杭州房地产市场回顾和展望_杭州市房地产市场

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杭州房地产市场2013年回顾和2014年展望

2013年杭州的楼市又是不平凡的一年。18家全国性大型房企挟资本之力布局杭州，直接推动杭州土地成交金额再创新高；更多的新进房企，更快的开发周期，更立体的销售渠道，使得2013年杭州楼市的总体销售额创历史新高。市场加强分化，在傲人的销售成绩下，也出现了板块激战，高总价排屋别墅销售滞缓、本土开发商萎缩等悲情现象，年末还留下了天量的库存积压。杭州楼市的发展已经进入一个与以往不同的全新格局。

（一）2013年杭州房地产市场回顾

1.杭州商品房销售概况

受政策和谣言影响，2013年杭州楼市的走势全年跌宕起伏。

1、2月份延续2012年的翘尾行情高开高走，3、4月份受“国五条细则”提及的“征收二手房转让20%个税”等政策的影响产生了一轮爆发性行情；随着政策面消息的确定，前期爆发性行情透支了大量的购买力，5、6整体楼市显现疲态；

7、8月份余杭沿运河圈层形成的北部新城和应地铁一号线而生的翁梅板块成交火热，板块行情分化明显；

9、10月随着楼市行情持续良好，土地市场行情爆发，表现抢眼，9月5日华家池地块以136.7亿成交；11月，三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，内容涉及房地产税立法、住房保障和供应体系、农村宅基地、城镇化、用地市场等房产长效政策，年底杭城楼市平稳收官。

2013年杭州商品房成交套数相较2012稳步提升，达85822

套，仅次于历史上的2009年；但成交总金额高达1599.87亿元，创下历史新记录。二手房成交平稳，主城区二手房成交31559套。

成交价格与2012年比较，有较大幅度上升，全市（含萧山、余杭）商品房成交均价为17121元/平方米，其中，主城区成交均价为22091元/平方米，余杭区成交均价为11245元/平方米，萧山区成交均价为14919元/平方米。价格虽有较大幅度上升，但这是2012年年初25%-30%大幅度降价的反弹，均价仍低于2010年水平。追溯过去四年，价格基本平稳。

相比商品房和土地市场的火热，杭州楼市的库存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房库存达115161套,创历史新高。杭州楼市呈现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段等特点，大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。

2.杭州土地市场概况

2013年杭州土地市场一片红火，从年初开始就一路上扬，外来大鳄纷纷在杭州拿地，全年共出让土地225宗，成效总额达1326.88亿，较2012年翻倍，超越2009年创下新纪录，是继北京、上海之后第三个突破“千亿”大关的城市。不过，2013年“令人振奋”的土地市场与“低温”收场的楼市交织在一起，部分地区最终演变成“面粉”快要贵过“面包”的尴尬局面。6月，雅戈尔公司由于未能履行合同，就杭州申花两宗地块选择退地，违约金高达4.842亿元，引爆业内舆论热点。12月份，由于某些楼盘的“岁末促销”，某些楼盘的起价已经和地价接近。

（二）未来房地产市场与环境展望

从中长期来看，未来我国宏观经济仍将保持中高速发展，为房地产发展提供强大的经济基础；全国还处于城市化高速推进的过程中，人口变迁带来强劲的住房刚性需求；楼盘品质升级、居住消费理念升级、居民收入增加带来强劲的改善性需求。但是，城市中心可上市的土地日益减少，征地成本不断提升，供应不断减少。因此，只要国家土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来还将导致地王频现。需求持续增加，土地供给不足，未来房地产业仍将蓬勃发展，但随着经济增速放缓、人口红利消失，房地产潜在增速将逐渐下降，趋于平稳。

2014年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。

房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。

建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；实施不动产信息登记，防止腐败；倡导新型城镇化建设，实施土地

供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。

过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，使得行业风险进一步积聚。2014年中央推进的“全面深化改革”将加大短期经济波动，我国经济增速和货币信贷投放将趋缓，短期内支持房地产业快速发展的动力减弱。

（三）2014年杭州房地产市场展望

杭州楼市在2013年创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。随着税收、土地、金融等关键政策要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变。我们预判2014年杭州房地产市场总体相对稳定。

1.政策环境相对稳定

自国家新任领导去年上台以来，中央政府调控理念发生了根本改变，提出发挥市场在资源配臵中起决定性作用的核心思想，致力于建立长效机制。理论上，以行政手段为主的一刀切式的调控不会再来，但是原有政策的退出需要较长时间。

政策环境相对稳定为房地产市场稳定发展奠定良好基础，预期未来市场还是以首次臵业的刚性需求和部分改善性需求为主。

2.市场分化更加凸显

随着发展，房地产市场一方面越来越规范，另一方面竞争日趋激烈，市场分化更加凸显。一是强者恒强，马太效应明显。自

2011年以来，杭州开发商成绩单上有一个明显趋势是，本土中型开发商正一步步被挤出市场。实践证明，面对宏观调控，品牌房企更能踩准政策和市场节奏，具有更高的产品打造能力，具有更强的品牌号召力。在调控持续的背景下，品牌房企凭借较强综合实力获取低成本大规模发展资金，融资优势表现突出，拿地十分积极，而本土中小房企则面临资金短缺，土地储备减少等不利局面，生存空间不断被挤压，未来发展将面临更多挑战；二是板块冷热不均。受益于城市规划，配套设施齐全，轨道交通便利区域的市场形势良好；三是项目冷热不均。产品定位准确、户型面向刚需、品质优良的楼盘畅销，否则滞销。在宏观调控环境下，房企的入市门槛已大幅提高，市场加速分化，楼盘竞争更趋激烈，企业的产品打造能力、运营能力和品牌知名度等竞争要素更显重要，楼市普涨的时代逐渐远去。

3.之江板块日趋成熟

地处城市西南面的之江板块，是杭城自然环境最好的区域之

一。这里群山环绕，空气新鲜，人文荟萃，是许多人心目中的理想居住地。但由于长期配套设施不足的实际情况，使得近年来之江供应的房源数量和成交状况一直不理想，是杭城的价格洼地。

随着2013年连接之江和滨江的之江大桥正式通车；连通之江和城西的紫之隧道破土动工；始于之江新城，通往钱江世纪城，连接1、2号主干线的地铁6号线规划确定，制约之江发展的交通因素将很快得到改善。同时，浙江省建设“文化强省”的重点文化项目——浙江文化城项目，正式花落西湖区的之江度假区，随着一院（浙江音乐学院将于2015年秋招生）四馆（浙江图书馆新馆、浙江省博物馆新馆、浙江非物质文化遗产馆和浙江文学馆）等重点项目的打造，2016年之江板块将崛起一座浙江文化城。众多大型配套的实施、越来越多楼盘的相继入市，2014年及未来的之江区域，将逐步显现出价值，从而成为杭州楼市的一个新的热点板块。