权证部百问百答_权证部与业务部

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权证部百问百答

一、银行百问百答

1、外地人在杭购买非住宅和购买住宅的政策一样吗？

答：不一样。非住宅：外地人（户口在杭州之外）购买非住宅、商住两用不分地区，不论套数，首付五成以上，利率上浮10%，贷款期限最长10年，需收入证明、银行流水，如买方是公司法人或股东还需营业执照、公司章程（杭州银行不需提供，其他银行需要）

住宅：外地人一户家庭在杭可新购一套商品住房（含存量房），如贷款购房则需提供在杭一年以上社保证明或纳税证明、收入证明、房管证明以及身份资料等；若无一年以上社保证明或纳税证明，则不能贷款购房，只能一次性付款购房。

2、以前用商业按揭购买非住宅，现按揭已还清未出售，若再次用商业按揭购买非住宅，是否和购买住宅一样认房认贷？

答：目前认房认贷的政策只对购买住宅的客户执行，对购买非住宅的客户没有影响。

3、以前用商业按揭购买非住宅，目前还有按揭未还清，现用商业按揭购买普通住宅，是否可以按揭？为什么？ 答：可以按揭。购买“住宅”不受“非住宅”影响。认房又认贷是针对住宅，认房是指目前在拟购房所在地房屋登记系统(包括预售合同登记备案系统)中其买方家庭名下在杭州城区的住宅套数（之前卖掉的住宅不算）；认贷是指不管借款人在哪个城市购买住宅有向银行申请按揭贷款的，不管是否已还清，都算有贷款记录。

4、大杭州包括哪些区域？主城区以外交的社保对贷款是否有效？

答：1）大杭州包括：杭州五个主城区（上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区），杭州高新技术产业开发区（滨江），杭州经济技术开发区（下沙），杭州之江国家旅游度假区（之江），以及余杭区和萧山区、桐庐、淳安、临安、富阳、建德等区、县。

2）交的社保根据各银行对杭州认定范围不同而决定是否有效，在银行认定杭州范围内的有效。

杭州银行官巷口银行、建行滨江支行、建行西湖、渤海、兴业、汇丰、邮政银行认定杭州范围：杭州集体户；杭州七县一市；工行朝晖支行、工行之江支行、渣打、中国银行新中国支行认定杭州范围:杭州集体户（在杭州缴纳一年以上社保/纳税证明），杭州七县一市；

浦发银行、交通银行、花旗银行认定杭州范围:杭州主城区及萧山、余杭，杭州集体户；

光大银行认定杭州范围:杭州主城区房管局、萧山区、滨江区、之江区、余杭区、其他杭州县市。

5、外地客户在杭买房补交社保是否可以办理存量房商业按揭？

答：缴纳证明明细不体现“补”字，可以办理按揭。若银行向社保中心确认，客户是补交的情况，则按揭资料将被退回，取消在本行的按揭资格。

6、原有两套住房一次性买进，现都已出售，目前名下没有房子，则现在要再买房按揭，是否算首套？

答：按照认房认贷的原则，如果前二套没有贷款过并且已经出售，现在再购买算首套。杭州银行例外（看客户情况）

7、快退休的老人要按揭购买房屋，是否可按揭贷款？需办理哪些程序？

答：可以贷款，有些银行最高年龄可贷到70岁。对于老人贷款有可能存在的风险，银行规定儿女、兄弟姐妹、亲戚可做共同还款人，主贷款人的收入证明和共同还款人的收入证明都必须提供，主贷款人还需提供银行流水。

8、公积金贷款男的可贷到几岁？女的可贷到几岁？

答：公积金男的最多可贷到65岁，女的最多可贷到60岁，没有优质客户之分。

9、现在银行商业按揭贷款的利率是多少？ 利率可打几折？

答：2010年10月后按揭贷款5年以上基准利率为6.14，首套购房利率最低打9折，有部分银行利率不打折。我司常做的银行：兴业银行基准利率不打折。工行利率最低打9折。杭州银行基准利率，利率是否可打折要看房子和客户的单位。浦发利率最低打9折（买产品最低打8.5折）。中国银行利率最低打9折（买产品最低打8.5折）。

