鄱阳湖生态文化与房地产开发_鄱阳湖生态经济发展
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鄱阳湖生态文化与房地产开发
文化方面： 生态文化，就是与自然环境和谐共处的文化，而不是统治自然。这是一种新的文化理念，提高国民对生态文化的认知和兴趣可以有效促进社会经济的发展，有利于自然环境资源的开发利用，以及更好地保护生态进行良性循环。生态文化是人类从古到今对自然界的探索和认知的一种高级、具体、充分的形式体现。人类一生，从生到死的整个过程都需要与大自然的万事万物打交道，不仅有相互依存、相互需要的关系，而且还需要很好地去处理运用这些大自然的力量。生态文化便是人类面对生态危机而挖掘出的新的文化选择，这是人类对自然社会的文化结晶，唯有了解、爱护我们日夜赖以生存的自然环境，正确认知与自然环境的关系，我们人类才能长期与自然和谐友好的相处。生态文化从自然环境之中衍生而来，目前已经得到了初步的完善与发展，它囊括各类文化知识，简单四个文字却意义深远，将经济、文化、社会和伦理充分结合，形成新的意识理念。
鄱阳湖生态经济区的生态文化，拥有全新丰富的文明理念以及恰当合理的实施实践，而加强区域生态文化的建设，努力倡导生态道德伦理，积极发展生态科学技术，时刻推行健康文明的生产生活方式，是建设良好生态文化体系刻不容缓的日常工作。人类想要与自然、社会拥有和谐共处、良性循环的可持续发展科学道路，就需要走生态文明协调发展的可实施道路。
图表显示，鄱阳湖生态经济区囊括的多个地市都具有发展生态文化的基础和优势，文化事业单位数量较多，占全省比例较高，但是省级的单位并不算多，这说明还需要加强单位内部调整和改进。
通过相关了解和调研，发现鄱阳湖生态经济区的生态文化建设有一些缺陷。
首先，生态经济区的对外宣传能力有限。在该生态区域内，虽说周围的居民寄游客对生态经济略有耳闻，但对生态文明建设以及可持续发展理念的相关知识并无太多了解，没有相对专业宣传人员进行生态文化知识的认知推广，也没有充分利用群众的优势和力量，通过网络、广播、报纸等传播媒体的有关报道少之又少，因而老百姓对生态文化、生态文明以及可持续发展的认识并不普遍，导致鄱阳湖经济区的生态环境并未得到相应有效保护，看在眼里十分具有潜力的生态优势没有得到充分的发挥，其丰富资源也并没有得到充分利用和展示。
其次，新兴文化并没有得到特别的重视。生态文化是人类挖掘发散出来的新型文化体系，它需要人类对环境被严重破坏，自然资源被工业废弃物污染所导致的环保问题进行深刻反思，大自然不仅仅是人类的，此前遭遇的各类环境之灾都是社会工业化的沉痛教训，人们不能继续忽视工业废弃物及乱排乱放所带来的环境问题，必须找出有效可行的可持续发展的改善道路。
再者，科学力量与创新技术有待提高。弘扬生态文化，建设生态文明，不仅需要对自然的基础认识，更需要的是充满活力的想法和不断创新的技术。虽说鄱阳湖生态经济区资源富饶，潜力万千，依山傍水，清幽静雅，但是丰富的自然资源是需要现代化的科学理念和强有力的创新技术区支撑实施的。“纸上谈兵终觉浅，绝知此事要躬行”。没有先进、敦实、有力的支撑载体，再丰富再充满魅力的资源得不到充分展示盒利用，终究是可惜的。
商业方面：
