房地产开发规费项目_房地产开发规费清单
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房地产开发规费项目
１、基础设施配套费； ２、规划管理费； ３、规划技术服务费； ４、教育费附加； ５、城建档案费； ６、墙改基金； ７、白蚁防治费； ８、劳保统筹费； ９、质量监督费；
１０、建设工程交易服务费； １１、拆迁管理费； １２、规划设计； １３、建筑设计费； １４、审图费；
１５、工程建设监理施工； １６、工程规划定位放线； １７、住房交易手续费； １８、房屋所有权登记费；
土地契税
4% 市政公用设施配套费
20元/平方米 绿化费
1元/平方米 人防费：
防空地下室建设费
6.5元/平方米（总建筑面积7000平方米以下的）
防空地下室易地建设费 市区5级按2000元/平方米，6级1800元/平方米，6B按750元/平方米 工程质量监督费
总造价0.6-1.7%
成立项目公司：
查名费
验资机构验资费 注册资本200万元以下1000元，201万元以上按万分之二至万分之六计算（新办外资、民资企业减半收取）质监管理费 质监局代码中心 代码证书费（纸质）53元/证
标准资料费40元 代码证书IC卡副本收费（国家推行使用）160元/证
工商管理费 工商局 企业注册登记费 注册资本1000万元以下按0.08%计算，1000万元以上按1000万元×0.08%+超1000万元部分×0.04% 另外，外商投资企业需交纳预先申请名称登记费：100元/户 营业执照副本费 10元/证 镜框工本费（自愿选择）20元/证
税费 税务局 税务登记证费 30元/证（国、地税均为15元）
规划局：城市基础设施配套费 基建投资额×4.5%
环境监督管理所：排污费 建筑施工噪声超标准排污费 超标值1—12DB，征收额200—1600元/月，13DB以上征收额3200元/月。声源一个月内超标不足十五天的（昼或夜）减半征收。
气象局：防雷设施费 新建建筑物防雷设施分段验收、检测费 原标准为每一检测点90元 市政局：道路占用费 城市道路临时占用费 0.5元/日·平方米（非营业性）
建设局：城市建设费 建筑工程质量监督费 建安工作量×0.1%（已实施工程监理）
工程定额测定费：工程总造价×0.1%
人防办：人防工程易地建设费（限于向建有办公楼和住宅楼部分收取）（1）、九层以下7000m2以下民用建筑，10元/m2（2）、九层以下7000m2以上，总面积×1000元/m2；（3）、十层以上（含十层），未按规定修建防空地下室，首层建筑面积×1000元/m2。
征地管理费： 按征地补偿总金额的2.1%
土地权属调查、地籍测绘：1000m2以下按100元/宗，每超500m2加收40元，最高不超过4万元
土地注册登记证费：20元/证
建设用地批准书费：8元/份
房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本
共有八项：土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原
用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8.开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用。
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
2.销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
（1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；
（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；
（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
（三）投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
水、电、煤、通讯等单位的配套征询
1、办理征询供电条件时，应提出书面申请书，申请报告应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:1000地形图(二份)
一：小区的主要用电设备就是电梯+物管用房+社区用房+路灯+门卫，至于住户的用电一般都按照国家标准，例如120平米的 每户15KW 超过120的再加 商业80平米的20KW（好像是的，每个地区标准不一样 具体的要咨询当地供电局）
二：设计用电量都是在申请临时用电的时候估算出来的，根据你小区多少户 每户的面积多少，外加小区设备用电量 自己参照当地标准就可以计算出来
三：至于用电时间其他东西 供电局都没有明确要求，除非你是大型的高耗能 企业
四：要提交的平面图，一般要求平面图和电子的平面图，这让设计院出一份就好了
五：提交的窗口 一般在当地市区的供电局窗口，先到市局的窗口询问 其中需要当地分局批准盖章的就去当地盖，盖好以后一并拿回来 交到市局，如果让当地分局缴纳 会拖延时间的六：如果初次接触 建议从开始申请临时用电开始就找代理公司，供电局下属有好多代理公司，他们和供电局的关系熟 帮你办理起来非常快，但是要收取一定的费用 可以侃价的
2、按照项目所在地区向对应的上海市自来水有限公司（分浦东、市南、闵行、市北公司）领取“供水前期征询表”办理用水征询。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图
一：项目批复大概指发改委批复的立项批文 如果不清楚就去发改委窗口询问 这比较简单
二：区综合管线图 是指当地的自来水管网分布图，一般到当地的自来水公司都可以打印 如果你要办理正式用水的时候 要通知当地的自来水公司 他们会根据你的需要帮你设计并且施工，自行施工的自来水工程是很难通过验收的，（小区住房内的供水自己可以做）
3、办理征询煤气条件（提出书面申请）。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。
一：已经有管网的，小区内所有的煤气施工全部都要煤气公司设计施工，你只要去煤气公司申请，让他们帮你设计，你的设计院在设计图纸的时候会帮你预留煤气接入口的，如果煤气公司有特殊要求 就回馈给设计院
二：周边没有管网的，也要同样的手续，至于你小区外的管网规划和你无关，只是煤气公司在帮你设计小区的管网总接入口的时候 他们会预留接入口，至于遇到到什么地方 那是他们的事 和你无关
