青河县房地产投资可行性分析3_房地产投资可行性分析

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青河县房地产投资可行性分析

1．。青河县概况

人口6.6万。{县城2.5万，乡镇4万人}，属高寒地区，7个月冬季。其中农业只有小麦一季。无其他经济作物。牧业每年出栏3万头牛羊。牧业深加工是青河县官方鼓励投资的产业。工业主要是3个矿业，及规划中的旅游业。

2.。青河县房地产开发现状

(1)目前最大的投资商是新疆鲁班集团开发的“青格里花苑”，占地340亩。规划共70栋楼,和计进4000套房。规划人口12000人。2011年施工14栋楼，共600套房源，商品房销售20套，保障房销售180套（每套县政府补贴4---5万元）。

(2)目前青河县房地产开发流程较简单，由开发商将所开发项目的地上拆迁手续办完，然后去发改委，建设局。国土局办相关的“五证两书”。土地价格住宅价格90元/平方米。合6.6万/亩。商业165元/平方米，合11万/亩。相关人员电话：

国土局马科长：***.建设局招标办徐主任：***.县政府县长办公室孔主任：0902—8821622

青河农行刘经理：***.所有的“五证两书”都可以在青河县办理完。

（3）注意事项。青河县总人口少，6.6万。近40年流入人口4万，哈密市近10年流入8万人。加上青河是阿勒泰地区的贫困县，也是全国的贫困县。百姓的收入低，尤其是农牧民的收入低。青河的多层住宅均价1600元。高层有两个楼盘均价在2200元.再加上鲁班集团的“青格里花苑”共4000套房源，我认为只适合200套以内的住宅楼盘开发。再有就是青河的金融支持环境单薄，只有农业银行可以做房贷按掲业务。国土局的“国有土地使用证”要到开发项目竣工才下发。没有国土证银行不给贷款。就意味销售房屋只能收客户的首付款三成。对开发商的资金压力较大。在青河做了“消费者调查’，,1成人买房是全款，9成人买房是贷款..在销售中回笼的自己资金不会太多，卖的好能回总销的4成。对开发商的资金是个很大的考验。

3，具体地块的分析。

鉴于大项目不适合在青河开发，所以只重点了解了大桥和湖边夹角的地块。。

此地块60米×68米。共5户待拆迁家庭，有两家要求补偿100万，3家要求补偿40万。合计拆迁费320万。方案一：预计能盖一栋12层楼。一栋5层楼，建筑面积在13000平方米。房源有88套高层，30套多层。900平方米商铺。按多层施工成本940元/平方米。3000平方米需要270万。高层施工成本1300元，9600平方米需要1250万元。多层和高层的销售均价按1600元计算。销售额1920万，商铺按3000元/平方米。销售额260万。合计销售额2200万。总收入2200万－土地成本36万－施工成本1500万－拆迁成本320万＝毛利润344万。

方案二：按旅游酒店类。

青河正在规划大旅游圈。5年后将是个旅游地，会有酒店的大量需求。这样的投入将是较大的。又不好销售回笼资金。

4：总结。

青河人口少，经济不发达，只有牧业和未来的旅游业有前途。所以建议在房地产上不适合短期投资。适合长期大资金的投资。在牛羊肉深加工上倒是有中长投资的价值。因为属于牧区。水资源丰富，年出栏牲畜30万头。