生态商业是将生态学的一些基本思想应用于商业领域中的一种新型商业发展模式。提到商业，人们通常觉得是一种很抽象的思维概念，但日常生活中，各式各类的商业活动都在不知不觉中进行着，这些活动看似与自然环境无关，却在不经意间隐蔽、间接、悄然地影响着整个自然环境。其实，商业活动同样会对环境带来不良的影响，如传统商业的运作通常会带来燃料污染、视觉污染、噪音污染、废气废水污染以及热污染等，所以在生态经济建设的领域中，生态商业占有与生态工业和生态农业同样举足轻重的地位，不容忽视。
生态商业，就是需要人类进行生态化的商业运作，按照自然环境和生态经济的规律来组织进行以及维持商业活动。人类的生态需要要在商业领域运用、满足和体现就需要进行生态商业的运作、这也是充分具体的体现了生态文明在商业中的传播。人类生态文明时代的要求，对可持续发展的积极响应，发展生态化在各个领域的早日运用实现，都需要生态商业的承启连接，这也使生态商业成为商业发展的必然趋势。
环顾鄱阳湖生态经济区，生态商业并不普及，相对而言，传统商业依然占据大多。在各类产品生产与再生产过程中，运用生态商业理念的其实并不多。这就导致了经济区的生态发展受到了很多束缚和阻碍。
传统商业占主导地位。传统商业不仅对环境无利，且大量增加了自然资源的消耗和环境的压力。由于受到经济利益的驱使，传统商业通常刺激环境污染、鼓励生产消费环节对环境的破坏，造成资源配置不恰当，假劣产品、恶意欺诈等生产消费活动随之滋生蔓延。传统商业的运输与仓储方式不够先进，加大了各类成本的额外损耗，也造成资源的浪费和环境的破坏。
生态经济区内经济规模较小。由于现代化技术有限，能力发挥有限，后备力量不足，人才队伍层次低、总量小，且拥有较高技能的专业型人才紧缺，尤其是和生态商业发展相关的专业人才更是匮乏，使得区域内的经济建设并不高，科技学术发展水平偏低，城市的基础设施建设融资渠道单一有限且能力不足，而中小型企业的经营规模偏小，随之信用规模相对也较小，从而导致融资的实现更是难上加难，这就形成了一个恶性循环，对企业的商业运作产生了障碍，同时也使经济区的生态商业不能得到良好的实施进行，更无法得到强有力的推进与发展。
企业之间竞争力并不够激烈。有限的人力资源和社会资源无法适应快速发展的生态商业，对日益变化的生态商业活动不能迅速反应，这使得区域内的企业经营的活力偏低，运作进度缓慢，生产理念落后，生产技术不够先进，进而缩小了企业对产品的生产范围，降低了有效生产率，削弱了企业之间的竞争意识和竞争能力，同时，企业的直接融资能力也受到了制约和束缚，这又间接影响了企业的日常经营活动，进而使得企业不能快速向前取进和发展。
区域内各行业的发展水平不均衡。经相关资料显示，鄱阳湖生态经济区的经济结构并非合理，虽然该区内的金融业发展较为迅速，但是其他行业的发展脚步并不能紧随其后，特别是信息咨询与管理、科研探索与开发、计算机服务、软件业等行业的发展严重滞后。2009年鄱阳湖生态经济区的信息传输计算机服务和软件业、金融业、租恁和商务服务业的产业增加值分别是410990万元、731737万元和186147万元，在服务业中的比重分别是5.28%、9.4%、2.39%。可以看出不合理的产业结构对生态商业的运作影响甚大，要使生态商业长远持续发展就不得不尽快改善区内产业结构，平衡各行业的有效产出，提高其生产率。
生态经济区的金融体系不够完善，金融创新能力不足。目前而言，鄱阳湖生态经济区得到了快速的经济发展，但是相对整个环境发展而言，其金融业还是属于滞后的。资金来源短缺，开销配置不合理，使得金融业的发展并不快速；资金流转融通的力度并不强大，银行信贷无法满足经济区的发展要求；各种商业活动的盈利不确定性过高，环境保护要求资金需求多，初开发的基础设施投资过大，而其过程中建设期较长切收益回收期较完，导致资金周转不畅通，信贷支持力度不够，从而使生态环境的保护和建设滞后。
