上半场淡然收场 下半场“压力山大”_压力山大

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上半场淡然收场 下半场“压力山大”

南国城报2014-06-12■ Text/记者 梁宁宁 Photo/郭晓宁

Text/记者 梁宁宁 Photo/郭晓宁

对大多数开发商而言，即将落幕的2014楼市上半场可谓是漫长而难熬。时间过半，年度销售目标却远未达一半。上半场销售不“达标”，唯有期待在下半场中“扳回一局”。调控和信贷政策依旧不明朗、市场供应却急剧增加、大牌房企楼盘将纷纷上阵，下半场大幕即将打开。围绕房价的涨与跌，政策的宽与紧、开发商的生与死，购房者的得与失，各种论调甚嚣尘上。上半场人气下滑，多房企销售未“达标”

还有10多天，2014年楼市上半场就要画上句号。时间将过半，大多房企的年度任务离一半却相差甚远。

“眼看上半年马上结束，但我们目前的销售额却连目标三分之一都还没达到。”提及完成任务的情况，一名本土房企业营销负责人向记者诉苦，“尽管今年度的销售目标跟去年差不多，价格也没涨，但如果还照上半年的销售节奏，肯定不能完成”。

“整个5月到现在，售楼部都是冷冷清清，有时甚至一整天仅有一两组到访。相比去年同期，单盘成交额下降了一半。”城南一项目负责人表示。几家欢喜几家愁。有人未完成任务，也有开发商表示，上半场任务已完成。广西新宝通投资控股有限公司总裁助理文权透露，尽管4月下旬海尔·青啤联合广场才开始上市，但上半年销售目标已提前完成，对于错综复杂的楼市下半场，他认为，如果采用传统的营销模式，当然难以制胜，必须有创新，更加优越的产品才能够赢得市场。

总体来看，新宝通的情况只是少数个案之一，大多房企销售“压力山大”。往年的6月初，就有不少房企开始迫不及待地发布，“半年销售目标提前完成，销售额××亿元”。但目前来看，大多房企对此却保持缄默。从近期数据来看，市场整体成交兑减，1~4月，南宁市新建商品房成交面积206.24万平方米，同比下降3.54%；其中住房成交面积178.15万平方米，同比下降5.3%。截至记者发稿，南宁市5月份成交情况尚未公布。但传统的“红5月”不红已是不争的事实，即使5月31日迎来9盘齐开的阵势，但总体成交情况来看，仅少数楼盘销售不错，大多楼盘走量甚少。而6月首周，仅有盛天东郡108大街一个商铺开盘，住宅市场也仅有碧水天和推新。预计6月整体开盘数量也比5月份21个楼盘开盘的数量减少。

外来大鳄加入，下半场竞争更激烈

走量艰难的上半场即将落幕，也意味着，任务更加艰巨的下半场扑面而来。2014年的楼市下半场走势，更加扑朔迷离。有一点却可以肯定，供应增加，下半场的竞争将更加激烈。除了深耕南宁的老牌房企继续发力之外，多个新晋南宁的大鳄房企下半年首次推盘，尤以五象新区最为集中。2013年以来，相继有招商、宝能、合景泰富、万科、绿地、富雅、天誉、世茂等全国大鳄入邕圈地。6月开始，这些大牌房企楼盘上市推货，陆续进入“实战”阶段。

其中，打造“五象滨湖第一城”的合景·天汇广场预计6月底上市。而宝能年内则是3大综合体齐发，分别是布局于五象湖板块的宝能五象湖1号、龙岗新区的宝能城市广场、五象总部基地的宝能环球金融中心。海尔·青啤联合广场、南宁绿地中心的写字楼继续发力。5月30日，刚拿下3幅地块的世茂地产，企业负责人也透露，项目会快速推进，龙岗项目展示区会在几个月内开放。天誉花园、中国铁建·江湾山语城即将在6月开放售楼部。

如此密集的综合项目推盘入市，能否保持理想的去化速度？蜂拥上市的大鳄房企，谁主沉浮？南宁宝资天房地产咨询有限公司副总经理韦春芳分析，各大区域竞争都相当激烈，尤其是以龙岗片区为代表的五象新区，由于大牌集中，供应陡增，竞争更激烈。

“市场永远没有不好的季节，只有不好的产品。即使冬天来了，好产品也能经得住寒冬的考验。”广西合景房地产开发有限公司副总经理朱漓认为，目前整个中国房地产市场还是保持平稳趋势，未来将朝着健康的方向发展。就南宁而言，全国上市房企进驻，把先进在理念带进来，会不断涌现新的产品，对南宁地产格局而言是一次巨大的提升，提升南宁人居标准。楼市竞争格局会更加激烈，甚至一些小型开发商会逐渐退出市场。正如南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司副总经理漆四林所言，南宁市场正逐渐进入“鲨鱼军团吃小鱼的过程，一些小鱼会逐渐被实力强大的鲨鱼吞掉。”面对大牌房企逼人的气势，不少本土房企也表示，需要突围。“市场供应加大，对本土房企而言，面临更大压力，必须学习外来上市房企优越的产品以及服务的同时，还需要丰富营销手段，改变过去的‘坐销’模式，主动出击抢客，化被动为主动。“南宁昌泰置业投资有限公司营销中心主任覃斌表示。房价数据现跌，未来走势平稳为主