10、外地的房子有抵押贷款，对在杭州买房贷款有影响吗？

答：如果房子本身没有按揭，只是消费抵押贷款对在杭州买房没有什么影响。

11、一套房子可以挂靠几个人的户口？是否可以单独挂靠在派出所？商住两用房屋是否可落户？

答：1）最多可挂靠5个非亲属户口，父母除外。2）不可以单独挂靠在派出所，只有派出所工作人员才可以挂靠。

3）只有符合条件的住宅可落户，商住两用房屋不可落户。

12、余杭和萧山的户口以什么样的条件可以迁到杭州主城区？

答：余杭和萧山的客户在杭州主城区购买房屋满五年就可将户口迁进。

13、外地人在杭州买房按揭贷款需开房屋证明，要到哪里开？需提供什么资料？户口本所在地房屋证明需要提

供吗？

答：杭州主城区开房屋证明：开元路40号2楼，需提供买方身份证原件、银行联系单，如果委托他人代办，代

理人的身份证原件需一起提供给档案馆。现所有银行都需要提供户口本所在地的房屋证明（杭州银行看客户购房情况。外资银行无需提供户口所在地的房屋证明）。

14、涉外的客户在杭州购买房屋办理按揭贷款需要注意些什么？

答：

1、客户所有的身份资料要公证。

2、到国家安全局开购房审批表。

3、转让合同、居间合同、贷款合同需办

理涉外公证，公证费由涉外人承担。

4、外国客户在杭只限购一套住房。

15、杭州社保一直在缴纳，但在此期间有间断，是否可办理按揭？

答：社保一直在缴纳，虽然中断过，但政策规定对非本市居民在本市购买住宅申请贷款的，应提供从申请之日起的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，就可以在杭州按揭买房。

16、市公积金对“改善型住房”的理解？

答：杭州市公积金目前解释：职工家庭现有人均住房建筑面积低于杭州市统计部门公布的上年度平均水平(注：

2009年度杭州市人均住房建筑面积为30.85平方米)，为改善居住条件购买第二套普通自住房的，可申请第二套住房公积金贷款。

17、哪些银行按揭贷款需提供单身证明？

答：买方单身：1）工行朝晖、邮政百井坊巷支行除要单身具结书外，还要求提供单身证明；

工行朝晖一次性付款不需提供；

2）杭州银行要求客户是28岁以上的需提供单身证明。

3）其他银行户口本显示未婚的则不用提供单身证明，签写单身具结书即可。

办理单身证明的所需资料：2张2寸证件照、身份证及户口本原件和复印件。

办理单身证明的地点：到本人户口所在地民政局办理。

18、非夫妻的，两人用省公积金购房，需提供什么公证资料？

答：买方需做《产权不可变更公证》。

19、省公/铁公积金须注意哪些事情？

答：

1、省公积金要求：首套房建筑年代是1990年以后且30方以上的，一般情况下首付3成，省公最多贷到总

价50%，其余用商业贷款；

铁路公积金：铁路公积金首套按揭：2000年前首付4成，2000年后首付3成，二套首付5成以上。贷款额度限制：个人加单位月缴纳金额在366--878元之间的可贷30万，超出879元最多可贷50万。

2、签监督支付：

建行西湖支行的监督支付1）卖方本人可先在中介公司签字，买方必须到银行签字，中介盖公章及法人

章，并验三证原件。（建设银行做按揭都必须带三证原件）。

2）卖方是代理人的必须和买方一起到银行签字，中介盖公章及法人章，并验三证原件。（建设银行做按

揭都必须带三证原件）。

3、交通银行：核对三证原件，如有公证，公证书需提供2份原件给银行。

20、收入证明开多少合适？收入证明为什么要开两个人的？

答：1）收入证明额度：两个人月收入加起来是月还款额2倍以上就可以了，但也不用开太高。有的银行（邮政

汇丰花旗）月收入9500元以上要提供工资银行流水的。

2）产证是2人的名字，房子是共同共有的，银行要看2人的还款能力的，所以要开2人的收入证明。

二、签约百问百答

1、夫妻如都交公积金，那么用一个人的好，还是用两个人的好？

答：一个家庭一生累计最多用两次公积金买房，若前期公积金贷款未还清，则还清后才可再用公积金贷款。如果一个人的额度够用，最好用一个人的，不够用的用两个人的公积金。因为公积金利率比商业贷款的低。

