中央别墅区市场分析_北京别墅市场分析

中央别墅区市场分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“北京别墅市场分析”。

2009年中央别墅区市场分析及2010年市场展望

中央别墅区的前世今生

北京中央别墅区主要是指京城东北温榆河与机场高速路相交围合而成的别墅聚集区。中央别墅区最早定位叫做天竺旅游度假别墅区，发端于1991年赴香港的一个招商引资项目。1992年，北京外销001号房——丽京花园别墅出现在顺义天竺机场高速杨林出口，这个完全“空运”过来的项目在当时创下了2000-3000美元/平米的天价，销售是到新加坡和香港等地进行的。丽京花园掀起了温榆河畔别墅的开发热潮，也为中央别墅区打下了第一块基石。

天竺别墅区所有的别墅项目地块都非常方正，以丽京花园为代表，设计以香港模式为主，最早的客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。九十年代初，香江花园、欧陆苑等项目的兴起使这一区域的别墅群初成规模。

经过十多年的发展，中央别墅区已经分成3个相对独立的成熟区域：后沙峪区，以优山美地，龙湾，裕京花园莱蒙湖名都园欧陆苑嘉浩别墅以及新开盘的龙湖及奥景园围合而成，以ISB为代表的多家国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾的商业配套使其商业配套最为完善。天竺区域：主要以丽字头的丽京，丽斯，丽高，丽嘉，丽宫及美林，誉天下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其主要的教育资源。与后沙峪区域相比，其学校资源没后者强，但靠近机场高速是其优势。如果说天竺板块好比稳重的老牌国家英国的话，后沙峪更像富有活力的新新国家美国。来广营区域：其别墅较为分散，包括观塘，长岛廊桥，大湖，卓锦万代等。其最大的优势在于靠近五环，交通极为便利。同时有京西学校等国际学校资源。但相应的配套设施，尤其是针对外国人的配套没前两个区域完善。

2009年市场情况

2009年中央别墅区的房价及成交量（在此主要分析后沙峪区域）实现了爆发式的增长。下表为后沙峪区域各楼盘年初时及年末各种代表户型（成交量较大的户型）的大致价格对比。

优山美地

联排 2009年3月 620 2009年12 820 月

涨幅 32.3% 双拼 2009年3月 700 2009年12 950 月

涨幅 35.7% 独栋 2009年3月 1200 2009年12 1600 月

涨幅 33.3% 大独栋 2009年3月 1500 2009年12 2000 月

涨幅 33.3%

龙湾

650 800

名都园 220 310 40.9% 300 450 50.0% 450 600 33.3% 1200 1800 50.0%

裕京花园

450 650 44.4%

欧陆苑

350 500 42.9% 700 1100 57.1%

莱蒙湖 370 530 43.2%

710 1000 40.8%

从表中我们可以看出，各种户型的涨幅从32%到57%。其中位数大致为43%的涨幅。09年的上涨有如下几方面的原因：

1.北京楼市全面量价齐涨，二手房成交约30万套，3倍于历史最高峰2007年的10万套。一手纯商品房住宅成交12.3万套，环比增加105%。

2.中央别墅区房价相对别的区域前几年严重滞胀。中央别墅区定位为国际项目，几个早期楼盘如欧陆苑，莱蒙湖，丽京等开盘时就是外销别墅，价格很高，达到了约1.5万每平。居民以欧美等外国租户及香港，台湾及有海外背景的大陆人业主为主。中央别墅区因其独特的涉外风格成为外国公司高管的首选，其租赁价格一直处于北京租赁市场的最高位。房产业主主要是一批香港，台湾，新加坡等亚洲国家和地区的人士，他们认同中央别墅区的外国风格，同时也愿意购买房产作为投资。而国内的投资者因中央别墅区的开盘价是别的地区的N倍，同时并不太认同这种别墅风格，早期基本没有涉足本区域。因以前中央别墅区客户群体狭窄，加上开盘价偏高（10年前1.5万元的开盘价是市里比较高档公寓的4倍），中央别墅区的二手房涨幅很小。因存在大量的租赁房，其二手房价格和租金存在一定的比例关系。约为租金价格的200-300倍。（以优山美地双拼为例，出租价格在3万到3.5万之间，其年初价格约为700万）。今年的涨价可以看作是价格补涨。

3.08年的金融危机，导致大量外国人离开中国，中央别墅区空置率大大上升，以租赁为目标的投资客将大量房源转租为售，使得08年及09年初中央别墅区别墅价格很低。

4.以ISB为代表的国际学校因生源减少，不再挑生源，（以前即使外国人子女也得排队）使得持中国护照的子弟有机会入学国际学校，大量海外回来的中国人及本地希望孩子接受西式教育的中国人成为购房的主力军，客户群体大为增加。

5.优山美地，龙湾，龙湖，誉天下等新盘近几年陆续开盘，了解中央别墅区的人群也大大增加。09年新国展的使用也增加了其知名度。

5.M15号地铁即将于明年底开通，大大利好中央别墅区房源。

6.09年北京放开外国人的购房限制，对外国人集中的中央别墅区也是个极大的利好政策。

7.因为中央别墅区租金高的特点，对投资客来说租金足够用于归还银行按揭还款，投资更加安全，因此中央别墅区也逐渐受到投资客的亲睐。

综合以上因素，中央别墅区09年二手别墅量价都有一个大的增长。

2010年中央别墅区二手房交易展望：

经过09年的疯狂上涨及09年底国家出台的大量抑制房价的政策，10年初中央别墅区的看房量及成交量暂时陷入了一个僵持阶段。从客户心理来说，需要时间接受房源价格大大上涨的事实，同时寄希望于国家政策能将房价打压下去。但从业主心理来说，龙湾旁边拍出的楼王给了业主极大的信心。（楼面地价近3万元，也就是说卖价必须在4万每平米以上开发商才能开始挣钱，而现在大量的楼盘独栋单价也就是2.5万元左右），客户和业主的博弈在春节前后不可避免的会展开。

我们觉得10年中央别墅区的价格会继续上升，基于以下几个理由： 1.房源紧缺。年初每个楼盘都有大量的二手房出售。现在的二手房源可能不及09年初时的十分之一。

2.新盘如中粮祥云等处于区域外围，离学校等资源偏远，不能有效取代二手房的位置。

3.4.“楼王”给了业主很大的信心。

刚性需求明显。很多人为了孩子的入学而购房。

5.相比别的区域，中央别墅区具有配套设施齐全，物业管理良好及房价不贵，交通便利的特点。

6.随着国际经济形势的好转，外国公司高级工作人员会大量回流国内，对租赁市场是个极大的支撑，房价会相应的得到支撑。

同时，由于价格上涨过快，政策打击因素，10年取消外国人随便购房的政策，中央别墅区二手房源急剧减少等综合因素，使得10年的成交量可能会相比09年大为降低。