一路高涨的房价，从近期整体数据显示，开始现跌。中国指数研究院最新发布的《2014年5月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，5月份全国百城房价环比上月下跌0.32%，是继2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌，在被纳入指数报告的南宁、柳州、桂林、北海的广西四城中，南宁跌幅达2.15%，居全国第8。

今年以来，面对市场上浓厚的观望情绪，开发商也使出浑身解数来卖房，尤其刚需盘，几乎都在价格、优惠上大作“文章”。“0首付”、“2”字头、“3”字头价等吸引眼球的劲爆信息冲刺市场。5月29日晚，云星·钱隆御景开盘推出1套3888元/平方米特惠房；5月31日开盘的启美尊府则打出“2999元/平方米起”的价格；而此前龙基·传媒星城首开，也推出“3”字头房。对于下半场的房价走势，大多业界人士分析，优惠力度只会加大不会减小，至于价格，更多人认为预计还是保持平稳。广西瀚林地产营销副总监蔡德珑分析，近几年调控风声紧，但中国人传统观念中，房产仍是很好的保值、增值渠道，短期没法改变。接下来，房地产还会总体向好，房价涨势不会那么快。南宁宝创地产项目咨询有限公司总经理黎云成认为，房价数据上的波动，是结构性的价格调整，南宁房价走势会比较平稳。

而结合目前南宁市库存的情况，有不少观点认为，小幅涨的可能性较大。南宁市住房保障和房产管理局数据显示，截至2014年6月7日，商品住房累计可售面积5748905.79平方米，套数51803套。不少业界人士分析，从这一数据显示，南宁库存量保持在一个合理的水平。南宁华南城住宅部总经理谭志宏认为，南宁的市场刚性需求量很大，但库存量相对不多，以此判断，下半年房价保持一个温柔上涨的健康水平。

市场微妙时期，政策能否放松成迷

今年初开始，楼市看空论不断，甚至有地产大佬年初就预测，“2014楼市不妙”。市场情况及数据都佐证了今年房地产陷入微妙时期。对此，着急的除了开发商，还有地方政府。

4月份以来，地方政府开始不断做出试探性微调政策，包括南宁在内的杭州、铜陵、无锡和天津等多个城市纷纷出台救市政策、金融政策调整等。有限购松绑、增加财政补贴等政策。此前更有消息称，除了4大一线城市之外，预计全国有超过30个城市有放松限购政策的预期和可能性，传闻引起了社会各界关注。不过，该传闻目前尚未得到权威证实。与此同时，国内部分城市成交低迷、大幅降价、频频救市已引发了中央层面的关注。住建部日前兵分几路分赴南京、广州、深圳、福州等地密集调研地方楼市，实地了解房地产市场下滑程度。

而南宁除了出台北部湾经济区内的5城市民，置业南宁可享“同城待遇”的限购松绑政策外，随后又出台了北部湾市民可使用区直公积金在邕贷款买房的政策。

接下来的政策走势，同样被认为是影响下半场市场的一大关键要素。业界分析，今年，对于房地产市场，政府都会保持“分类调控”的基调。如漆四林分析，对房价过快上涨的一线城市坚持限购，其他城市根据自身情况进行微调，这是现阶段中央对于房地产调控的基本态度，但短时间内不可能全

面放开。

而对于备受瞩目的信贷政策，业内人士预测，5月中旬央行“喊话”要求银行满足首套房贷款的需求至今已满月，市场也多期待银行信贷方面会有所松动。

■记者观察

市场冷静期，买卖双方都是机遇

楼市这盘棋，错综复杂、诡异多变。受到整体经济形势影响波及，政府通过救市一时也难改颓势。当下市场，不少开发商举棋不定，购房者患得患失。拐点论、崩盘论甚嚣尘上。

但是，这样市场，对整个行业而言，正是思考和转型之机。“是房子就好卖”的日子已经一去不复返，急功近利地追求速度和扩张已经不是王道。市场回归理性，但需求依旧存在。对开发商而言，要想长足地发展，关注市场需求，踏踏实实地做好产品本身，才能够在这样的市场中找到出路。大唐地产西南区域营销总监吴仲明就表示，面对当下市场，开发商需要做的事情是适应市场的变化，推出适合市场的产品，灵活的推出适合自身的销售策略，才会赢得市场的主动权。而南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超也道，其实这样的市场才是正常的市场，过去过度发热的市场是不健康的，传统的房地产开发本末倒置，先生产产品再消费，开发商决定购房者的消费形式。而未来应该是对需求的研究，倒推产品生产、供应，谁在这个领域先行，谁就是未来行业的老大。

而对于购房者来说，期待房价大幅下行，趁机捞到大“便宜”也不是明智之举。从目前观察来看，楼市崩盘似乎不大可能，如果继续把住宅作为投资产品似乎已不是最理想的选择，但若是有实际居住需求，看看当下市场，价格平稳，选择丰富，更多品牌大鳄推出惊心打造的项目，无论是首置刚需，还是改善置业标准的需求，都可从容选择。