2、如果房东问：买方贷款审批通不过，怎么办？

答：1）如果是客户按合同约定首付款付不出或资信有问题导致贷款审批通不过，客户承担违约责任；

2）如果是国家政策原因导致合同无法履行的除外。双方都诚心买卖房子的，最好合同事先约定：如因国家政策变动，导致银行贷款不能通过，合同无法履行，买卖双方互不追究违约责任。

3、该房是婚后财产，卖方离婚且有离婚协议书，房子归该卖方所有，现要卖房则如何办理手续？

答：A、产证是2004年3月1日以后办出且离异双方当事人同意配合签约的，则直接签订转让合同，过户时双方

到场且提供身份证原件即可；

B、如另一方不愿共同前来办理的：1）先到公证处析产公证；2）再到房管局办理析产手续（离异双方当事人到场，提供身份证、离婚调解书、离婚协议书、判决书加判决生效书原件；3）析产后即可签订转让合同。

4、房改房出售条件是什么?

答：1）产证办出满5年；2）卖方年满35周岁；3）卖方已婚。

5、签约时发现房东信息有误如何解决？

答：在网签时发现原房管备案过的卖方姓名有误，可在纸质房屋转让合同中将“错误信息”（卖方姓名）手写更正，之后买卖双方签字，按手印，中介公司盖公章可用；若是卖方身份证号有误，可在合同中输入正确的号码修改。若买方信息签约时出错，需重签合同，手写更正无效。

6、卖方是委托公证的情况。1）委托公证书一般需要几份？2）合同签订注意事项？3）身份核对卖方需要提供资料？

答：1）需3份委托出售公证书原件，分别给银行、房管、农税。

2）若转让合同和居间合同卖方本人签名，则合同不需添加卖方代理人名字和代理人签名。否则需添加代理人名字及代理人签名。

3）若卖方本人身份证、婚姻证明资料、户口本等已做入公证书中，则身份核对时卖方无需提供本人原件，只需卖方代理人到场且提供其身份证复印件验原件。若卖方本人的结婚证、户口本未做入公证书中，则需提供其原件。

7、买方购房定金可交给房东代理人吗？

答：若是房东本人签意向书或转让合同（核对本人身份证），可将购房定金交给房东本人，把房产三证押在中介公司；若是房东代理人则必须有合法的委托公证书原件和其身份证原件才可将定金交给房东代理人，并将房产三证及公证书原件押在中介公司，否则定金先存放在中介公司，待上述资料补齐再转交代理人。8：客户当房东面询问税费打折，怎么办？

答：税费是交给国家的，按国家规定缴纳，不会乱收的，而且缴税之后都有发票的，这个不能打折的。

9、房东不能按常规交房，怎么办？

答：交房时间都是协商的，没有统一规定时间，双方协商交房的时间和条件。

10、合同制作怎么这么慢？

答:请稍等，马上就好了。合同制作还是仔细严谨点好，现在做合同条款花点时间，以后不用麻烦，主要是为您考虑。

11、房东三证为什么要放在中介公司？

答：买方押定金在中介公司（房东），房东押三证在中介公司，对双方都有保障；我们会给房东一份中介盖章的三证收件单。

12、税费都是我交的，个税发票为什么给房东？

答：是的，税费是由您交的。个税发票要回去是房东的要求，个税发票名字是房东的，房东可能还有用。买房是缘分，彼此交个朋友，发票就给房东好了。

13、为什么签夫妻关系具结书？

答：办证时要使用的表格。

14、为什么要输入网上合同备案密码？

答：房管局要求合同要在 “杭州市房产交易合同网上备案系统”中备案，并由买卖双方输入密码保存提交合同，若修改或解除合同必须要双方输入密码，其他人无权修改，这是为保障买卖双方的利益，所以请输密码”。

15、违约金为什么写20%这么多？

答：违约金只是合同双方按约履行义务的一种担保方式，对双方都有保障作用，双方既然诚心买卖房子，违约金

也是一种形式而已。

16、这份合同怎么会是单面的，不都是双面的？

答：这份是打印出来的原件，其他是复印的合同，一模一样的内容，几点几分都一样的。合同是网上备案过的，买卖双方不同意，不输密码是改不了的。要不您可以核对一下？

17、未成年人买卖房子，监护人要在合同上签字吗？要办理公证吗？卖房子也要公证吗？

答：1）未成年人买房，监护人须由签约人员将其做入转让合同 “代理人”一栏中，且监护人要在转让合同中“乙

方” 处 签“未成年子女”的名字（买房当事人），并签监护人的名字（监护人也需在“乙方代理人”处签名），签字例如下：

乙方： 王晓（监护人：王贵，李梅）

乙方代理人：王贵，李梅

（其中“王晓”是“王贵”及“李梅”的未成年子女）；需提供资料：监护人（若夫妻）身份证，婚姻证明资料，户口本（反应夫妻及和子女的关系）；户口本若不反应夫妻及和子女关系则需提供该未成年人的“出生证明”，若出生证明已经遗失或与未成年人非父母及和子女关系则提供监护公证即可。签合同，过户时监护人需到场，未成年子女无需到场。