旅游方面：
人们为寻求精神上的愉快感受而进行的非定居性旅行和在游览过程中所发生的一切关系和现象的总和称为旅游。生态旅游是新兴的一种旅游方式，它最先于1983年由世界自然保护联盟提出，由于它符合可持续发展的具体实施，能有效进行环境保护和推进人与大自然的和谐相处，于是成为当代新世纪旅游业的引领潮流。这种旅游活动不仅对自然资源有保护作用，而且能够起到有效维护当地人民日常生活的作用。生态旅游主要以有特色的自然生态环境和旖旎风光作为主要旅游景观，它让游客在放松自己、愉悦身心的同时得到生态体验、生态教育和生态认知。同时它不是一个单独的个体，而是与自然、社会、经济、文化紧密相连的一个版块。
人们长期以来都在进行传统的旅游。对于国内的旅游，虽然看似拥有跑火的市场，实则背面弊端重重。
第一，传统旅游通常是团队游，拘束不自在。每逢黄金假期或是休闲周末，学校都会有各类旅行社推出的组团旅游，比如：庐山两日游、三清山两日游、梅岭一日游等等。价格不高，宣传单上描绘得密密麻麻很丰富的样子，可参与之后的人都知道，这样的旅行——太累。团队游太过于约束，需要跟着导游队友前行，行动不自由，想去的地方不一定能去，想看得经过不一定能看到，这会给本就劳身的旅行带来并不理想的结果。
第二，传统旅游食宿环境不能得到良好保障，令参与者担忧。参加传统旅游模式的旅行，食宿环境通常令人满腹牢骚，大多是景区附近的小型宾馆，卫生条件先不说，光是那房间门，能不能起到防盗作用都成问题。一日三餐一般也是到旅行社指定的餐馆就餐，清汤寡水、无色无味，使得疲惫心灵得不到快慰。
第三，旅行途中消费不透明，传统旅游诚信不足。近来导游逼着旅游者购物来提高自己个人所得的新闻频频出现，且旅游者并不清楚自己缴纳的旅行费用都花在哪些地方，哪些费用包含其中，哪些费用又需另外承担，这些问题在游客出发前是得不到具体详实的答案的，使得传统旅游业诚信度一度降低，引起游客强烈不满。
第四，传统旅游对环境保护的重视并不高。在传统旅游的过程中，似乎导游
们更热衷于介绍当地的文化风景及购物指导，而对环境的保护并不在意，或有提及却不加以强调，这使风景区经常出现纸屑、果皮、烟头等刺眼的垃圾，若不及时处理，有害物质还会渗入土壤或是混入河流，带来更加严重的后果。
传统旅游方式在现实社会中已显得落后，弊多益少，革新旅游方式，改变旅游理念已成为必然之趋。生态旅游的提出与产生，无疑给旅游业带来了新的发展市场，开辟了独特的发展方向，引领了新型的发展潮流。生态旅游景区通常具有保存完好的独特风光名胜、天然的生态系统、丰富的生物物种以及舒适清新的自然环境。这样的理想旅游场所潜藏巨大的发展机遇，不仅能在建设完善中为自身后期发展积累大量资金，还能极大地带动周边产业的快速发展以及周边地区的经济发展。
鄱阳湖生态经济区地段优良，汇纳赣江、抚河、信江、饶河、修水等主要河流，周围有省会南昌、地级市九江、瓷器之都景德镇以及鹰潭、新余、抚州等城市，山岳清秀，水美鱼肥，历史悠久、民风绚丽。不仅如此，世界级文化景观庐山、“世界自然遗产”三清山、“世界地质公园”龙虎山以及重要湿地鄱阳湖汇聚其中。鄱阳湖生态经济区拥有良好的湿地生态系统，盛产各类浮游生物以及水生植物，吸引了各类珍禽候鸟前来栖息驻足，从而形成独特的候鸟景观，是鄱阳湖特有的候鸟资源。且经济区的核心部分——鄱阳湖湖体宽阔、平川环绕、水质优良、地貌形态多样，是国内仅存的为谁不多的一湖“清水”。
