有效。

（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，划定和设置停车泊位及设施时不得占用、堵塞消防车通道。

（五）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为予以劝阻并督促改正；对拒不改正的，及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。

（六）对初起火灾采取必要的处置措施。上海“11.15”火灾发生以后，由于涉嫌重大责任事故罪，包括上海迪姆物业管理有限公司多名相关负责人在内的十余人被依法拘留。

（二）建立优质高效的物业消防安全管理队伍

各物业服务公司及其相关管理人员要严格按照相关法规要求，积极加强消防安全培训，掌握相关消防法律法规和“四个能力”建设标准。物业主管部门应当将物业服务公司履行消防工作情况作为物业服务企业资质晋升和年检的评判依据，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时每年应对物业管理公司自评的情况进行抽查，对于工作突出的，予以表彰；对管理不严、制度不全、措施不力的，予以通报并依法责令改正。日前，江苏省无锡市中级法院终审判决一物业公司因在小区消防安全管理上存在的问题均违反了法律禁止性规定，对小区火灾造成一住户两人死亡案承担部分责任；物业公司赔偿死者亲属死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金30余万元。该判决借鉴了我国最新颁布的《侵权责任法》有关惩罚性赔偿的规定，终审判决在一审的基础上增加了物业公司赔偿比例，对物业公司瑕疵服务给业主到来安全隐患起到警示作用。

（三）提高广大群众的消防安全意识

要充分利用告示栏、宣传栏、张挂宣传横幅等形式，定期开展消防演习、知识讲座等活动，向广大业主宣传消防法律法规，普及消防安全知识；发挥物业管理工作的优势，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施。从而在社区中掀起人人学消防、人人懂消防、人人讲消防的热潮，筑牢社区家庭心灵上的“防火墙”；要规劝居民自行清理楼道杂物，坚决杜绝堵塞消防通道、安全出口现象。通过对2007-2011年北京市居民家庭火灾案例分析发现：从亡人构成看，老人、未成年人、残障人员占总数的67.65%，其中死亡的老人中独居或病残的占80.56%。因此，预防居民家庭火灾应在做好面上工作的同时，应重点关注自防自救能力低下的老幼病残等亡人火灾高发群体，做到重点帮扶、重点引导。要充分发挥乡镇、街道、派出所和村居委会等基层组织的优势和作用，积极发展福利机构、志愿队伍、技术咨询等社会化服务，突出物联网、简易自动水喷淋系统等应用，建立良性的居民家庭防火工作机制，利用消防夏令营、消防志愿者宣传活动、到敬老院福利院开展慰问等时机向老、弱、病、残以及少年儿童发放宣传资料，进行消防宣传教育，进而提高广大群众自防自救能力。北京东坝乡单店村后辛街的“阳光乐园”幼儿园着火，送煤工刘国富就利用在工地夜校学到的消防安全知识，沉着冷静地用湿毛巾掩住口鼻，在火场搜救人员，及时解救了9名儿童的性命。

（四）加强消防监督管理，严格消防执法

各级政府要协调、整合保安、物业、社工、志愿者等力量，结合入户调查、综合巡防、出租屋管理等工作，定期上门走访，及时发现和消除火灾隐患等不安全因素，提醒居民注意用火、用电、用气安全。公安消防机构、派出所要充分发挥消防监督职责，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，未按规定配备消防设施和器材的，对于不按消防规划改变使用性质的小区，要责令限期进行改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处。物业公司要定期开展消防安全检查，做好检查记录，维护保养好小区公共消防设施，保持小区消防道路畅通，加强小区施工管理，避免损坏消防水管设施。针对检查发现的各类火灾隐患要及时予以消除。

（五）加强房屋使用管理，严格限制改变房屋使用性质和增加隔断变成群租房。政府部门应联合房管、住建委、工商、治安、消防等多部门对高层建筑的使用性质、规模、人口数量等提出统一要求，各部门明确执法相关权限，防止群租房和擅自改变使用性质的事件发生。从更本上杜绝火灾隐患的发生。