2）未成年人卖房子，要父母双方办理监护公证，并承诺卖房子所得是用于和未成年人相关的事宜（如上学、治病等）。其他手续同上述。

18、外地人在杭商业贷款购买住宅需什么条件，银行审批提供什么资料？

答：外地人（非杭州户籍）需提供一年以上在杭社保证明或个人纳税证明明细（夫妻中必须有一人有）、购房地

和户口所在地房管证明（非杭州市区的杭州七县户籍必须提供）、个人银行流水、收入证明（和交社保单位一致），身份证、婚姻资料、户口本（购房者、配偶及未成年子女）复印件等资料。

19、价格做高多少合适？

答：对于房子价格做高，评估公司一般是根据该区最近的“成交均价”核算的，不超过10%，一般是可以做的。

如果太高，有可能银行不能审批通过，建议客户增加首付款或改用其他方式补足房款。

20、房子建筑年份能做新吗？

答:要向店长了解为什么要做新建筑年份。有的银行对于建造年份在1990年以前的房子是不予商业贷款的，有的银行可以贷款但对首付和面积有要求，还可能要购买银行产品（基金、保险）才能商业贷款，利率和贷款年限可能也有限制。做新3年以内，问题不大的。若做的太新，而该区内成交的房屋没有这么新的房子，则有被银行退回，不予贷款的风险，且我司和评估公司可能以后工作也受影响。若已经年份做新，要对买方做好铺垫，防止在银行说漏，影响客户贷款、我司、评估公司。例如：“因为银行对房龄和贷款年限有限制，故为了客户能多贷几年款，您到银行若被问及房屋建筑年代请您配合回答是199X年的房子，这样对您贷款有好处。”

21、配偶去世了，另一半可以卖房吗？

答：第一：先公证。所需资料：所有继承人到场、房屋三证、相关人员身份证、户口本及婚姻证明、死亡证明，死亡人亲属证明。

第二：再析产。所需资料：房屋三证、相关人员身份证、户口本及婚姻证明、公证书原件，继承人到场。

22、价格做低多少合适？

答、因农税局对每一个区块或小区都有一个“核准价”，若我们签的“合同价”低于该“核准价”，则会显示价格

过低，需农税重新核价。但它们的核准价我们没办法掌握，所以价格做低相对来说就存在很大的风险。关于价格做低我给三点建议：

1、经纪人要明确为什么价格做低（说不定买方在价格上和卖方谈的死去活来，但在纳税上愿意做个诚实的纳税人）；

2、确定做低后，要通过实际调查综合评定做低多少可以把风险降到最低（忌盲目）

3、做低话术：要和买卖双方做好铺垫，以防帮人害己。

23、港、澳、台、国外人士在杭州购房要提供哪些资料？

答：1）买卖双方携带身份资料、房屋三证、房屋转让合同、居间代理合同到公证处公证，转让合同公证费0.3%，居间合同400元/次，由涉外人士这方承担（一般情况）；

2)如买方是外籍人士的话要到“杭州国家安全局”办理 审批证明（德胜假山路），买家携带转让合同原件和原房东的三证复印件。（“审批证明”复印件交银行，原件交房管局）

3）审批通过后贷款合同也需公证（公证费为：贷款金额的0.1%）

如结婚证是大陆办理的则无需公证，其他另行咨询。

24、房东是继承的房子要出售，需提供哪些资料？

答：房东非夫妻（双方配偶放弃继承）:2004年3月1日之后的,提供身份证、婚姻证明资料、户口本原件;