生态房地产： 鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护环境、发展经济为重要战略构想，目的是把鄱阳湖生态经济区建成全国生态文明与经济社会发展协调统一、中国低碳经济发展先行区和人与自然和谐相处的生态经济示范区。鄱阳湖生态经济区的建设有对江西省的建设，甚至对全国都有很大的影响。其次，房地产业的健康发展与人们生活水平的提高息息相关，因此我们对他进行研究和完善是很有必要。
与世界各国传统工业化模式比较，生态型工业化模式是新兴工业化道路的发展方式之一，有着鲜明的特点及优势。与发达国家工业化进程一样，鄱阳湖地市依靠高资源消耗、劳动密集的产业，完成工业化的前期阶段；而它又与发达国家工业化进程不一样，在工业化中期的前阶段，在较落后的基础上，在环境污染上不严重的情况下，就实施产业聚集发展，就开始逐步放弃高污染型产业、高资源消耗，就开始发展生态产业，就开始治理和控制污染，就开始建设生态环境，就开始建设生态型城市。而发达国家，都是在完成工业化、经济高度发达、已造成严重环境问题的时候，才开始发展生态经济，才完成生态城市建设的。以南昌为例，可以看看传统房地产的经历。1992年以来，南昌市房地产业的发展一共经历了三个阶段：
第一阶段，1992年-1995年。1992年房地产开发逐步升温，在1994-1995年间达到开发高潮。
第二阶段，1996年-1997年。由于亚洲经济危机等因素的影响，由于房地产开发融资渠道受阻，大量商品房积压，房地产行业的开发下滑至最低潮。
第三阶段，1998年以来，随着我国经济形势逐年趋好，尤其是随着近几年南昌市危旧房改造工作和城市基础设施建设工作的进一步发展，房地产开发进入了一个新的增长期，房地产市场呈现持续快速发展的态势近几年来，随着住房制度改革的逐步深化，南昌市住宅建设高速发展，投资力度不断加大，建设规模逐年增加，市场体系也逐渐趋于完善。住宅产业作为国民经济增长点和居民消费热点的作用，日益显现出来。
眼看房地产行业前景一片大好，可传统的房地产市场背后也存在着诸多问题：
第一，政府作为国有土地的所有人和供给方，对新增量的土地供应和存量土地的再开发利用、资源的优化配置、远期规划土地供应和近期储备、供应的年度计划用量等等，还未能依据南昌市经济社会发展目标来进行详细的调查、分析和统等安排，并及时对社会作出公示。总之，目前的土地一级市场还缺乏宏观的计划管理，引导、调控力度不够。
第二，土地市场还不够成熟和完善，主要表现在真正通过市场公开、公平、公正、有序地竞争宗地的局面还未形成。
第三，商品房销售方面存在问题，商品房销售的方式，一般是由开发商自己成立销售公司进行销售，少数开发商是委托中介代理商进行销售。通常做法是通过报纸、电视等媒体或自行印制的海报进行广泛宣传，并采取一些促销手段，吸引购房者的注意力。由于各个物业项目分布广泛，特别是买方市场的逐步形成。这种分散的、传统的销售方法显然巳不适应客户需要充分选择、比较的消费心理。由于前些年商品房市场存在着许多不规范的问题，致使商品房交易一直是近年来消费者投诉的重点。
第四，住房二级市场中存在的问题，住房二级市场也称二手房市场，属于存量房市场。即房屋所有者将一定年限的房产使用权或所有权进行转让南昌市住房二级市场中存在的问题：起步晚、交易量小。