2004年3月1日之前的，产权人的身份证，结婚证，户口本原件；单身

具结书原件。

25、婚前财产住宅要出售，房东及其配偶需提供给银行什么身份资料？

答：房东需身份证、结婚证、户口本以及配偶身份证复印件。

26、单位买房的有什么需要注意的事项？

答：需提供单位的组织机构代码（年检通过）或营业执照、法人身份证复印件盖单位公章，如是上级部门拨款给

单位买房的，转让合同首页和骑缝需盖相关上级部门公章。如紫阳街道办事处购房，需杭州物业管理改善工程领导小组办公室盖公章及骑缝章。还需上级部门拨款的文件，需填写杭州市房产交易、产权登记申请表并加盖买方单位公章。

三、办证百问百答

1、我们还要上班那，可不可以让一方先核对？

答：房管局规定双方同时到场才能核对身份，否则不给受理，如果不信的话，您可以咨询一下房管局。

2、三证什么时候能办好？

答：税费齐全的情况下12个工作日办好，三证办好后我们会立即通知您的，请放心！

3、当天就可以办好的呀,我办过的呀（知情）？或不是说很快的吗（试探）？

答：对于知情的：1）是的，个人办理的话，当天差不多办的好，但中介代理的属于批量受理，要比个人办理慢。（土地证您亲自来办理的话，可以当日办好，中介办理需要5个工作日）；2）我也想尽快给您办好，没办好我们没有奖金的呀，所以我比您还急。

试探的：房管局对房产过户是非常严格的，你们的交易资料有多个部门一一要审核，正常情况1个（或2个）工作日可以审核好。房管局产证做好后会通知农税和我们，我们才能缴税，领到产证、契证之后才能办理土地证，土地证办证要五个工作日，所以10个工作日全部办好其实已经很快了（其他公司至少要15个工作日）。

4、什么时候可以取尾款的钱？

答：您的这套交易从头到尾我不是完全了解，如果您要了解详细情况的话我让经办人员给您回电话。其实我们也希望早点办好手续，让您尽早取款，请放心，我也帮您尽快办理！

5、今天是来做什么？

答：我们今天办理身份核对手续，主要确认交易是否真实有效。

6、市民中心怎么走？

答：1）钱江路与解放路交叉口；钱江三桥往东500米；杭州大剧院边，万象城对面。

2）公交线路乘坐：B2（市民中心站）32（公交下车路口站）、517区间（市民中心北大门）、566（市民中心西大门站）、325（市民中心西大门站）、84（市民中心北大门站）、96（市民中心站）、B支6（市民中心站）、B支1（市民中心站）、106（公交下车路口站）、105（市民中心站）。

3）新业路311号；市民中心北大门 市民之家 二楼。

7、我们来一个人可以吗？

答：A：房东方所有人必须都要到场，若不来必须提供经公证处公证过的委托书；

B：买家也是要共同到场核对身份的（买家是夫妻关系，一方可不来，手写房管局统一格式的受方委托书；若非夫妻关系的须提供经公证处公证过的委托书）

8、核对后我们接下来做什么，还要过来吗？

答：后面的办证手续都由我们来办理，你们不用再来了，今天辛苦了！

9、我为什么没有借款合同？

答：借款合同你们当时签了好多份的，银行会电话通知您本人去拿（银行规定是不能代领的）。

10、怎么要来市民中心，平海大厦不是可以吗？

答：是的，平海大厦也是可以办理产证的，但市民中心办理窗口多，服务人员也多，办理速度快。对我们办证人员来说在哪里办理都一样，最主要为客户考虑。

11、快点帮我缴税，然后我才付你们中介费，不然我不放心?

答：规定是要税费交齐才可以缴税的，你早点打齐税费，我早点尽快帮您办证。（如有异议让经办人回电给客户）

处理客户异议

1、态度好：当产生分歧或矛盾时，我们要面带微笑，真诚解答，以减少客户抵触心里；

2、尽力调节：抓住双方愿意来核对的共同点，调节客户达成一致；

3、肯定客户：首先肯定客户是对的，稳住客户后，然后再让其明白我们是在帮他们；

4、接受批评：若客户不放过，任其说几句，不要争论，装作很委屈、很受伤；

5、矛盾白热化：求助店长或经办人员，让当事人前来解决；

6、借力：求助房管等部门工作人员解释；

7、黑白脸：若我方给客户造成的困扰，则坚决站在客户一边，强烈批评有误人员。

8、赞美和感谢：用笔记记录客户的不满，告知客户回公司后及时反馈及处理，感谢客户的批评和建议，有您的建议，我们会做的更好！适时赞美客户相关联的人、事、物，调整客户心情！