第五，房屋租赁市场中存在的问题，国家颁布的《城市房屋租赁管理办法》在南昌市尚未得到很好贯彻，特别是房屋租赁合同备案制度未能全面实施。由于不同主体的房屋租赁行为适用不同的法规，履行不同的手续，颁发不同的证件，甚至在收费方面也有所不同，给管理工作造成一定的混乱。
第六，传统房地产开发企业存在的问题分为以下几点（1）：企业规模小；（2）开发经营的粗放性特征明显；（3）从业人员素质偏低；（4）企业的非市场化行为仍然存在。鄱阳湖生态经济区的建设将要求江西省地市，特别是南昌市在城市建设上有大的突破，其中一项重要内容就是要完善市政基础设施、加快危旧房改造，真正把南昌建设成为现代化国际大都市和历史化名城。因此，鄱阳湖生态经济区发展过程中，将会对南昌市的危旧房改造形成一种强大的压力和推动力。鄱阳湖生态经济区的建设使南昌市增加了对城市基础设施建设、环境治理等方面的投入，有利于推进“市政基础设施建设带危改“的方式。鄱阳湖生态经济区被批准后南昌市已表态，在未来5年中，将对城市基础建设创纪录地投入，用于修建交通基础设施，环境治理，信息化建设，用于水电气热的建设和改造。当然这里面大部分属于原先就已规划的南昌城市建设资金。使得南昌城市基础设施水平将提高2卜50年。这就使得，一方面，可以更有利于采用“市政基础设施建设带危改”的方式，另一方面，也更有利于保证危1日房改造地区各项市政基础设施的落实。危旧房改造工作的实践证明，危改的进程与房地产市场的景气情况直接相关，尤其是在2000年以前采取“以房地产开发带危改”方式为主的那一段时间内更为明显。正是1992年开始的全国性的房地产热，才带来了危旧房改造工作的快速发展阶段。然而市民群众支持危改，是危改工作顺利推开的前提。加快危改是生态经济区建设的要求，也可以说是生态区建设的一个组成部分。广大市民对鄱阳湖的持续和广泛的支持，必然有助于他们对危改各项政策的理解和接受，极大地推动南昌市危旧房改造工作的进程。
鄱阳湖生态区周边的房地产业经过一定时期的发展和整顿，已经具备一定的行业发展基础，但是在土地供给、商品房销售、住房二级市场发展，房屋租赁市场发展、房地产开发企业自身素质、房地产中介发展几方面均存在一定的不足或者问题，是房地产业未来几年间要发展必须重点解决的对象。以南昌为例，南昌市以往的大型公共项目及相关城市基础设施的开发建设，主要是由市政府财政投资。而以鄱阳湖生态经济区为契机，今后将会更多地发挥私人企业和境外资金的作用。外商或港澳台投资企业的介入，将会把房地产开发项目运作过程，包括对项目开发价值的评估、资本运作、项目开发程序、项目建设等方面的一些先进经验和技术引入北京，从而有助于提高南昌市房地产开发商的项目运作水平。同时，国内沿海地区房地产业发展较成熟的企业，也将进军南昌，与南昌同行进行竞争。鄱阳湖生态经济区的建设带来的外部压力，将促使房地产行业的各级管理部门重新制定更适应国际惯例的房地产法规和管理办法，包括土地、开发建设、商品房销售、经济适用房和廉租房开发、二手房市场、房屋租赁市场、物业管理等各个方面。
从中国经济的角度出发，鄱阳湖生态经济区有利于为经济发展创造一个稳定的社会环境，有利于进一步扩大开放，使中国经济更好地适应经济全球化进程，有利于在国际上打造“中国品牌"，能更好地带动国内企业由产品经营向品牌经营的转变；对于南昌市来说，鄱阳湖生态经济区的建设为南昌每年的经济增长产生两个百分点以上的拉动作用，其主要影响体现在扩大投资需求、急剧提高消费需求、大大增加就业机会、为鄱阳湖生态经济区的建设组委会直接创造巨大的经济效益、急速带动有关产业(如建筑业、房地产、旅游饭店行业等)发展五个方面。
